[摘要] 今年三月，国内众多城市迎来了楼市小阳春，以上海为例，3月商品住宅共计成交6836套，总成交面积约79.9万平方米，创去年6月以来的最高水平。另一方面，房地产开发企业今年一季度资金来源为20847亿元，同比增长8.2%。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%。
今年三月，国内众多城市迎来了楼市小阳春，以上海为例，3月商品住宅共计成交6836套，总成交面积约79.9万平方米，创去年6月以来的水平。另一方面，房地产开发企业今年一季度资金来源为20847亿元，同比增长8.2%。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%。
绿城中国董事长宋卫平对外透露，企业最困难的时期已经过去。由此来看，地产商的资金链似乎有好转迹象。但令人困惑的是，几乎与此同时，杭州金星房地产开发有限公司却向法院申请破产。而渣打银行对30家房企的调查数据显示，其中的六家地产商有破产风险。
地产商的资金究竟是比去年底时更紧张，还是有所缓解；破产的地产商，究竟是个别，还是将形成趋势。《每日经济新闻(微博)》记者为此对部分开发商的资金情况进行调查。
要了解地产商目前的资金状况，绿城中国（03900，HK）是绝好的一个样本。去年底曾是绿城中国最艰难的岁月，当时绿城中国董事长宋卫平甚至不得不写下《从绿城“被破产”说起》。但是到今年4月，绿城中国总裁寿柏年称绿城中国最严峻的时期已过去。
绿城董事长宋卫平也有此类观点。而绿城4月17日转让天山路项目，能够接受SOHO中国分多次付款，也似乎证明了绿城的资金状况的确较去年底有所改善。
然而，中房信一季度的报告却透露，绿城的实际销售额较2010年同期仍有一定幅度的下降。那么绿城又是靠什么走出最严峻的时期呢？
30亿到期信托全部偿付
种种迹象显示，绿城中国或已经走出了资金最紧张的阶段。
财汇金融分析平台的数据显示，绿城中国在今年1~4月共有绿城一期、二期，绿城一号和绿城舟山四项信托产品到期，不包括利息，仅本金就需要偿还超30亿元。但截至目前，并没有一家信托公司对外宣布上述到期信托违约，这或许能证明上述到期借款都已经得到偿还。
绿城中国首席财务官冯征证实了上述猜测，并向《每日经济新闻》记者表示，上述到期信托已经全部偿还，而且绿城中国没有再继续发行新的信托产品以用来偿还旧债。
不仅绿城中国在多项信托到期后，没有出现违约现象，绿城中国在出售房地产项目时，也能获取更高的土地转让溢价。绿城中国向SOHO中国（00410，HK）出售证大外滩8-1地块，以及天山路项目，从中获取了可观的。其中证大外滩项目获得1.15亿元，天山路项目获得2亿元。
除了转让价格得到提高，绿城转让项目的付款时间也在不断延长。转让给融创的无锡绿城项目按照要求需在十天内完成，外滩8-1地块的绝大部分购买款项也被规定须在十多天内全部付清，而天山路项目的大部分款项则被延迟至今年的6月30日前。值得一提的是，作为上述天山路项目交易完成的先决条件，绿城需要先注资12亿元。这在一定程度上也表现出，目前绿城的资金情况确实已有非常大的好转。
抛售商业地产或为转好原因
公开数据显示，绿城中国一系列的营销改革措施，尚未见成效。今年一季度，绿城集团累计获得销售金额约为67.2亿元，属于绿城中国的权益金额约为42亿元。在销售尚未见起色时，绿城中国又如何缓解公司的资金压力？
答案或是绿城中国采用抛售商业地产的方式来进行资金管控。盘点绿城中国此前转让的六幅地块可以发现，其中有三幅是商业用地，分别是东海广场的剩余部分、证大外滩8—1地块以及绿城天山路项目，占到总量的近一半。对于并不擅长开发商业地产的绿城中国，商业地产地块其实所占比例并不高。
仲量联行此前发布的一季度上海甲级写字楼租金数据显示，甲级写字楼的租金增长率环比超过10%，且最近几个季度写字楼的租金一直呈上升势头。但是，租金的水平却仍然很低，年毛投资只有4.5%~5.5%，需要近20年时间才能收回投资。不仅仅是写字楼，其他商业地产类型，比如商铺、酒店的回收周期都很漫长。
冯征告诉《每日经济新闻》记者，商业地产的资金回收周期过于漫长，而投入却不能确定。对眼下的绿城中国而言，再继续开发商业地产，无疑会增加很多风险。
事实上，如果将天山路项目开发成写字楼后再销售，也未必会比收购价高出多少。根据SOHO中国董事长潘石屹(微博)通过媒体传递的信息，天山路项目土地成本为每平方米1﹒98万元，而由于写字楼的建设成本和税费远远高于住宅，上述项目可能需要卖到3万元1平方米，才可能盈利。
但比天山路项目位置更好，位于中山公园商圈，且全部采用超甲级写字楼标准的汇融广场为例，目前对外散售的售价也不过三、四万元。而且，今年以来上海写字楼的成交情况并不好，一季度仅卖出29.5万平方米，比去年同期少了约10万平方米。
太平戴维斯中国区市场研究部主管简可却告诉 《每日经济新闻》记者，那些整体销售的写字楼售价甚至会更低，因为从目前来看，写字楼的售价涨幅远没有跟得上租金的涨幅。
相比于写字楼，购物中心之类的开发风险则更高。同济大学此前曾主办过“中国商业地产创新之道”的商业地产峰会，与会嘉宾都认为，商业地产开发的风险很大。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，目前购物中心和综合体正处于盲目开发的阶段，同质化非常严重，以沈阳为例，将在未来3~5年冒出几十个同质化的购物中心。
三益中国院长高栋则透露很多项目的主力店数量达到70%，租金将在长达十年内乃至更长的时间里维持在低位，开发商很难获取必要的投资回报。
对于资金比前几年紧张，又缺乏商业地产开发经验的绿城中国来说，卖掉并不擅长的商业地产，也许是解决资金压力的一个好方案。
招商地产大促销 财务指标初露成效
4月24日，金地集团（600383，SH）发布2011年报，至此传统四大房企“万保招金”年报披露完毕。记者查阅公司年报发现，“万保招金”在2011年下半年实施“谨慎”策略后，负债率并没有因调控而出现大幅上升。
不过，招商地产2012年一季报显示，随着销售回款的增加，公司持有的货币现金由年初的144.8亿元增加到一季度末的169.41亿元。货币现金较充裕，标志着房企资金链的速动比率和流动比率等指标也较一季度有所好转，速动比率由去年末的0.56上升至0.64。
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