2022年楼市走向几何?

我自认为，我之前已经写得简而易懂了，但奈何还是有很多人意会不到核心与重点，依旧相信网上那些经济学家、看多派和看空派对的言论，我真是佩服得五体投地。

若你还感觉意会不懂，那就再看看以下几点：

风向

在12月6日召开的政治局会议上，高层提出：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

这次会议中未曾提及“房住不炒”，很多人就认为房地产Z策要大幅松绑了，网络平台上也充斥着盲目乐观的情绪，诸多砖家夸大其词，此刻你脸疼不疼？

当然也并非全部是利空，其中提到的“支持合理住房需求”和“良性循环”是对楼市的重大利好，这一点不可否认。

而在前几天12月10号，一年之中最重要的经济工作会议结束后，对于2022年的经济Z策和走势、房地产Z策都定调了。

其中提及房地产的有以下几点：

一、要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

解读：从2016年12月份开始说到至今了，我们都有目共睹，这个我们都无需过多理解。

二、加强预期引导。

解读：在过去的历史中，我们反复强调的是“稳地价、稳房价、稳预期”三稳，但此次会议中未曾提及，其原因就是今年房价、地价回调后，不但没涨、反而下跌，而在此刻加强预期引导，无非是告诉大家：市场情绪不要过度悲观，直白点说就是房价地价不会再继续下跌、房企不会持续大面积暴雷。

三、探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

解读：这点还是之前我说过的商品房和租赁保障房双管齐下，也算是住房制度的变革。一方面是继续发展商品房市场，一方面是加快保障房的建设，依旧是有钱的你买商品房，没钱的租赁保障房。而租赁保障房，肯定是人口流入过多的城市；租赁保障房就不多说了，之前详细说过。

四、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

解读：这点是在这次定调会中首次提出，2022年Z策上会支持首套刚需和二套改善需求，在2022年的行情里，我们对信贷和税收等方面的利好拭目以待。

五、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

解读：因城施策从2014年提出后，在不同的市场环境中曾被多次重申。而这次提及主要是因为整体市场过冷，特别是对于经济薄弱的城市更是致命。而良性循环和健康发展，目前多项目停工、房企暴雷、土拍行情大幅下跌、房地产上下游经济均受到严重冲击，这些问题都需要改善。

全篇会议总结：在接下来2022年的行情里，对于经济实力薄弱的城市将会有所转变，房价回暖已是板上订钉之事、但不会普涨大涨，这一点我们必须接受。

而我们要做的就是：时刻紧盯地方Z策，不要再踏错节奏。

回暖≠涨价

今年以来、楼市基本没有听到任何利好消息，都是看空派和吃瓜群众在激情高呼，看多派由于卖房卖得怀疑人生，加之接二连三的房企暴雷，他们就开始精神不振迷失自我，不知所向。

但从11月下旬起，看跌派又开始焦虑恐慌，因为在“金九银十”市场低迷过后，政策开始逐步宽松，市场开始止跌。于是看多派和唯利是图的开发商开始摇旗呐喊，叫嚣房价要暴涨。更有甚者，比如我朋友圈里的中介同行，则是直接人为制造房价上涨的假新闻。于是，很多计划购房的朋友就像热锅上的蚂蚁一般。

不得不承认，很多卖房人和买房人都是玻璃心，根本经不起一点风吹草动，中介小哥最喜欢看到大家没见过世面、摇摆不定的样子，因为这样才好忽悠。

2021年高层对“房住不炒”的决心大家都有目共睹，调控大棒更是立竿见影，没有任何一个城市逃脱掌控的。在人口红利严重下滑短缺、全民倡导“共同富裕”的大基调下，房价绝无大涨、普涨的局势，除非像08年的危机。

此番松绑，只是调控过度、房价回调过多，而做出的纠偏回正而已，前段时间管太紧，现在适当松绑下，“稳中求进”是最符合当下经济形势的方案，更是高层一贯的调控思路。

而在这次松绑后，房价的明显变化就是：量增价稳、地方Z策决定回暖幅度的大小，但绝不是彻底放开；当然也会有部分资产，在这次利好中脱颖而出，也就是分化。

操作指南

一、我前几篇文章也告诉过大家：放贷周期缩短是在保护房企，让房企快速回款，同时降低社会风险；房贷利率小幅下调，只能止跌，给市场和接盘侠点信心，顺带稳预期，并不会大涨，而这个时候基本就是市场底；此时、刚需和改善可以上车，100%频出频进的纯投资一定要等Z策。

二、接下来“因城施策”卷土重来，我们又回到前几年的玩法，惊不惊喜、意不意外？所有一切有关房产买卖的操作，一定要密切关注利率和地方Z策，因为政策前和政策后都会有所悬殊，熟读游戏规则，是每个人的必修课。

三、昆明今年土地供应量少，但是库存却很大，加之专款专项管制，诸多房企明年可能会玩房子抵款的套路。此时、市场上就会冒出很多低于市场价的工抵房，风险可控、归属清晰的情况下可以考虑，但一般别贪图便宜，不然你注定是要被坑的命运。

四、由于“因城施策”的原因，每年春节后的小阳春，今年依旧会如约而至，这个时候，需要卖掉老破旧、远郊大小置换优质资产的朋友，就是你腾票的时机。而在2021年卖房卖到怀疑人生的朋友，你更要抓住3~4月的小阳春，趁乱出手，市场过后你会循环今年的路径。

五、这次回暖后，大家就能明显感觉到分化，中心城市、优质片区、核心板块、品质楼盘的房价将继续高歌猛进，而县级城市、偏远板块、郊区楼盘将被扔到角落，彻底进入寒冬时期。所以，你今年底或明年的选择，依旧决定你几年后的命运。

六、只要不是火爆的牛市，任何置换操作必定是先卖出后买入，这样资金流才不会断，先买再卖会死的很惨。

七、今年诸多房企已暴雷，明年新房销量和入市量将会明显降低。民企开发商仍然很艰难，依旧存在风险隐患，计划买新房的朋友，尽量避开非头部民企，国企央企优先。

八、每次我们都在说呵护刚需，但每次的结果都是刚需被无情的伤害；对于刚需来说，支持刚需的Z策天大的恩惠，就看你能否看懂抓住了，只要你抓不住，最终受益者往往都是投资客。刚需只有一条自救之路，那就是：提高敏睿度、提高认知、把自己融入参与进去，做到比他人先行一步。

九、最后这里，也是最为重要的一点，那就是牢记以上8点。

现在的楼市简单了许多，根本无需我们操心预判什么，只需要看懂风向和政策即可。

我不看空、也不看多，只说现实，我负责告诉大家什么时候是什么行情，什么时候要配合什么操作，其它的自己拿捏。

最后、我写作不易，请别吝啬你右下角的点赞和再看，我更新文章的时候，你能时间看到，毛毛在此谢过。