昆明楼市,坑你有多深?

周一有事，文章提前更新！

不记得是哪位大佬曾经发明了这样一句话：多花出去的冤枉钱，都是为认知不足而买单的智商税。这句话总是扎心且贴切，毫不客气的说就是典型的人傻钱多，现代版活雷锋。

自高铁南站开通以来，在近几年时间里，诸多省外和县级朋友因自身需求，均萌生昆明买房的想法，但买完之后大多是不尽人意，甚至惨败离场。

今天给大家盘点下昆明楼市里，这些专坑省外和地州朋友的火坑，希望大家能避而远之，不要再误入歧途！

入坑案列

周四下午，一个粉友过来喝茶顺带咨询买房事宜，这位粉友老家是福建的豪哥，聊天交谈之际就给我简单讲述了身边几个朋友和老乡在昆明买房的入坑案列，操作简直让人叹为观止，不敢苟同。

我简单说个特殊的案列，不一一列举：

他一个老乡，在昆明生活已经8年了，也算见证了昆明这几年的蓬勃发展。而在19年下半年和20年初这个时间节点里，就很阔绰的在昆明买了8套房产投资。其中血亏的几套分别是今年6月价格腰斩的某半山，当时入手价1.7W多、6月份腰斩时单价9800现目前恢复到1.1W左右；巫家坝入手价2W左右、现目前1.5W左右；某云峰是今年年初是1.8W多入的、现在特殊楼层价格低至1.25W起。

不难看出，他老乡简直倒霉到，买入节点全部踏错，刚好买在19年这轮牛市的尾巴上。没错、他基本都站了高岗买入，而且降幅都不小，我估计其他的几套也都亏损状态，这一点已毋庸置疑了。

而从疫情影响开始，整体经济不景气，大哥现在急需用钱，加之现在行情不好，房价一路下滑。他这个老乡心里就更没底，于是就计划及时止损，直接开启低于市场价几十万亏本急甩。

我说到这里，可能很多朋友就会想，都还没有交房怎么卖？这个操作方法有很多种，你不知道我只能说是你房子买少了，没有操作过，具体方法我就不在此延伸。

说实在的，这个案列真的惨不忍睹，因为他同时犯了以下几点错误：一是踏错节奏，买在牛市结束的尾巴上，直接导致高价站岗；二是片区基本都买错，在行情疲软时期直接导致价格大跳水，不抗跌；三是买错片区、踏错节奏也就算了，后面亏本血甩的骚操作更是错上加错。此刻不该破罐子破摔，而是想办法周转下度过寒冬，因为已经无法再坏了；四是所有房产投资思路和资产配置计划全错，没有合理评估风险，把所有资金全部梭哈为空，直接导致他在楼市寒冬时彻底倒下，更别谈后期的房产红利了。

我毫不客气的说，这类人就是：典型的只见过贼吃肉，没见过贼挨打之人。

抱着在其他城市的玩法，来对赌昆明的楼市，在对真实市场行情和片区板块不了解的情况下，盲目跟风入场。什么都不懂、思维慢半拍，还要学人家全部家当都梭哈，他的结局从买入那一刻起就早已注定。

坑人的情怀

昆明气候宜人，是养老和长期定居难得的城市，这个一点不假。也正因如此，总是吸引着很多省外和县级的朋友；而这些朋友在买房的时候，对于这个城市的人文、发展规划、经济水平等这些诸多因素却又知之甚少。

我遇到过太多的外地粉友，可能他们就是在网上查询一二，觉得自己是从大城市过来的，什么大风大浪没见过，所以就觉得自己又行了，典型的阴沟里翻船。

比如我去年文章里给大家分享过一个四川“白富美”，她就是19年时全款分期买了5套杨林某大嘉丽泽；而在去年疫情影响下，某大网上购房75折活动中，她又再次出手阔绰的全款分期了一套恒大城，而现如今这些片区和房产的结局是什么？大家都有目共睹。

还有县级的朋友和买来计划养老居住的，满脑子憧憬着昆明的诗和远方，再到现场看到半山坡的青山绿水之后，配套和价值全部抛之脑后。几头牛都拉不住他要梭哈、要交钱的决心，他们为远郊和开发商可谓是鞠躬尽瘁。

试问，现在这些地方、连买包盐都要自驾半个的，你幸不幸福？后期养老居住又情以何堪？

在他们一知半解的情况下，加上中介小哥随便忽悠几句，就开启了他们坎坷的买房路，最后就是踏入韭菜坑的命。我相信我粉友当中，这一点不是少数人。

苦口婆心给大家说一千道一万，举例说明，其目的就是要告诉大家：昆明不比其他城市，无论从任何一方面都是如此，千万不要被一些眼前的情怀所蒙蔽了双眼。有些坑，会榨干你半辈子甚至一生的积蓄，特别是首套刚需。

