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昆明楼市白皮书:土地市场年底“崩盘”,安宁溢价称霸全年

房天下  2019-01-22 10:50

[摘要] 2018年，昆明土拍市场与楼市风向更是高度重合，上半场土拍市场与楼市一片火热，而到了下半年，楼市逐渐冷却、理性回归，土拍市场流拍现象层出不穷，溢价率下降，众开发商拿地更为谨慎。

土地市场的走向一直来是楼市很重要的风向标。土地价格，土地规划，土地溢价，土地成交或流拍，土地市场的每一点风吹草动都会引发楼市的波动。2018年，昆明土拍市场与楼市风向更是高度重合，上半场土拍市场与楼市一片火热，而到了下半年，楼市逐渐冷却、理性回归，土拍市场流拍现象层出不穷，溢价率下降，众开发商拿地更为谨慎。

在此，房天下特意整理了2018年昆明土地拍卖及挂牌结果，为大家推出2018楼市白皮书——土地篇。

关键词一：时间维度

虽然下半年楼市冷却，市场归于理性，但是在土地供应量方面，2018年的昆明属于后程发力。2018年6月、8月、11月、12月四个月份，土地拍卖及挂牌总面积，均超过1000亩，其中8月份为供应土地2280余亩为全年之冠。

单独统计据有住宅属性的土地（既纯住宅用地既商住用地），8月、10月超过1000亩位列前2，2月、5月因无此类土地挂牌或拍卖，排名后两位。

最终，2018年昆明全年供应土地10521亩，其中带住宅属性的土地面积达到4510.23亩，占总供应面积的43％。

（2018年昆明各月份土地供应面积）

土地成交方面，也表现出相似的趋势，总共成交8722.25亩，住宅用地3922.7亩。值得注意的是，与上半年稳健不同，下半年的土地市场由于供应量增加以及开发商的谨慎，流拍现象时有发生，具体数据在下文中有所介绍

（2018年昆明各月份土地成交面积）

关键词二：空间维度

在宗地数量上呈贡区拍卖土地32宗位列数量，西山区官渡区以25宗、22宗分列第二第三，高新区拍卖土地数量。

在宗地面积上，呈贡区有1980亩宗地进行了拍卖位列所有区县首尾，盘龙区拍卖土地376.69亩，拍卖面积。

关键词三：流拍

放眼，2018年的土拍市场“流拍”成为了最热门的词汇，多数一、二线城市均出现了规模或大或小的土地流拍，这在2016及2017年并不常见。政策的收紧带来了对市场预期以及房价走势的影响，在不能确定未来房价能够稳定上涨的前提下，开发商开始对入手土地更加得谨慎而挑剔。

昆明也未能幸免。在市场行情走低、企业资金紧张以及大量提高供应导致地块质量参差不齐的多重影响下，2018年昆明也出现多次土地流拍，且集中在最后一季度。

（2018年昆明土地流拍面积）

其中，最为轰动的土地流拍自然是昆明市西山区福海街道办事处的KCXS2017-24系列，这些土地与正在开发中的昆明融创万达城隔草海相望，位置极佳。背后就是西福路，距滇池路也不远，为城区距离滇池最近的成片开发区域。位于草海片区的23宗土地最初准备打包出售，但是由于种种原因终止了拍卖。后来，在2018年11月23日，这23宗土地划分成5个地块重新拍卖，其中4个稍小一些的地块分别成交，而块的8宗打包土地流拍。原本有望成为总价地王的拍卖未能达成。详情：昆明史诗级土拍终于成功了……一半！

另外，原昆八中地块的三次流拍也非常令人瞠目，昆明“最贵停车场”的未来依然被迷雾笼罩。详情：50天内遭遇3次流拍，昆明最命途多舛的昔日地王

（2018年昆明流拍土地总结）

关键词四：溢价

有土地流拍自然也有土地溢价成交，地块的溢价成交意味着有更多的开发商看好和青睐。同时，这样的土地所建商品房，或是周边配套出众，或是城市发展新核心，往往有更好的潜力。因此，溢价成交向来备受瞩目。

2018年，昆明溢价成交土地24宗，被打包为12个地块出售。其中，五华区、经开区及安宁溢价成交土地均为3块，盘龙区、呈贡区、西山区各有一块土地溢价成交。

（2018年各区溢价成交土地数量）

在溢价率方面，安宁市连然街道地块ANCB-2018L002及ANCB-2018L003，以12282万元由安宁创佳房地产开发有限公司拍得，高于起拍价8000w，溢价率186.8％排名。

在溢价方面，昆明市五华区普吉街道办事处KCWH2012-33及5块宗地，以281148.7万元由云南乾华置业有限公司拍得，高于起拍价140800万元，溢价排名。

（2018年昆明溢价成交土地总结）

关键词五：个人拍卖土地

在2018年的昆明土拍市场中，出现了一个并不常见的现象。

2018年11月21日的土拍中，昆明市呈贡区洛龙街道办事处西部土地编号KCC2017-5的地块被自然人戚永华，以13547.35万元斩获。据悉，该地块将兴建一处国际标准五星级酒店，酒店自获地之日起3年内建成并投入运营。这意味着呈贡区将迎来一个国际标准五星级酒店。详情：土豪！昨天5宗土地流拍，这个人却勇敢买了块地

结语

以上为房天下为大家总结的2018年昆明土拍数据以及标志性的土拍事件回顾。总的来今年的土拍市场相比楼市反应似乎更慢一些。7月1日限购限价公布之后，昆明楼市快速降温，而土地市场是在最后一个季度才出现大规模的流拍事件。开发商关注的焦点也从市区热门地块转向三个开发区，以及呈贡、安宁等未开发完全的“洼地”。在2019年的土地市场中，开发商又会做出怎样的选择？我们拭目以待吧

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