上周咨询、陪同看房的粉友太多，没时间写文章，所以更新了一篇历史文。
在三月份政策逐步松绑，利率持续下调的趋势下，昆明新房成交量明显上扬，二手房价格毫无起色；刚需观望情绪依旧，只有改善和嗅觉灵敏的群体在付出行动。
废话不多说，直接入主题！
三驾马车
从2020年底，高层对楼市立竿见影的调控至今，各城市房价统一回调，没有任何一个城市侥幸逃脱调控的大棒。
暴风雨过后，如今最真实的行情就是：消费持续下滑，改善陆续入场，刚需彻底躺平观望。
在3月5日人大会议中，2022年我国GDP增速目标是5.5％，其实这一点早在2020年12月03日我的原创文章｛昆明楼市｜房价连跌4个月的昆明、明年会如何？｝中，就和大家分析推演过了。
当时就说过，房价理性回归属性，房价涨幅会和GDP增长值与人均收入增长相差不大。而按住房价涨幅的目的就是：为了长期有效的稳增长、稳预期、稳就业，防止硬着陆，让房地产能健康良性的稳步发展。
我国GDP主要由消费、出口和投资三驾马车组成，每个板块的权重都不一样。
据数据统计，2021年净出口占GDP的3.8％，投资占比40.7％，消费占比55.5％；2020年净出口是5281亿美元，2021年是6764亿美元。
2020年疫情来袭，只有我们把疫情控制得，其他全球制造业陷入半停工状态，只有我们是复工复产的国家，所以有大量产品向全世界供应。以此同时，由于欧美大量放水，刺激了欧美的消费，2020年和2021年我们的净出口再创新高。
但今年，随着欧美停止放水，以及产能的逐步恢复，今年我们想保持去年3.8％的占比就更难。那如果要靠净出口拉动经济，按照去年的3.8％看，净出口在原有基础上，还需要贡献0.21％。
在2020年到2021年两年中，我们的消费平均增长值是4％；在疫情反扑，餐饮、旅游等服务业均受很大冲击，诸多企业裁员优化，多个体制内也都降薪调整此等情况下，想让消费超过之前的增速，也并非易事。
不拖后腿，保守按照前两年4％的平均水平看，也就是说消费需要贡献2.22％左右的增速。
净出口和消费增长总和是2.43％，若想要完成全年5.5％，今年的投资占比至少要达到3.07％的增长值。而2021年的投资占比是40.7％，平均值才3.9％，如果要三辆马车的总和达到5.5％的增长，也就意味着2022年需要在历年的投资占比基础上，提高7.55％左右。
依照现目前的经济情况，我个人觉得无论是内需还是出口，都很难支撑制造业扩大生产。毕竟很多大企业都开始优化裁员，更别说工资了。
在大趋势推导下，无论你是否愿意接受，现实就是：今年大概率依旧会靠基建和房地产来拉动GDP。
之前很多城市规划但未通过审批、未建的地铁高铁等大型基建，今年都陆续通过批复，未动工的全部动工，就是最直观的证明。
救市信号
在2022年2月25日召开的政治局会议中指出：要加大宏观政策实施力度，稳定经济大盘。
3月16日，金融委员会官宣：谨慎出台有收缩效应政策，推进高质量发展再上新台阶。
随后财、政、银、央、外迅速集体响应发声，其中与房地产相关的重点是：
1、今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
2、积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
3、鼓励机构稳妥开展并购贷款重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。
4、坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。
5、配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。
类似于此次官媒集体发声的案例，上一次是在2015年，当时正处于局部去库存之时。
同期3月30日，高规格常务会议指出：
1、当前国际形势更加复杂严峻，国内发展面临新挑战，经济下行压力进一步加大。
2、稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场的措施。
3、制定应对可能遇到更大不确定性的预案。
从节后2月下旬开始，就不断逐步出台各种利好刺激经济的政策，但依旧无法有效扭转趋势。
在上个月说的是加大宏观政策的实施力度，稳定经济大盘；而3月底则是经济下行压力大，早出快出足以说明时间的紧迫性。
简单直白一点说就是：前几次的松绑无法有效刺激市场经济，为防范持续下行，这次宏观力度不光要大，而且还要快。
