昆明这些二手房,一般人不要买!

男女朋友，永远是别人家的更帅更有气质老婆和老公，也是别人家的更有魅力；人，无的羡慕有的少的羡慕多的，得不到的永远在骚动，被宠爱的都有恃无恐。

这一点，在楼市里也是如此。

买房人有买房人的焦虑，希望能赶紧有套房，好遮风避雨容纳精神灵魂；卖房人有卖房人的痛苦，祈祷房产小白降世接棒烂房，自己才有重来之机。

无房人的焦躁，只有无房人懂；买错房究竟有多痛苦，卖过房的人深有体会。买对房究竟有多难，只有想买对房的人知道；卖房究竟有多难，只有高抛卖过房或正在卖房的人清楚。

无论投资还是自住，为防止大家入手烂牌，导致人生无爱眼里无光；这些二手房一般人一定要避而远之。

①

在2020年我起号之初，便不止一次告诫过大家，2019年后同板块内的地王新房不要买，一定会被套住。时至2023年中旬，已有多个小区均已逐步交付甚至满二，大量高价二手次新开始挂牌。

此类刚上市的二手新鲜货，因为房子新房龄小，甚至原房主都未曾入住过一天。很多人看房后如见此生白月光，加之在中介或原房主一顿吹捧下，小白便毫无任何抵抗力可言，直接当场以原房主入手价拿下，把性价比和价差等问题统统抛之脑后。

这类曾经地王价的二手房，只要没有阳光普照的特大行情到来，板块地价无其它任何优势或变化时，房价注定只会横盘或阴跌。因为是板块内房价天花板，在有价无市的行情里，涨幅会远低于周围二手房，甚至连大盘都跑不过。

除此之外，唯利是图的开发商都喜欢搞几栋楼王，用这类营销手段来拉开价差，达到同小区内高溢价卖房目的，总价相差5%甚至以上。

这类小区的楼王，同小区同户型，不同楼栋除视野小区景观不一样外；后期享受的配套、绿化、群体力等却都一样。而且，后期买家一般都是参考整体小区评估价，近期成交价来还价。

在入场时，便同小区同户型高溢价入手；卖出之时，都将会被无情的平均；若再遇到我这类抠搜的买家，会被砍到怀疑人生。

高溢价接棒地王楼王新房二手房的人，无疑都是在给开发商和原房主解套；若你恰巧不幸中招，要么卖房时忍痛割肉，要么深套其中。

当然，也可以祈祷观音现世，等大牛来解套！

②

在买二手房过程中，想着可以省心省时，免装修的买家大有人在。他们看到房屋装修漂亮崭新，便直接两脚发软迈不开腿，特别是女性买家居多。

炒房客惯用的凤变冰，无疑是高手对房产小白的降维打击；是炒房客或投资客，为提高房屋出手速度，规避房屋缺陷蒙混过关，所发明的手段。

凤变冰的害人之处在于，它不光完美有效遮蔽房屋硬伤或劣势，还可以把崭新劣质装修高价同时抛出。

遇到装修崭新的二手房，一定要眼观六路耳听八方，提高警惕；遇到房东故意重新装修过的房子，那95%的概率都是坑，房屋一定有某种硬伤或问题。

因为但凡是个一般房主，有几人会花大量时间金钱，在装修之后又改变主意要卖的？这里面一定有猫腻。

我曾经告诫过大家，买二手房买的是地段、现有生活配套或学校，对于装修家具家电这些干扰因素，完全可以忽略不计。

其实，在买卖二手房时，讨论装修值多少的人，若自身不是门外汉，那就是企图忽悠门外汉；即便装修得再美丽高大上，务必要以毛胚房来还价。

③

很多人羡慕他人住联排睡独栋，于是退而求其次上个小复试跃层，还自认为不光实现了挑高要求的舒适度，还满足了城里便能上下分层的需求，可事实往往都很打脸。

比如观云海高层中的跃层，很多都是原有避难层所改；而高层中的跃层，可以理解为更大面积的房子。说直白一点就是，预算不多还想房子住很大，所以选择了跃层。

当然，也并非跃层都彻底不能买，洋房高品质的跃层可以买，带稀缺的跃层也可以买；但高层中的普通跃层，刚需中的小跃层都不要买。

其主要原因有二：一是今后很难保值增值；二是老产品和新产品差异化在不断拉大，后期变现难如登天。

④

如今离婚率加剧，不少家庭在分崩离析后，开始瓜分家庭财产。

家庭分割房产，只要不是婚前单独所有，有家庭内部矛盾准备离婚，这些房子不能买。因为若家庭矛盾无法化解，又不是婚前独有产权人，最终都会走向经济矛盾，然后以房产分割为结局。