市场的亏

如上所述，昆明的楼市行情和其他强一二线不一样，表象上是新一线城市，人口也在不断涌入，但实际经济却差的很远。也正因如此，在片区、板块之间的分化问题远比其他城市更为显著，也就导致片区和楼盘错配的问题。

一二手房价倒挂严重，板块和板块之间政策倾斜和落地的都不一样，阶层和人口分布整体都有点乱，供需错配得较为严重。所以很多朋友都会发觉，喜欢的实在超预算太多、预算够的又看不上。难以搞懂昆明的行情，总是越看越累，越看越觉得迷茫不知所向。

当心累之时，就选择从众心理，见到网红盘或热销盘就盲目跟风入场，从不会客观、理性分析下是否符合自身需求，更不会做任何片区价值、群体分析。当交了首付发觉掉坑之时，就是被牢牢套住之际，没有之一。

之后就会开始怨天尤人，并告知身边计划买房的亲朋好友，房地产行业不行，千万不要在昆明买房。我在昆明从业十多年了，见过太多这样的看空派和崩盘论，他们把不能买房的理由都归功于行情不好或行业要熄火，从始至终都未曾自我反省过，做对过。

之前我就说过，人性的弱点就是：由于自己做不到，而对身边的事物产生厌恶心理；可现实却很打脸，你厌恶的人或事往往都比你强。

穿马甲的马

昆明经济实力薄弱，人口流入量小，这两点我也承认。

但我依旧看好昆明未来的发展，因为好歹是个省会中心城市，不断完善、强化城镇化这条路昆明还有很长的路要走，这一点但凡是个明眼人心里都一清二楚。

所以长远来看，后期的发展红利和空间都很值得期待，无非就是周期长短的问题。

在我之前的历史文章中，也曾简单和大家分享过昆明的新区和规划以及落地的政策倾向，但奈何诸多人觉得，我是在阻碍他发家致富奔小康。

今天再说一遍，地方CZ负债率高，没有很给力的CZ收入来做动力源，加之前几年修铁路、建轻轨；没有集中财力物力聚焦发展，而是到处规划建设新区。所以难免会造成片区之间的鄙视链。

而每个新区在规控出台后不久，都会被唯利是图的开发商和中介大肆宣传炒作一翻；接着地方高层给它戴个霸气威武的皇冠，再给它买件高大上的奢侈马甲包装下，然后就会变成你眼中的白马王子或白富美。

而最终的结局就是：诸多自认为见过大世面，愿意为包装和蓝图买单的富人时间入场，带起节奏和热度后，紧随其后的就是掏空六个钱包的韭菜入场。而对于智者，一般都是规划前期或等潮水褪去后，一地鸡毛时再抄底入场。若你硬是要个比如，那就比如巫家坝！

有些事物的核心本质就在于：别人想让你看到什么，以你的能力又能看到什么；而有时候，有判断力的头脑，比盲目的双眼更为重要。

害人的砖家

从五一假期开启，昆明新房二手房下滑至11月中旬。从11月下旬起，由于房贷放款周期缩短、房贷利率小幅下调，目前二手房开始稳步止跌、新房价跌量涨。而新房价跌的原因，个人意淫推演是开发商借机行事，想着快速打一波价格战快速回血，弥补上半年的目标差额。

也正因如此，开发商下血本找了昆明诸多抖音网红、楼市砖家帮忙打广告做宣传，其方法无所不用其极，语不惊人死不休。

比如前几天几个抖音楼市砖家，一起开会合计如何收割一波粉丝。我知晓这事后，真觉得我们这个行业挺现实可悲的，更替这些砖家的粉丝感到悲哀与同情。

作为一个砖家或大V，想在这个行业长久立足，就该有点心胸与格局，别太利益熏心。赚着粉丝的钱，却干着收割粉丝之事，真的很不地道。

专不专业、客不客观我们先不评估，还是想奉劝大家都心存善念与感恩敬畏，做个温暖且幸福之人。

当然了，你可以觉得我在唱高调，主要是我自己也断供过，差点沦为法拍的嘴脸，也深知痛楚与不易，所以感慨万千，让大家见笑了！

聊到这里可能会有朋友想问，那怎么避砖家的坑？

一是拒绝群体购房团；二是加强弥补自身的市场盲区，提高认知度；三是砖家和大V的话不能不听，但也不能全信（当然了，我既不是砖家更不是大V，所以我的直接别听，当个笑话看即可）；四是购买网红盘，多多考量落实。

我们这些草根，都只是这世间的沧海一粟，我们个体可能无法改变别人的行为习惯和精神认知；更无法改变这偌大个市场，但好在可以固守本职、做好自己，以善、以诚待人。

我知道我每篇文章的风格都不会让你爽，都很扎心且打脸讽刺，你觉得枯燥乏味也在所难免，但你只要能领悟一半，你至少不会被坑。

最后、我写作不易，请别吝啬你右下角的点赞和再看，我更新文章的时候，你能时间看到，毛毛在此谢过。

此文完！

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