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2016年昆明售房1014万方 主城库存降75万方

昆明信息港  2017-01-05 09:32

[摘要] 连续经历了两年的房地产下行行情,去年昆明楼市难得地显出了几分暖色,2016年,昆明商品房成交面积增长、库存下降是市场趋向转好好的佐证。根据监测到的数据,2016年全年昆明主城四区(不包括呈贡)累计成交各类商品房115721套,成交面积达1014万平方米,与去年同期的成交数据相比均小幅上涨,涨幅分别为2.74%、1.04%。

连续经历了两年的房地产下行行情，去年昆明楼市难得地显出了几分暖色，2016年，昆明商品房成交面积增长、库存下降是市场趋向转好好的佐证。根据监测到的数据，2016年全年昆明主城四区（不包括呈贡）累计成交各类商品房115721套，成交面积达1014万平方米，与去年同期的成交数据相比均小幅上涨，涨幅分别为2.74%、1.04%。根据昆明主城四区的预售面积和成交面积计算，2016年昆明商品房供销比大约为0.93，库存下降75万平方米。

全年卖房1014万方同比微涨1.04%

截至2016年12月31日，昆明全年累计备案各类商品房115721套，与去年同期成交的112630套相比，增加了3091套，环比小幅上涨了0.74%。2016年1-12月，昆明商品房成交面积共计为10140040.23平方米，与上年同期成交的10035254.21平方米商品房相比，增加了104786.02平方米，环比微幅上涨了1.04%。根据总成交套数和面积计算，2016年月均成交套数和面积分别为9643套、84.5万平方米，套均成交面积约为87.62平方米。

2016年，有6个月的月成交套数都在万套以上，突破万套的月份分别是1月、3月、6月、9月10月和12月。其中10月的成交套数是年内高值，为13489套，其次是刚刚过去的12月份，累计成交了12031套。其它几个月都保持在一万出头的水平。成交面积方面，成交套数高的10月由于小面积物业成交活跃，因此当月的成交面积仅据年内第二高值，为109万平方米。年内高成交面积则现于2016年后一个月，当月累计有128万平方米商品房备案。而同年月成交面积在百万方以上的也只有这两个月。

分季度来看，成交套数和成交面积低的是季度。这一季度1月和3月成交套数都在万套以上，月成交面积也在90万平方米左右，但2月份仅成交了1999套，成交面积不足20万方，大大拉低了一季度的成交水平，主要原因是新版购房合同启用，开发商态度谨慎影响了网签进程。二季度和三季度的成交面积相差不大，分别成交了242.63万平方米和249.79万平方米，各占全年总成交量的24%左右。成交套数和面积高的是第四季度，其中成交面积为全年贡献了3成多的量，共计318.24万平方米。

供销比为0.93 主城库存下降75万方

在市场”去库存“的大基调下，2016年昆明商品房供销比相比2015年明显下降。

根据2016年全年商品房成交面积（1014万平方米）和新增商品房预售面积（939万平方米，不含呈贡）计算，供销比为0.93，与2015年的1.08相比，收窄了0.15。这是自2012年以来昆明年度供销比首次下降至1以下。

观察各月的供销情况，2016年只有4月、6月、8月和9月的供销比在1以上，其余8个月的时间商品房新批预售面积都小于成交面积，故批售比也在1以下。若按照2016年全年商品房成交面积和新批预售面积计算，昆明不包括呈贡在内，主城四区库存下降了约75万方，去库存效果显著。

历史数据表明，2009年-2015年六年时间昆明商品房库存面积累计达到2191.37万平方米，算上2016年下降的75万平方米库存，2009年至今昆明商品房库存量约为2116.37万平方米，按2016年月均销售面积84.5万平方米计算，在不计入新增库存的情况下，这七年的库存尚需要2年的时间才能被市场消化。

另外，从数据机构了解到，库存去化周期长物业的是车位、商业和写字楼，均需要六七年的时间，而商品住宅的去化压力不大，仅需一年就能清库存。

全年产生了28个套数周销冠40个面积周销冠

根据昆明房产信息网每日发布的成交十强榜单统计，2016年全年52个周，昆明共产生了28个商品房成交套数周销冠和40个成交面积周销冠。

获得成交套数周销冠的项目有大都，海伦国际、江东给耀龙康城、经典明苑、德润朗悦湾、金昙花园、俊发城、人民路壹号广场、大宥城、润城、凤凰御景、俊福花城、银海尚御、俊发盛唐城、云投中心、华信双城、中天城理想中心、东旭骏城、中豪优活城、双城际商务中心、昆明湖、华夏御府、未名城、万和花园、平和花园、昆百大国际派、新时代广场和绿城春江明月。

其中，大都曾9次获得销冠，这几次成交套数加起来达到2686套。海伦国际4次获得销冠，成交套数达1536套。昆明湖和未名城各登顶3次，不过成交套数并不亮眼，各备案了200多套。江东耀龙康城获得过2次成交套数周销冠，加起来套数达1442套。曾2度获周销冠的项目还有经典明苑、德润朗悦湾、俊发城、人民路壹号广场、大宥城、润城和东旭骏城，虽同为销冠但成交套数差距较大，从300多套至900多套不等。

40个成交面积周销冠中，连续4次摘冠的大都总成交面积仅居第二位，4次登顶时的成交面积加起来为104000.49平方米。周销冠中成交面积高居首位的是滇池国际会展中心，该项目虽然只获得1次销冠，但成交面积却达到121400.63平方米，山海湾和旅游小镇均有备案。昆明湖和未名城各拿3次销冠，但各自的成交面积也只有2万多平方米。润城、俊发城、万科云子、万宏国际和海伦国际也都各获得2次周销冠。另有31个项目各有1次领衔周成交面积榜单，其中不乏像恒大云报华府、昆明广场、绿城春江明月、保利大家、恒大名都这样的名企名盘，当然也有不少项目因车位、经适房、回迁或抵押行房源成交活跃才登顶榜单。

综合来看，2016年昆明商品房去库存效果显著主因并非是成交量上涨，而是供应大幅收缩的缘故，仅就主城四区来看，2015年这四区新增商品房销售面积为1086万平方米，而2016年仅为939万平方米，供应降幅达13.54%。2017年，如果供应量继续走低，而更多品牌开发商产品将进入昆明市场，预计昆明房价将会有小幅上扬。

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