昆明新房均价已跌破1.4万,抄底的时候到了吗?

昨日（9月4日），昆明锐理终于在比往常延迟数日之后，公布了8月昆明房地产市场的主要销售数据，和市场预计的一样，8月昆明楼市各项成交数据都不太好看，尤其是公众最为关注的新建住宅成交均价，在7月的基础上再次大幅度下降，已经跌破1.4万，每平米成交均价为13956元。

在锐理的数据系统中，上次昆明住宅成交均价低于1.4万，还要追溯到遥远的2018年，之后就开启了连续3年多的上涨的之路，一直到今年6月，昆明住宅均价仍旧有15586元，但7月猛降884元，来到14702元。刚刚过去的8月则进一步下探，跌破1.4万。

8月昆明房价下跌并不出乎市场预料，因为8月份昆明多个楼盘展开密集特价促销活动，有些楼盘打折的幅度还比较大，连呈贡这种早就房价上万的区域，上个月至少有3个楼盘推出万元以下的特价房。更不用说经开区这种本来新房均价就没有上万的区域，8月份几乎集体打折促销。

8月房价跌破1.4万，还因为原本房价较高的环滇池区域受政策影响，销售和备案停止，而一些高价新盘的推盘速度不及市场预期，多个预计在2万以上的楼盘没有开盘，市场上缺乏高价房源供应，成交量更少，拖累大盘向下。

8月昆明房价创年内第二大跌幅，却并没有换来成交量增长，仅卖出3757套44.63万平方米住宅，还不如7月的48.88万平方米，而今年5月和6月房价虽然在1.5万每平米以上，成交量却都在60万平方米左右。这再一次证明，房地产市场“买涨不买跌”几乎是颠扑不破的铁律。

现在的问题是，昆明新建住宅价格还会进一步下跌吗？

从8月底的市场状况看，呈现出两个趋势，一个是原本打折比较多的低价盘开始减少优惠或者取消优惠，某些降价幅度比较大的楼盘还因为口碑受损开始试图上调价格，但另一方面，高价盘因为成交萎缩反倒开始给出比以往更大的优惠，不过这批楼盘原来的成交价就大大高于成交均价，优惠后不会进一步拉低均价。

另外，被冻结多日的环滇池区域新盘销售，随着300米红线的划定，符合条件的楼盘也将要恢复备案，这些项目均价都比较高。

其实，据打折优惠的房企反映，除了降价比较早而且降幅比较大的楼盘销量确有明显上升，其他被动跟进降价的楼盘很快进入内卷式竞争状态（，并未明显增加销量，房企有点得不偿失，所以也不太愿意进一步降价。更重要的是，现在新房销售困难，很重要的原因是随着年底接近，银行的贷款额度普遍不太富裕，放贷越来越难，房企就算降价，购房者办不了贷款也于事无补。

而在供应方面，土地市场仍旧冷清，就在9月3日，以往逢地必抢的经开区清水黄土坡片区，罕见出现土地流拍现象，有88亩住宅用地因无人出价而流拍，说明现在房企对拿地都非常谨慎。预计接下来房企仍将会减少买地投入，这对今年底以及明年的市场供应会带来较大影响。

综合各方面信息看，昆明新建住宅均价将会在8月的基础上稳定一段时间，进一步大幅下跌的可能性不大。