凤变冰的二手房陷阱,昆明刚需小白请当心!

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什么是凤变冰？

“凤变冰”就是十年前炒房客为能对接盘小白降维打击，把原本破烂不堪的房屋，用廉价低劣的二手材料或装饰翻新，一番操作后成为刚需小白眼前一亮的梦中情房；从而达成快速或高价卖房的目的，这就叫凤变冰。

而在2021年至2024年房价下跌期间，很多无良中介老板为了赚钱，做了个凤变冰的升级版；如今昆明也有很多装修代卖或收房公司在做，大致操作思路如以下截图所示：

目前，在给我咨询买卖二手房的粉友中，已有多个粉友遇到这类情况；简单描述他们的操作模式就是：

比如市场正常成交总价为100W的二手房，装修代卖公司通过制造房价下跌的焦虑，利用卖家对市场信息缺失的盲区，找人轮番疯狂砍价15到30W不等后，再以总价75W签署装修代卖协议；之后告诉你给他们2至5个月装修期，约定期满后无论房子是否卖出或以什么价卖出，你到账的都是75W或者是更低。

而在整个交易期间，卖家只需出面配合签字过户即可，谈价以及其它任何环节都由代卖公司来操作，彻底架空卖家中间赚差价。掌控卖家以及房源和价格端，再通过样板间般的漂亮包装来高价卖出，从而赚取中间的差价部分；那怕卖家违约，也能获得高额的房东违约赔偿。

这就是目前昆明已出现的升级版凤变冰，一石二鸟之计，反正横竖都能躺着赚。

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特征以及危害

废话了这样多，那普通人如何区分凤变冰，凤变冰都有哪些特征？

特征一：目光所及的都新，包括灯光。

从你走入房门那一刻起，房屋装修以及装饰崭新，甚至新到你看房时还能闻到油漆味，漂亮得就像看新房时的样板间一样；此时，你别开心以为捡了漏，其实都是劣质二手材料的装修，以及假冒贴标签的高端家具家电和二手翻新装饰品。

特征二：炒房客云集的重灾区。

这类房子，一般会出现在二手房挂牌量较大的小区；因为小区整体房源挂牌量大，价格就会形成相互踩踏，价格没有最低只有更低，导致卖家信心彻底崩塌，才企图通过装修代卖的路径来兜底。

特征三：楼梯间都发霉的老破旧。

从2021下半年房价下跌以来，昆明房价跌幅最大最狠的除远郊外，无疑就是不带任何稀缺或顶级学区的老破旧，已快到了腰斩都无人问津的地步；也正因如此，很多精明的房东以及抬房客才玩凤变冰，把原本楼梯间都发霉发臭的烂房精心打扮一番后，再高价卖给刚毕业零经验的小白或女青年。

特征四：硬伤房、凶宅、漏水房、水泡房。

只有几个世纪都卖不掉的二手房，才需要凤变冰，才需要通过崭新的装修来掩盖房屋本身的硬伤以及问题；也只有这样，才能靠豪华装修来转移小白视线，才能让没经验的房产小白腿一软眼一亮，才能达到喧宾夺主快速或高价卖出的目的。

特征五：无事献殷勤，非奸即盗。

目前，昆明市场上流行一种分文不取的瘪三中介，只要你和他说想买二手房，他会立马告诉你公司最近在做口碑活动，找他们买房不收取任何中介费或手续费，甚至买完房后还可以倒给你几千上万块钱，又或者送你个拎包入住的装修。

小白们哪里遇到过如此良心的中介，更没见过买二手房中介公司就送装修的阵仗；于是，瞬间相见恨晚，巴不得立刻交钱免得错失良机。

特征六：看房套路。

上周五，一个咨询二手房的粉友反馈，带她看房的小哥当天带她看了6套同面积段的二手房，看到最后两套时瞬间心动不已，感觉自己能买到如此漂亮大气的装修真是三生有幸，后面已准备给中介转定金了被我及时拦住；因为听完她的反馈我就觉得有点蹊跷，结果打视频过来一看就是样板间，妥妥的凤变冰。

很多中介为了卖房或逼迫买家下定，会选择带看装修有差异化的房子；等买家看一天房下来开始精疲力尽时，就会目的性带你看不一样的房子，随后再告诉你有好几个买家在谈，你要就加钱抢下，错过再无。

要说危害，直接导致卖买双方的经济损失。

危害一：毫不客气的讲，“凤变冰”不光只是扰乱市场，还会间接性强迫卖家低于正常市场成交价十几万，甚至几十万惨亏卖房；如果期间卖家突然幡然醒悟或任何客观因素影响不卖房，那要么就只能对簿公堂，要么就坐等双倍赔付代卖公司高额装修费以及违约金。

危害二：掌控房源以及价格直接和买家谈价，抬房客卖的不光只是崭新的装修这样简单；还会把未来几年会涨的部分都提前透支完，导致诸多毫无购房经验的刚需小白们，多出十几二十万高价接手烂房。真是害人不浅。

③

如何防范

以上，就是整个凤变冰的交易流程，以及如何中间吃差价的操作套路；看到这些惊心动魄的内幕后，相信很多毫无经验的小白们已毛骨悚然汗毛直立，恨不得对抬房客食其肉拆其骨。

之前，有很多粉友问我，为何迟迟不开展二手房业务？其实，并非是不懂这些玩法套路，不是不会做或不差钱；而是二手房水很深坑很多，来钱的路子也很广，不想为钱红了眼黑了心，只想简简单单明明白白的做自己，不想活成自己都嫌弃的样子，这大概也是一种自我安慰或体面吧。

哈哈哈

我们可以选择不去伤害别人，但一定要谨防掉坑；所以，请先收起你的亢奋情绪以及抱打不平的想法；我只能告诉你，这是合法合规的。

所以，该如何防范？

这里我就偷个懒了，因为之前给大家写过很多了，拒绝重复；喏，链接都给大家准备好了，不懂的请自行去翻阅我历史文吧：买二手房，请注意这些风险和流程！、局势已变，2022年的正确买房思路。、昆明这些二手房，一般人不要买！、为了赚钱，部分中介又开始行骗了！

从起号至今五六年以来我也无比清楚，尽管写再多的攻略或再有用的实操避坑指南，但也仍然会有源源不断的小白们会入坑；毕竟社会要进步与发展，秩序不能紊乱；人教人教不会，事教人一次足矣，看缘分和福报吧。

此文完！

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