而在3月30日会议后，多个城市楼市出现官方二手房指导价上调，取消限购限售政策，5年期LPR低至基准利率4.6％。当然，昆明目前依旧执行上浮30％，远没有到基准利率，换句话说就是：利率下探空间依然很大。
通过以上这些信号，并不难看出4月份还会追加诸多利好加强手段，4月份降息降准可能性也大大提高。
而今年上半年的目标只有两个：一是拉动经济；二是“救市”。
所以，我的判断是：在4月份的重要会议之前，依然会出台或松绑部分政策先试试水。若效果达不到预期，那接下来随时有可能会放大招。
此刻市场越低迷，后续刺激发力就会越大，反弹就会越高。
行情
据3月21日，克而瑞发布昆明楼市成交数据报告中显示：昆明3月份新房成交面积约8.89万平，环比上涨14％，价格环比上涨4％。
据链家内部系统数据显示，昆明3月份二手房新增看房量大幅提升，但成交量依旧低迷。
由这两组数据不难看出，目前昆明的购买群体，大多以新房为主。如果要再说直白一点就是：刚需群体在看二手房，但依旧处于观望；刚改或改善以上群体在关注品质新房，开始逐步入场置换。
而新房市场方面，就是典型的两极分化，远郊价格持续下探，纯刚需楼盘售楼部门可罗雀，主城高品质刚改及改善以上楼盘量价都在回暖。由于新房价格持续下探，促使很多看二手的刚需群体持续观望。
此等行情平淡无奇，也早在预料之中，在市场上信心与预期没有彻底回暖前，纯刚需会继续观望，应该会观望到政策天大利好、价格显著上扬，才开始盲目跟风入市接盘。
对这类后知后觉的人，无法用言语来表达，只能说：即便是日忙夜忙终其一生，也仅能裹腹生存而已；何不尝试下看懂社会红利，发现周期，顺应周期？
在楼市里，想要成为最后的赢家，这两点缺一不可：一是入场时，提前抢跑；二是卖出时，不要被贪得无厌，企图赚完最后一块钢镚。
节奏
我有好几个粉丝，他们都是手持多套资产，却又深套其中。早买房的策略没多大问题，可以适当鼓励下。但问题在于2016年牛市开始启动之时，他买了安宁；在买房后几年，2018年亲眼见证城区房价之时，2019年他又筹集资金豪爽高位入坑巫家坝。
现在的状态就是：安宁卖不掉，巫家坝深陷其中，现在想置换品质改善，却又手中无粮；此刻不置换，下个周期来临之时，核心资产水涨船高，又举步维艰。
每一轮调控后的刺激手段都不一样，导致涨幅不一样，但的相同点就是：都是稳经济大盘，又一切皆在掌控之中。
2008年是房改＋央妈放水＋政策松绑，涨幅是40％；2015年是局部去库存＋货币放水＋调控放松＋棚改，房价翻翻；2020年是疫情＋央妈放水，涨幅是10％。
当然了，疫情后放水。昆明只是回光返照，根本就没有接住20年小阳春的水。
大众预期是任何一轮调控或刺激手段中，判断市场走势的核心所在；当市场大众预期一致时，房价就会涨或跌；当大众预期不一致时，涨跌就会互相抵消，市场就会比较平稳或横盘。
不要信奉阴谋论或玄学，要信奉科学与国家，要学会从大局观来看待问题，才知道什么时候该全力以赴，什么时候该收手不动。
砖家言论
3月份有位大佬很火，是个银行董事长，他在新闻发布会上说：“从理财角度讲，租房住可以，大家不要总想着买房以后能，那个时代一去不复返了，套现也很难”。
这句话看上去很有道理，但对也不对。此砖家18年在某论坛上曾给大家指路道：“我搞了一辈子金融，现在买房也赚不了钱，就是高位站岗；现阶段我主张大家租房住，当你租房的时候，就会有说走就走的旅行”。
类似于此的砖家、教授、大咖网上数不胜数，这些名人公知并非是不看好我国楼市，只是不希望大家都去炒房，导致房价短期暴涨影响经济而已。
除了光远大师，很多公知从未鼓励你买房持有资产，他们只希望你老老实实匠人精神上班交税，攒钱就拿去吃喝消费，搞创业融资贷款推动经济，给国家贡献。
对于砖家和教授，我个人是崇拜与尊敬的，但有些言论还是需要结合实际情况而论，不然很容易误人子弟。
很多专家十几年前就警告大家经济增速下滑，买房赚钱的时代一去不返了，打脸已经十几年了，大家都早已屡见不鲜。
所以，我们作为草根，既无法如砖家教授一般坐等升官发财，实现阶层跨越与财富增值，那就需要有主观判断意识，考虑现实落地的，千万别拿自己的人生和现实对赌。不然，几年后的状况就是，砖家住着你想住的豪宅、过着你梦寐以求的生活，名利双收；而自己，只能蹲在角落里为砖家鼓掌呐喊。
这一点，很多人都是在有选择之时尚未明白，等明白之时，却为时已晚！
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此文完！
昆明楼市观2022-04-06 15:02:53