这类房子，只要其中任何一方产权人不同意，面临的就是直接对簿公堂，甚至钱房两空。

除此之外，若也未离婚财产分割，但产权已分割明确的房子，也不太建议购买。因为一套房子被一分为二，缺胳膊少腿不完整不好住不说，后期再次交易时也会被嫌弃。

⑤

房龄8年以内的二手房，产品力和维护情况最重要；房龄15年以上的房子，地段和稀缺性最重要。8年内的房龄，买土地以及建筑物价值；15年以上的房龄，买的是纯土地了。

15年以上房龄的二手房，只要不带稀缺或顶级学校，都不要买。房龄越大房子折旧度就越高，银行不作为优质资产评估，可贷款额度小，甚至无法贷款。

买二手房，切记一点：老破大不要买，非核心地段还不带稀缺的老破小也不能买；坚决只买带稀缺的，只买房龄8年内的房子。

⑥

社会在进步，人类文明和需求也在进步。可网络媒体上，仍有很多一瓶不满半瓶晃的砖家，抱着十年前的买房思路义正严词告诉你：买房就要买产业园里的房子，因为有产业才有就业岗位，后期才有购买力和购买需求。

前不久，有个蓝湖俊园的粉友给我咨询要卖投资房。他买入时1.2万多/㎡，可现在二手房7千/㎡挂两年多，但依旧无人问津。这类本身就在产业园里或周边的房子，昆明有很多，而且大多都是在鸟不拉屎之地。

因为前期产品力低，整体购买群体都是厂里干流水线的，或周围地缘性满打满算的买家，从而导致购买力有限。

在未来楼市分化趋势下，不光是产业园里的新房不要买，二手更不要买。

⑦

窗户被铁皮封过，不要买；高速高架旁边，不要买；顶楼无露台一楼无花园，不要买；楼上楼下隔壁邻居关系僵硬，不要买；户型设计奇葩采光采阳差，不要买；小产权集资房，不要买；机场火车站旁边，不要买；开放式小区，不要买；一房两房，不要买。

如果你有这些房产，赶紧卖！

⑧

买二手房，早中晚不同时间多次蹲点看房，多家中介对比价差，楼上楼下隔壁邻居打听情况，这些都是最基本且重要的细节。

一般玩家还价，都以小区近期成交价做参考；其实，这是很落后的还价方式。高手买家，从参考小区近期成交价，而是根据板块价值，市场导向等做参考，正确判断出房屋价值以及未来短期行情，提前把价格谈到预期价。说直白点，就是对后市的判断。

买入谈价，守好预算和底线；未见房主前先砍一刀，见了房主后再补刀，不要才第一次面谈就交定金。卖房则相反，拒绝一切电话谈价，只面谈。

这一点，很多捡漏笋盘的朋友，一定会深有体会；只有当你比卖家更精明更专业，才能占便宜。

没见不动产权证原件，没见房主绝不交钱；定金坚决只交给房主，不要给中介代收；一般不要和中介谈感情，他们眼里只有利益。

⑨

这几年经济不好收入降低，很多人便觉得自己不快乐，说自己没有消费欲望了。这句话，表面看没什么问题；但私认为，只是穷人的自我安慰罢了。

只能说，富人买豪车豪宅时，不会觉得不快乐；中产悄悄赚钱时，也不会觉得自己没有了消费欲望。

我们身边是什么的人，自己慢慢也会变成什么的人，想成为什么样的人，就去靠近什么的人；但千万别自身即世界，自我感动毫无屁用。

⑩

路走得多了，就知道坑在何处，房买卖得多了，自然就清楚该怎么买卖了。买过两三套房子都只算入门，才开始积累经验。

作为普通人，当潮水褪去时，还能安全站在礁石上的方法有且只有一个：那就是提高觉悟，提高自我超前意识，做到比别人更早发现趋势和规律，所有动作快人一步才能赢在未来。

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此文完！