原创作者：毛毛（个人微信号：LFW2019711 ）微信公众号：毛毛楼视角（ID：ML623082742）哈喽大家好，豪哥豪姐们好久不见十分想念；忙完了，今天起开始更新了！近期，昆明新房市场从零公摊到负公摊，从负公摊到“四代宅”，开发商为了卖房使出浑身解数，方法无所不用其极，产品更是百家争鸣让人目不暇接。都是些老嘴老脸的朋友了，寒暄的废话我就不多说了，直接带大家进入深度视角；保证你看完后心头一紧眼前一亮！自2021年房价开始下跌以来至今，各房企们在遭受市场的调教与毒打后，为能在寒冬中赢得广大消费者的青睐，为能在狼群中杀出一条血路，房开各部门终于开始幡然醒悟。也正因如此，曾对你爱答不理趾高气昂的售楼贵妇们，如今笑脸相迎热情满满；园林景观设计以及房屋产品力亦是如此，小区绿化从曾经的寸草不生，到如今的名贵花草遍地是，从曾经的高公摊到如今的零公摊甚至负公摊。不光如此，更有甚者为能打响2025年的市场头炮，强行催生昆明有史以来的首个“四代住宅”产品；既然各精英们想要闹中取静，那就直接把绿化带搬楼上放你家客厅里，曾唯利是图的开发商态度瞬间360度大转变。很多房产小白曾消失已久的上帝光环仿佛再次降临，真是可喜可贺。人性的弱点是自私与攀比，你有我没有，我就羡慕你追赶你，你有我也有，你就要超越我；在楼市里亦是如此，低端的操盘手卷价格和市场，高端的操盘手卷人性和情怀。四代住宅的创新与研发，也正因此而来；我毫不夸张的讲，只要大家愿意买单，昆明营销总们恨不得即刻献上双膝，直到给你磕出个定制户型为止。自此，半成品四代住宅被房开们为争夺市场强卷而生，瞬间成为昆明各路无脑媒体砖家以及房产小白们吹捧的对象。此刻，在各网络媒体或短视频上，关于“四代住宅”的分析和指南一抓一大把，什么隔壁老王房、采光采阳差、私密性差、后期维护难或成本高等等；这些虽然说得都很正确，但根本没一个屁是放在鸡窝里的。所以，我今天就不想再废话那些随处可见的低水准优劣分析，随便给大家深度解剖分享几点能让你眼前一亮的废话。以目前昆明首个所谓的四代宅为例，主要以核心地段、空中花园、科技感以及智能感为一体的住宅；简单直白点理解便是此文标题1中所述：把原本属于绿化带里的草皮和面积，移到房屋客厅外面或阳台上，然后再缩减楼间距以及小区原有配套设施；同时为能一石三鸟稳赚不赔，再把小区整体容积率提高，多建几栋房卖点银子。聪明的房企品控部和设计师们，从设计以及规划上就悄悄把面积偷了，这样一来便达成了所谓的零公摊甚至负公摊，花园也就搬到天上成为倍受欢迎的赠送面积，很多追求闹中取静的小白们就愿意掏钱了。一副面孔两个嘴脸这句话，被房企们玩得明明白白。改善型自住角度讲，此楼盘本身真正能打的点却只有两个：一是地段和周围配套，二是学校；户户带空中花园反而是最大的败笔之处，占用本就为数不多的绿化面积和楼间距，会间接降低整个小区的居住舒适度；而所谓的空中花园，更会严重压缩房子本身功能区的实用性。试问，即便后期昆明房价万年不涨，在这个本就人均收入都不高的弱二线城市中，总价350万，你是愿意在很压抑的小区里买套带空中花园的房，还是愿意花400万买个旁边带超大阳台的大平层，又或者是更愿意去买滇池边的低密度洋房或联排？投资者角度讲，目前昆明受众群体最大的产品分别为两类：一是面积段为90~120内的品质刚需三房，总价约160万内；二是面积段为140~200平左右的品质四房或大平层，总价约为200万至300万左右。以此楼盘145平带空中花园4房为例，毛坯总价300万加装修15万，再加上5至8年内的房贷利率以及资金占用成本计算，大家觉得8年后卖能赚到多少钱？个人的看法是，很有可能跑不过隔壁一楼带花园的老房子。物以稀为贵的道理相信大家都懂，在同一小区同一栋楼，一楼带花园或顶楼带露台的房子被称之为稀缺性；可同一件奢侈品，当人手一件之时便不再叫稀缺，反而会拉低原有的档次。当然了，我的粉友大多都是好几套房的人，都是有钱有地位的富豪和高知，总是说不好会扫了大家的雅兴，所以得好和不好两者配合着来才行，哈哈哈。并非是说四代住宅就一无是处不能买，毕竟地段和配套优势也无比明显；如果是地缘性需求且资金雄厚，喜欢养花种草养狗遛猫，那也无可厚非确实能多种体验和选择。但由于小区整体绿化面积、楼间距、小区园林景观、小区实用配套设施都被严重挤压，花园面积过大严重影响采光采阳；如果要买，请务必好好选筹，否则住进去几个月后，你一定会悔恨当初的愚蠢决定。这类房产，要的就是你买得起我却买不起的感觉，和你买得起我也买得起的自信；对于富豪而言，有些情怀和东西可以无用，但却一定要有。人类从曾经的山洞猿人到如今的都市丽人，从解散大锅饭时的有得吃，到如今的要吃好，从曾经漏风的山洞到现在的要住好，这不光只是社会与文明的进步和迭代，更是人类欲望和金钱利益的不断扩张所致。关注我久的老粉都清楚，我早在起号之初2020年小阳春时，以及多篇原创文中多次警醒过各操盘手和大家：房价即将理性回归居住属性和居住品质，未来还想在楼市里赚钱就赶紧改变思路，赶紧优化升级家庭名下房产。当时听进这句话的营销总和购房者，如今都走在市场最前端；但这次昆明所谓的首个四代宅，只是回归了居住属性，但仍未回归到居住品质上，只能算是个半成品或瑕疵品的四代宅。无论是曾经几十年前的一代宅，还是如今所谓的四代宅，也无论是曾经的刚需，还是如今的改善也罢；简单直白点讲，无非都只是开发商为能快速卖房而发明的帽子。其目的也很简单，就是为了能让小白们主动慷慨解囊。无论市场如何内卷或迭代，无论此刻大家手里握的是一代宅还是几代宅，也无论是从家庭资产量级讲，还是房产本质上讲，只要是仍受市场欢迎的房子就是好房子，只要是能赚到钱的房子就是正资产。这一点，从国内房地产发展至今几十年以来从未变过；我们要做的无非就是与时俱进紧贴市场前沿，确保自己随时随地都安全站在礁石上即可。请保持客观与理性，少听那些不懂装懂的砖家们瞎BB，更不要因为但凡点风吹草动，就焦虑手握的三代宅不香了，没信仰的人往往才是最没用的人；否则，你将会越听越爽，越走越偏！所以，四代住宅究竟要不要买？要不要盲目跟风投资?适不适合自身需求？想必你心中已早有答案。
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此文完！
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昆明楼市观2025-02-28 20:22:09来自北京市
