巫家坝买房的朋友们,辛苦了!

阅前温馨提示：此文无唱衰房价或批判之意，更不作为任何投资指导依据；只是个人不带任何褒贬或感情色彩，客观理性陈述事实抛砖引玉的幼稚想法而已。

所以，切记莫要对号入座，玻璃心请提前绕道万不可强阅，以免引起不适！

正文

巫家坝，虽是一个数以万计房产投资爱好者的火坑，让昆明无数中产家庭彻底回到解放前的炼狱；但却是一个让无数中介或同行发家致富，住在豪华大平层里喝洋酒吃牛排的天堂。

你，不光可以认为私吃不到葡萄便说葡萄酸，也可怒指鄙人不懂装懂唱高调，接着自欺欺人幻想单价突飞8万，等待房价冲破银河系那天；当然，你也可幡然醒悟自纠自查，悄悄偷练武功秘籍提高自我内功后，知进退懂止损，让自己在未来的投资之道上十拿九稳，运筹帷幄。

这些，在我眼里皆是浮云，无疑都是小白级水平。

①

究竟有多疼？

一、首当其冲的是曾让无数省外土豪和本地土著挤破头，疯抢的巫家坝第一豪宅西派国樾，163平端头三面采光4房，入手总价350万单价2.1万左右，如今满二总价285万单价1.7万左右，跌幅约19%；217平头排看中央公园大平层，原购合同价500万单价2.3万，现在385万单价1.77万左右，平均跌幅约23%。

二、万科翡翠一天未住满二的二手新房，167的4房中间楼层，原购入总价约400万单价2.3万左右，现在二手房总价250万带车位挂牌的一大把，单价1.5万不到；而今年1月份小区同户型低楼层成交价255万，每平跌将近8千跌幅约36.25%。

三、中南云镜1梯1户电梯入户的豪宅，185平4房楼王原购价385万单价2万，现在未住一天满二总价285万单价1.55万还可谈，光本就亏100万跌幅约25.97%。

而这个小区大3房和紧凑型4房跌得更多，近期成交单价来到1.3万上下。

四、巫家坝核心地段地铁口的龙湖天璞，例如主流三房107的端头户型，原购合同总价190多万，现在二手房总价150万左右，目前折中单价1.4万跌幅约21.05%。

五、保利天际满二高楼层137平4房，入手合同价246万单价1.8万左右，现在满二2023年12月成交总价191万单价1.4万不到，亏55万跌幅约22.35%。

以上近期真实成交数据，都只是初略大概估算，还没计算税费、资金占用成本、高杠杆成本以及倒腾成本；如若再加上这诸多成本计算，19年至21年上车的大部分坝主早已亏损上百万。

②

痛且坚毅

昆明春节后2月份新房二手房成交量双涨，可从3月初至今行情冰火两重天，二手房看房成交量仍在上涨，可新房售楼部看房人却寥寥无几，成交更是少得可怜，特别是巫家坝。

2024年3月2号时，我曾在朋友圈说：巫家坝旁边某科精装新房楼盘价格开始跳水，跌出了新高砸穿了巫家坝的价格底板。后面有个无脑网友跑过来反问我，巫家坝旁边会展的价格关巫家坝什么事，问我东拉西扯有什么意思，目的是什么？

毫不客气的说，这种人的智商和意识觉悟真是让人惊叹不语，难怪他买的房子一无是处；可能上苍注定他只有填坑的份，没有吃肉的命。

记得很早前我便在文章中说过，买房只有纯刚需、纯投资、刚需兼投资三种需求。对刚需来说，踏空的风险要远大于站岗的风险；而对投资而言，站岗的风险远大于踏空的风险。

而在房产纯投资或半投资领域中，最可怕最痛苦的并非是站高岗或亏本，而是亏本都找不到接盘侠；从而导致高入云霄的杠杆无法转移，便会被深套其中越亏越多无法止损，甚至出现断供风险。

巫家坝旁边某科首个价格跳水后，同期3月6号后巫家坝多个楼盘便尾随其后，时至今日已出现价格拉锯战的现状。

比如中海寰宇天下楼王天镜125平的户型，2021年合同总价245万单价1.96万，今年2月份二手房成交总价182万单价1.46万左右；短短三年时间亏了63万，跌幅约25.71%。

以上述小区为例，二手房亏几十万先不说，让原业主更痛心疾首的是，2024年春节后3月同楼盘便惊现单价1.1万的价格；不光会把已交付的二手房凉沙滩上，更会直接拉低周围新房和二手房价格，严重时会导致形成价格踩踏。

