[摘要] 提到地产，现在的住宅市场或许因开发商战略的调整、不动产登记、降息、市场大环境的影响力，观望情绪浓重。但提到投资，商业地产的前景却有可圈可点之处，这是因为，央行的连续两次降准，全国资金面的放松，让不少手中有钱的市民把投资的热点锁定商业地产。
高端访谈
好的独立商业项目 前景不可估量
龙湖地产相关负责人
，不管市场形势如何，好的产品都会脱颖而出在商业地产不景气的时候，优质铺面依然火爆、被追捧。虽然现在昆明有很多项目均在升级社区商业，推广独立商业模式，但依然是好的独立商业产品才能为投资客赢得低投入、高回报。
目标定制 独立商业受欢迎
一方面是大型社区的餐饮、娱乐、消费等配套奇缺，另一方面，却是社区底商出租率降低，投资普遍降低，社区底商不得不升级，独立商业的面市，成为一种趋势。
独立商业以相对独立的建筑形态区别于社区底商，许多独立商业都有明确的定位，以定制为目标，以包括餐饮、娱乐等聚人气的业态定位为基础，为投资客寻找片区内需求大的方向。它一改社区底商只管卖不管理的现状，加入了更多的定向管理，让定制不只是停留在方向选择上，更体现在方方面面，从而大力降低投资客的投资风险，提升投资。
拿现在昆明几家定制式独立商业举例吧。以龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业为例，面积从50-400平方米不等，投资客可以根据自己的实际情况来投资商铺，而从上说，专业的商业运营公司负责招商和管理，从而降低投资客的风险，高质量的物业管理团队给消费者带来贴心的服务，暖心的享受，从而提升独立商业的软性服务；如果从业态选择上说，龙湖水晶郦城·晶悦荟以中端特色餐饮和带有小资情调的咖啡厅、茶馆为主，把聚人气放在位，将体验式商业放到重要的位置上，将独立商业的覆盖面发挥到大，不但将小区内人群聚集其中，还把小区3-5公里范围内的人群均聚集在龙湖水晶郦城的独立商业中，从而让投资客利益大化，投资大化。从而实现，跟着龙湖水晶郦城，简单投资，快乐赚钱。
无独有偶，昆明除了龙湖水晶郦城在做独立商业，银海·幸福广场也在升级社区商业服务，开启独立商业模式。银海·幸福广场定位为“城市生活广场”，在发挥城市副中心商业功能，满足区域内居住人群及商务客群一站式购物需求的基础上，更加强调商业整体与周边生活、教育、人文、景观配套的协调性、互动性，强调购物的体验感，实现住户、商户、消费者对城市生活及商业功能需求与情感需求的完美结合。
据记者了解，昆明正在升级社区商业，推广独立商业的还有云路中心等项目。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心就将自身定位为精品社区商业，将服务对象锁定为吴井片区的消费者。项目凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，云路中心以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。
独立商业的出现，不仅成为提升片区居住品质的保障，更为投资者提供了全新的投资选择。
名词解释
社区商业
社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。而社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。调查数据显示，社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。如果按照载体建筑形式分类，社区商业主要有底商型商业、裙房型商业、独立型商业三种。
高端访谈
好的独立商业项目 前景不可估量
龙湖地产相关负责人
，不管市场形势如何，好的产品都会脱颖而出在商业地产不景气的时候，优质铺面依然火爆、被追捧。虽然现在昆明有很多项目均在升级社区商业，推广独立商业模式，但依然是好的独立商业产品才能为投资客赢得低投入、高回报。
目标定制 独立商业受欢迎
一方面是大型社区的餐饮、娱乐、消费等配套奇缺，另一方面，却是社区底商出租率降低，投资普遍降低，社区底商不得不升级，独立商业的面市，成为一种趋势。
独立商业以相对独立的建筑形态区别于社区底商，许多独立商业都有明确的定位，以定制为目标，以包括餐饮、娱乐等聚人气的业态定位为基础，为投资客寻找片区内需求大的方向。它一改社区底商只管卖不管理的现状，加入了更多的定向管理，让定制不只是停留在方向选择上，更体现在方方面面，从而大力降低投资客的投资风险，提升投资。
拿现在昆明几家定制式独立商业举例吧。以龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业为例，面积从50-400平方米不等，投资客可以根据自己的实际情况来投资商铺，而从上说，专业的商业运营公司负责招商和管理，从而降低投资客的风险，高质量的物业管理团队给消费者带来贴心的服务，暖心的享受，从而提升独立商业的软性服务；如果从业态选择上说，龙湖水晶郦城·晶悦荟以中端特色餐饮和带有小资情调的咖啡厅、茶馆为主，把聚人气放在位，将体验式商业放到重要的位置上，将独立商业的覆盖面发挥到大，不但将小区内人群聚集其中，还把小区3-5公里范围内的人群均聚集在龙湖水晶郦城的独立商业中，从而让投资客利益大化，投资大化。从而实现，跟着龙湖水晶郦城，简单投资，快乐赚钱。
