局势已变,2022年的正确买房思路。

这世间，最可悲之处莫过于：社会中80%的人，都无法看到实物的真相，所以导致了亘古不变的二八定律。

上一期我更新的文章，在多个媒体平台被各种花式下架、和谐，限流。媒体的好处就在于，能展现在大众面前的，往往都是惨痛真相筛选过后，留下的美好事物，完美有效的蒙蔽了事物的真相。

这一点，在楼市里亦是如此。很多人都只见过贼吃肉，但没见过贼挨打，于是就选择人云亦云盲目跟风，毫无客观主见的梭哈。这类人的命运，最终注定是苦不堪言。

今天不和大家深度解剖分析房价走势，以免再次和谐。就白话文给大家分享点正确的买卖操作思路，若自认为段位不高，请务必耐心看完，反复研读。

我在3月8号的原创文章{两会定调后，昆明房价会涨吗？}中，明确告诉大家：2022年昆明房价的涨跌，要看因城施策的力度，往后涨跌分化更为显著。你可以选择逃避与不信，只要你愿意承受时代变迁的代价。

我曾不止一次告诫过大家，买房切记要做发现机会的人，而不是被告知机会的人。等到公园里大爹大妈全都知道要买房之时，为时晚矣！

在任何一轮调控周期和行情周期里，对于高手的正确操作都是：熊市买房、牛市卖房，最差的行情里捡漏，的行情下套现离场。

市场热时卖房的奥秘，不光在于可以抛在高点，更在于占据上涨行情的天时地利时，很多外行根本没有理性可言，能买到房子就已是万幸，根本没人关心房子是否有缺陷。

以过来人的经验告诉大家一句真理：当民愤和民怒情绪达到高潮之时，就是高层即将出手之时，所有行业都是如此。所以，真正的机会都只会出现在最前端，操作更是逆向的，只会被少数人掌握，因为80%的人都是后知后觉。

人云亦云，为买房而买房，盲目跟风投资的思想，在楼市里都是大忌。最为安全有效方法就是：看懂风向，把握好时机，稳步前进。

经常听到囊中羞涩的首套刚需说：人生套房不要嫌小、不要嫌远、不要嫌偏，先上车再换票。这句话就像高度数白酒，很多刚需小白听完直接上头，导致最后连座都换不起。

对于我们普通草根来说，通过首套裂变二套置换改善，思路上没毛病。但如果你恰巧不幸站在司机旁边，难道还指望后期司机给你让座？

暂时买不起市中心、买不起有学区有配套都没关系，但下一步换房的目标就一定要是这些优质资产。套房无论买在哪里，务必要保证离换房目标，路径最短，阻力。

所以、在风险可控的情况下，一定要全力以赴，千万不要买躺着都能买得起的房子，要买跳起来才够得着的房子。

不然，命中注定开局就已落后别人一截，白白浪费银两和房票贷票，最后又在置换的高房价前举步维艰。

很多朋友纠结买新房还是买二手房，这个问其实很简单。

如果片区整体房龄较新，而且新楼盘还有持续供应；那新房和二手房的产品差异化就不会很大。预算有限的情况下，就要搞清楚购房成本和入住成本是两码事。满五、婚房精装、全套家具家电全赠送的二手房，会更香。

反之，再看遍地都是老房子的主城核心位置，新房供应极少、后期没有大量土地供应储备的，有条件肯定新房。

有一种痛苦并非是买不起新房，而是等不起新房。新房动辄两到三年的交房时间，让很多人都纠结。而最让人更难受的，莫过于名下只有一套房，需要先卖出原有房产才能换房。这种情况下，我劝你长痛不如短痛，接受重新租房的现实，然后果断打新。

还有一种情况会让人更纠结，就是拖家带口，还有两个两三岁的娃，孩子读书问题马上就要面对。此类情况，就直接选择二手房次新上车即可。

侧重房产增值红利，优先选择新房；并非是二手房不增值，而是想买到能增值的二手房，需要很高的技术含量。如果对自己的买房段位很自信，能捡漏，后期能做到凤变冰肯定是选择二手，毕竟无等待风险。

在产品的不断升级和更新迭代中，房龄越大、房子折旧度就会越高，就越不值钱。新房增值主要看未来，而二手房是否增值，则在买入之时就已决定。这句话，买卖过多套房产的朋友自然懂，无需多言。

