拿地逻辑生变,对昆明市场有何影响?

（一）集中供地打补丁，拿地逻辑有变

昆明并不是批集中供地的22个试点城市之一，但最近层面的“集中供地”政策打了补丁，并且不再局限于首批试点22城，拿地逻辑可能就此生变。

今年年初，网传自然资源部向22城下发要求，对2021年住宅用地供应进行分类调控、集中出让，多个试点城市于今年上半年进行了批次集中供地。

在8月第二批次集中供地节点到来之时，却有不少城市出现了异样：

？8月6日，深圳土地矿业权出让平台发布公告，中止22宗地的挂牌出让工作，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回；

？8月10日，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；

？8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止。

目前，苏州、长沙、青岛、深圳、天津、济南、杭州、沈阳等10余城市已经中止或延期土地出让时间，集中供地似乎出现了正在调整的情况。

集中供地在22城试行半年，上半年仅完成了一次集中供地，但也暴露出来了一些弊端，厦门、武汉、杭州、重庆等城市在集中供地竞价过程中都拍出了很高的溢价率。

集中供地释放出的土地短缺信号，引发企业积蓄财力集中购地，导致溢价率上升，这与集中供地平抑地价的初衷相反。

近期有消息放出，为今年2月份试行的集中供地政策打上了补丁。

△集中供地规则打补丁／图源经济观察网

根据经济观察网的报道，自然资源部近期对集中供地试点城市提出了4点要求，对部分集中供地试点城市做出新的部署，新的调整明确提出严控楼面地价新高，单宗土地溢价率不得超过15％，不得以竞配建等方式增加实际地价，禁止通过抬高起拍价格调整溢价率；

除了可以通过一次性合理报价、摇号等方式竞价之外，更优品质建设方案”也首次成为了竞拍拿地的指导方式，并且此次供地规则调整不仅局限于首批的22个城市，调控范围已经有所扩大。

除此之外，土地价款由地方纳入国税，重点房企买地金额不得超过年销售额40％，再到前不久城市更新中严禁大拆大建征求意见稿出台，密集调控，一级市场的调控在不断加码。

这些政策中有一些还没落位到昆明，但对应到昆明今年的供地情况，开发商拿地的逻辑似乎真的要有所改变了。

（二）昆明供地缩水，定向勾地占大头

今年4月份，昆明市规划局官网发布了2021年昆明市的土地供应计划，今年预计供应土地11494亩，同比去年下降了63％。

而这一数据中，商住用地仅为6954亩，对应到昆明主城区，只有5880亩商住用地。根据锐理数据统计，今年1-7月份，昆明只供应了779.31亩商住用地，与今年的供地计划相比，相当于只完成了全年13％的KPI。

△昆明主城1-7月土地供给情况／图源昆明锐理

虽然从往年数据可以看出，昆明土地供应出货量多集中在下半年，但今年即使能完成剩下80％的土地供应量，总量5880亩的供地计划即使悉数完成，也改变不了今年土地供应收窄的情况。

今年上半年，昆明主城区共供地31宗，其中有23宗为定向勾地，参与到城改项目的开发商，“内定”土地成为主要拿地方式，俊发一家就获得了13宗。

通过梳理，今年上半年入市的20个新盘当中，城改用地就有7个，在7、8月份上新的项目中，江东铂悦湾、大华锦绣山海、俊尚峰、春城玖號、北京路9号等项目均为城改用地。

另外如龙湖山海原著，即将上新的雅居乐中央雅府、近期义承置业将爆破的丽阳星城等项目，开发用地都来源于烂尾项目。

△昆明挂牌成交的4宗纯住宅用地／图源昆明锐理

到目前为止，昆明今年仅有4宗纯住宅用地对外竞拍，经开区的两宗土地溢价率均超过了30％，招商竞得的巫家坝25亩土地，名义楼面积达到13046元／㎡，在昆明名义楼面价排行榜中也能挤入前5名。

在今年土地供应收窄的情况下，定向勾地获得开发用地的项目又有很大占比，使得挂牌土地的竞拍变得更为激烈，且高溢价还不一定能抢到主城优质用地，这一定程度上也在倒逼房企参与到城改和烂尾项目的接盘之中。