无独有偶，昆明除了龙湖水晶郦城在做独立商业，银海·幸福广场也在升级社区商业服务，开启独立商业模式。银海·幸福广场定位为“城市生活广场”，在发挥城市副中心商业功能，满足区域内居住人群及商务客群一站式购物需求的基础上，更加强调商业整体与周边生活、教育、人文、景观配套的协调性、互动性，强调购物的体验感，实现住户、商户、消费者对城市生活及商业功能需求与情感需求的完美结合。
据记者了解，昆明正在升级社区商业，推广独立商业的还有云路中心等项目。基于对项目周边市场环境的分析，云路中心就将自身定位为精品社区商业，将服务对象锁定为吴井片区的消费者。项目凭借其独特的区位优势，以及小体量带来的灵活性，为项目的商业规划、招商、运营提供了良好的先天基因。作为环城南路商圈的有力补充，云路中心以其合理的商业规划、动线规划、优质的主力商家资源，形成了环城南路的商圈核心，反而探索出了一条特色鲜明，别具一格的发展之路。
独立商业的出现，不仅成为提升片区居住品质的保障，更为投资者提供了全新的投资选择。
名词解释
社区商业
社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。而社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。调查数据显示，社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。如果按照载体建筑形式分类，社区商业主要有底商型商业、裙房型商业、独立型商业三种。
高端访谈
好的独立商业项目 前景不可估量
龙湖地产相关负责人
，不管市场形势如何，好的产品都会脱颖而出在商业地产不景气的时候，优质铺面依然火爆、被追捧。虽然现在昆明有很多项目均在升级社区商业，推广独立商业模式，但依然是好的独立商业产品才能为投资客赢得低投入、高回报。
第二，真正好的独立商业需要在商业体验、周边供求比、商业地段、品牌维护都有一定的保障。龙湖水晶郦城·晶悦荟体验式独立商业，它以片区配套为核心，4层退台式情景商业主打休闲餐饮业态，三四层赠送有超大露台，是情调咖啡屋和特色中端餐饮业的，让消费更个性、体验更精致；其次，在如今传统商业遇到瓶颈的时候（例如，昆明商业体多、投资周期长等），跟着有前景的项目投资才是明智的选择，龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业北临二环北路，南临教场北路，西临教场中路，除了已经销售全部完成的龙湖水晶郦城住宅产品本身之外，周边的成熟小区，例如，长城小区、巴士家园、戎锦花园、莲花池小区等以及云南警官学院、武警总医院北教场分院等均为项目提供稳定又具有消费实力的人群。
第三，从供求比角度来看，整个片区固定人口和流动人口来看近15万人，然而餐饮配套和生活配套面积远未达到这样的水平。据调查得知，片区内的很多居民表示周边的餐饮状况并不能满足他们的需求，几公里外的同德广场，霖雨路商圈反而成了更多的选择。而另一面，现在片区内已经开业的餐饮则火爆异常，教场北路艾维故事餐厅每晚6点准时排队堵车，教场中路老房老舍火锅刚开2个月则已经天天爆满，现有的餐饮火爆和周边客群的需求形成了强烈的反差。龙湖在昆明的独立商业项目估计也是基于以上原因吧。
第四，龙湖水晶郦城·晶悦荟特色商业业态上以受欢迎的餐饮行业撬动，服务上有物业管理公司保驾护航，不论是商业的辐射面积还是商业环境均很大程度上缩短了投资客的投资周期以及投资风险。
独立商业面市是趋势 开发仍需理性
首先，独立商业的出现是社区商业发展的趋势。因为独立商业能够为周边的居民或者开发企业的小区居民提供更加专业的社区服务，比原先的底商在专业化上或者是经营上都有明显优势。
其次，是独立商业的灵活性。社区底商经营业态相对单一，尤其是餐饮无法经营，仅能满足社区内人群的消费。独立商业的出现，商铺可以灵活满足投资者的租售需求，不但让投资客投资方式更灵活，而且开发企业也更容易掌控。
后，独立商业将社区商业升级为销售和体验的小型综合体，引入餐饮休闲消费在保有人气的同时，提升了商业本身的价值以及片区商业价值。当然除了购物更加方便、商业氛围浓以及投资回报之外，独立商业的出现还解决了住宅和商业混搭的互相影响现状。有了独立商业，把安静、安全还给住宅，把时尚、繁华还给商业，所以独立商业是趋势，也是必然结果。
当然，在这里值得一提的是，并不是每一个社区商业都可以做独立商业。是否适合用独立商业的模式亮相市场。首先，房地产开发企业还需要考察周边的人口是否能够支撑一个独立商业体。一般情况下，独立级商业：面积一般在10000-30000平方米，以生活百货或餐饮为主力店，辅助其他专业、专卖、服务，服务人口一般在50000-150000人。其次，虽说独立商业可以让业态丰富化，聚集人气，提升投资回报，但社区商业毕竟是服务于周边市民。所以像副食、日用等基础服务，希望开发企业在规划时不要丢，始终社区商业还是要把服务周边居民这个基础功能放前面。
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