所以，在我之前的文章里曾告诫过大家：二手房3-5年带学区的次新可以考虑，不带任何稀缺性的老破旧、老破小坚决不能买，除非有利可图。

不然，你不是在优化资产做阶层跨越，而是活雷锋现世，来给原房东解套。

上一篇历史文章和大家说过，今年二手房市场会比新房火爆，一是因为不用等待，二是大家都担心新房烂尾。

而在二手房中，房东一般最常用的方法就是凤变冰；而对于要卖房的朋友而言，二手房能避开调控跳价或溢价最有效的方式，同样是这个操作。

我告诉大家这个思路并非是教谁做坏人，只是个人非常认可粉友说的一句话：我们不能选择骗人，但却可以选择保持沉默。

在房产买卖方面亦是如此，当买方问你是否有漏水情况时，若真漏你必须如实告知，否则就是欺诈。但若不问，那就有权选择不主动告知墙体开裂、物业不作为、噪音等问题。

通过装修吸引买主、声东击西、喧宾夺主、，转移注意力，掩盖房子的硬伤缺陷等这些方式，很合理而且不违反任何规则。

请原谅我毫不客气的说，凤变冰、就是高手对小白智商的降维打击，因为能被这种操作所吸引的买房者，我敢说一定都是小白或外行。

在闭着眼睛买房都能躺赚的时代中，核心地段的老破小、老破旧小两房，一个月就能变现，这个并非什么神话，而是现实客观存在的事实。

但从2020年变局之后，这些资产会逐步沦为手中烫手的山芋。而在往后分化更严峻的趋势下，今年注定是决定，手握多套此类资产的中产，是否继续保住中产地位的一年。更是抛掉手上10年以上房龄资产，置换打新的一年。

换言之就是：对于不差钱、要求高的纯改善来说，他基本不会看二手房，更不会选择二手房；除非是有利可图或自带不可复制的稀缺性，不然都是在浪费生命。

今年往后，一定要选择刚改及刚改以上品质的资产持有，尤其是主城区的改善趋势，更是如此。

现在主城的新房产品越来越“豪宅化”，都在装修升级、户型升级，园林景观升级。其主要核心因素有二：一是众所周知的土地财政问题；二是因为供需关系的变化。

粗略从宏观角度来看，自我国商品房制度20多年至今，初衷是福利分房严重供应不足，必须用市场经济解决老百姓居住问题。于是我们从有得吃到能吃饱，再到现如今追求的要吃好，这是基本面。

更直接的原因还有两个，一是房住不炒：在以前房产快速增值阶段，很多人把改善需求先放一边，先做加法以实现化；而结果就是房子虽有好几套，但核心优质的却没有。当增速放缓做减法时，居住品质和居住属性，成为评定优劣的标准。

几次大会后，上面的态度已再明确不过，除了满足刚需外，还鼓励释放合理的改善需求。所以，大家要学会多关注民生问题，我们可以选择自己住得很好，但不能剥夺劳苦大众住的权利。

另外就是城市扩容会逐步放缓，简单直白点说就是，市区的土地供应会越来越少，稀缺资源越来越贵。

比如昆明二环内就比较明显，等现有上市新房库存卖完后，未来几年内基本没有多少新房产品卖。如果要买新房或二手次新，就会面临价格或时间的尴尬问题。

房开和市场需求，在做这些升级的目的却只有一个，就是迎合整个大市场的群体需求；而群体住房需求，就像人类需要吃饭一样，是从DNA里与生俱来的。

比如马云可以穿一双破布鞋，但绝不去住老破小，这就是人性。从人类原始生活繁衍至今，有钱有条件就开始置办宅子，越大越好，越漂亮越好。

我历史文章和大家说过，对于新房存量大于二手房存量的城市来说，房价涨跌的顺序是：新房先涨，带动二手房价格上涨，再带动土拍行情预期上涨；新房下跌，二手房价格就会同步下跌，土拍行情就会开始回落。

而今年由于市场因素的原因，诸多房企停工或未复工，可能就会出现二手房看房、成交量先涨，带动新房上涨。

新房涨跌主要和人口需求、土地供应，政策调控有关。而当二手房存量大于新房或土地供应短缺，又或第三方因素影响时；二手房市场敏感度就会高于新房，而且只会和调控有关系。

以上房价涨跌逻辑，适用于任何城市。

单凭每月的劳保收入来看，这个城市的房价确实很高。但若想要在任何城市中生根发芽，那请放下你的浮躁情绪、功利心态与自尊心。买房掏空六个钱包并不丢人，丢人的是买错了房子，乃至后期毫无翻身之力。

越便宜的房子就越容易出错，一步错步步错，最后会导致你越换越小，原地打转越买越穷。买对房子混得好一点，少让父母操点心、让家人生活品质提高一点，比喊任何口号都有用。

如果你觉得有所收获，请别忘记右下角点赞和在看，分享给更多朋友。

此文完！

近期必读：

两会定调后，昆明房价会涨吗？

为什么越有钱的人，越拼命买房？、买二手房的坑，如何让你钱房两空？

2022年，昆明房产买卖操作指南！、房贷利率正式下调，房价要大涨吗？

2021年，熊市的反思。、工抵房如期现市，到底能不能买？

重磅必读|央行降息，关乎2022年楼市走向、房贷利率正式下调，房价要大涨吗？

昆明楼市|再说一遍、昆明买房别再沦为韭菜！今年以后，这些房产不要买！

楼市分化趋势袭来，请别做无辜的韭菜。、高位横盘时期，抄底需谨慎。

买二手房的坑，究竟会有多深？、当下买房，请注意避开这些坑！

购房指南：

楼市风向已变，买房思路需与时俱进。、你是如何靠买房掉出中产，躺平在底层的？

昆明楼市|二手房买卖交易要注意些什么？、新周期下买房，别再当韭菜

昆明3千多的房子，是捡漏还是无脑接盘？、为何你买的房产在降价，别人买的却在涨？

答服务说明：

毛毛付费答疑服务说明！