也正因如此，原本就亏损的二手房，会更加无价无市彻底深套其中；特别是在熊市期间，会让你怀疑人生寝食难安，直到血本无归惨败离场为止。

这种来自精神上的折磨往往才是最为痛苦的，折射到现实社会中轻则怨天尤人埋怨社会，重则不游街呐喊，不打砸售楼部难消心头之恨。

个人虽不认可巫家坝投资或错误的重仓决策，但从未怀疑过这部分朋友的意志和财力；虽短短几年血亏几十上百万，可自始至终没给谁哭诉过，更没因个人得失或决策错误便去浪费公共资源。

在我个人看来，炒房客和投资客素质才是最高的，无论盈亏都会一言不发心如止水，结果好坏全都自己承担。

③

路在何方

让人心痛不已，有苦难言的客观悲痛事实看完了；在下不才，班门弄斧给此刻被套巫家坝的粉友支支招，希望能对你有所帮助，早日脱离困局。

关注我久的老粉都清楚，我在2019年20年巫家坝炒得热火朝天大家蜂拥入场时，便早已多个视频文章以及评论区曾警示过大家：巫家坝的房价已严重透支未来太多了，无论刚需还是投资都赶紧收手观望，不要再盲目跟风入场。

如今事实打脸证明，不听小毛言吃亏在眼前！

巫家坝是否有未来？

讨论这个问题前需先声明，巫家坝截止今日已落地的路也好，学校公园也罢你我都清楚，所以暂且估算在内。

首先如以上截图所述，一个板块或新区的房价能否崛起，光靠画饼和喊口号P用没有，炒作时效一过立马软趴趴；关键得看地方的雄心壮志与口袋里的余粮多少。

所以，什么地方负债、体制内降薪优减发不出工资、停摆停运等此处不便妄言，但可给大家拉组数据自己看！

2019年不光是房价牛市尾之年，更是昆明土拍市场的巅峰时刻，光卖地收入便915.7亿元；2020年土拍收入下跌至680.3亿元；2021年同比2020年再次下跌至418.1亿元；2022年土拍收入只有123.6亿元，同比2021年下跌约70.4%，相较于2019年最高点，下跌约86.5%。

昆明统计局数据显示，2023年昆明固定资产投资下滑约24.9%，其中房地产开发投资下滑约40.2%；而2023年昆明GDP为7864.76亿元，增速为3.3%。

请思考以下问题：

一、巫家坝在没有高层特拨款，昆明没有达到新一线的GDP和薪资收入情况下，单靠昆明地方还需要投入多少资金，巫家坝基本建面才能成型，公园才能没在天上飞，新市中心CBD或副中心才会实至名归？

在无外界因素影响下，昆明何时成为实至名归的一线城市，约等于巫家坝房价何时涨回原购价或雄起。

二、视实际情况客观参考，个人愚见目前昆明地方大头收入仍依赖于卖地和税收；后期增速万幸重回2019年的巅峰收入，届时根据新一线中产和普通家庭的收入情况薪资水平，巫家坝房价是直飞单价6万，还是顶多只能涨会原购价？

三、任何城市或板块想要崛起，都是从一纸蓝图到最终落地，不光需要时间换空间，更需要徐徐渐进和对标；这些宏观东西阿猫阿狗都清楚也都会说，抖音等短视频上众多昆明楼市砖家，便是如此给无知小白和脑残粉画饼洗脑的。

为忽悠你买房，我只懂告诉你上海陆家嘴，重庆中央公园的崛起，长三角北上广是如何演变，房价是如何涨到银河系的；但我不会告诉你，每个城市都有每个城市的人文喜好，更不会告诉你重庆中央公园，曾是国家级项目陛下挥笔直接拨款几十亿上百亿的结果。

不一定是贫穷限制了你的想象，也有可能是你的想象，根本就是异想天开或图谋不轨。总而言之，你要学会有判断力和思考力，听天书跑火车当做装B的谈资没问题，但切记不要信以为真，更不要亲自实践。

所以，假如以上三点你都想清楚后，同时也都达到预期了；那时间周期需要多久，再来五年还是十年，时间成本能否弥补财富成本？

四、当然了，光说这些意境的屁话显得我在唱高调，也得说点小白都能听懂的实操，否则就是耍流氓。

如果，你是2019年至2021年6月份前，高杠杆高周转高房价上车巫家坝的冤大头；我送你一句话：刚需客换贷还贷，短线投资客换贷换房，现金流已为数不多苦苦支撑的炒房客而言，时间就是生命，A+B的同时祈祷耶稣庇佑吧。

五、成功的房产投资，并非是你有几个闲钱买几套房便称之为投资，而是100万自信入场，3至5年后抛开成本150万稳健离场的游戏;投资并非是一场人生豪赌，而是一门经验技术与胆量相结合的睿智与理性。

祝各位和我一样的房产投资爱好者们，大家一路顺风，都能像这个会员姐姐一样，稳健安全且随买随赚。

最后，感谢阅读，如果你觉得有所帮助，请转发或点击右下角在看分享给更多朋友，毛毛在此谢过！

此文完！