这类房子又要被碾压了！

前言

N年前就提醒过大家要尽快卖掉手上的老破小，如今这些房子再次被碾压了。

刚过去的周末，住房和城乡建设部部长倪虹的发声，似乎让一些人看到了些许微妙的希望。

重点是：

一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。

二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。

三是大力推进完整社区建设，重点是聚焦“一老一小”，完善无障碍适老化配套设施，政府托育服务设施、儿童活动场地。

2000年以前建成的老旧房子都纳入改造范围，还要加大城中村的改造……号召全国各大城市都这么干，盘活存量房源的方向已经很明显。

就深圳来说，根据深圳市住房和建设局数据，截至2024年8月，全市共有1622个2000年底前建成的老旧小区被纳入改造清单，已累计完成1363个老旧小区基础类改造，覆盖约43.9万户居民。

对于老旧小区的改造，包括但不限于加装电梯、增设停车位，或者时增加体育设施、社区公园改造等。目前在深圳已经有590个小区进行了这类完善或提升。

但是，这改造过程有多艰难与漫长，大家深有体会。即便在深圳修改了城市更新条例，只需实施“三分之二权利人同意”即可启动行政调解的政策，但老旧小区普遍存在产权复杂、业主意见分歧问题。

目前诸多老旧小区或城中村改造面临的迫切问题，是改不动，拆不了，主导方是谁，资金筹集、利益统筹分配等，导致旧改异常艰难。尤其是这几年一些房企资金链跟不上，即便是有国资背景的房企介入，进展也异常艰难。

综合来看，老破房子或老旧小区要想“脱胎换骨”，短期内别妄想了，更别提以小博大、以低博高了。

对老破房子的又一搏杀，是倪部长明确提出住宅层高标准将调整为不低于3米。

层高，是指从本层地板到上层地板的距离，我们常说的实际使用高度是净高，用公式来理解为：层高-楼板厚度=净高。

对于净高，我国2005年版《住宅建筑规范》、2011年版的《住宅设计规范》，都有不应低于2.4米的强制性要求。

对于层高，2011年版的《住宅设计规范》规定：“住宅层高宜为2.8米。”当然，这个是建议性要求，各地各楼盘执行时，会根据具体情况有所变化。

如今，住宅层高标准调整为不低于2.4米→不低于3米，将带来哪些变化？

这意味着，施行了多年的层高国家标准即将迎来改变，尤其是随着相关细则的进一步完善和提升，未来新建设住房的居住舒适度将进一步提高。

事实上这几年来，江苏、山东、云南等多地已对地方住宅层高标准进行了调整，将层高调高，新标准的要求集中在3米到3.3米之间。山东甚至鼓励有条件的项目适度加大空间高度，提高至3.3米以上。

国内2000年以前建成的房子，哪个层高是超过3米的？没有了吧。

一旦执行到位，别说2000年以前的房子，即便是现在深圳住宅建筑新规下的很多新房，也未必都是做到了层高3米。这标准一旦确定，房子迭代将进一步加快，意味着目前很多房子都将面临被淘汰的可能性。

房子存量时代，老旧房子的出路越来越窄，新房正在向内求索、突破创新，寻求更高质量的居住空间。显然，这也是一种极致的分化。

由此提醒正在寻求改善型房源的买家，选房标准必须再次提高了。而挂牌卖房的业主，此时不尽快脱手更待何时？