[摘要] 1月3日，昆明市人民政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》，1月1日起施行。通知明确住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管。
1月3日，昆明市人民政府官网发布《昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》，1月1日起施行。通知明确住房城乡建设部门将会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管，以保障资金专款专用，维护购房人合法权益。
通知全文如下：
昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各委办局，滇中新区管委会，各开发（度假）区，自贸试验（经济合作）区管委会，各直属机构，市属企业：
为促进昆明市房地产市场平稳健康发展，优化商品房预售资金监管，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）及《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等有关要求，经市人民政府同意，现将进一步规范昆明市商品房预售资金监督管理的有关事项通知如下：
一、监管部门的职责及范围
（一）商品房预售资金是指房地产开发企业依法将其开发建设中的商品房建设项目，在获得预售许可证后至竣工验收备案前出售商品房，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的各种购房款）。
（二）商品房预售资金监管是指住房城乡建设部门会同监管银行对房地产开发企业的商品房预售项目预售资金实施监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行监管专用账户，实行资金全过程监管，以保障资金专款专用，维护购房人合法权益。
（三）市住房城乡建设局负责指导和监督全市商品房预售项目预售资金监管工作，是五华区、盘龙区、官渡区、西山区和高新区、经开区、滇池度假区、滇中新区（官渡区范围）商品房预售项目的预售资金监管部门；阳宗海风景区、磨憨—磨丁合作区、呈贡区、安宁市、晋宁区、东川区、嵩明县、寻甸县、禄劝县、宜良县、石林县的住房城乡建设部门是管理范围内商品房预售项目的预售资金监管部门（以下简称监管部门）。
监管部门负责商品房预售项目预售资金的收存、支取、使用的日常管理和监督检查，并对违法违规行为进行调查处理；五华区、盘龙区、官渡区、西山区和高新区、经开区、滇池度假区、滇中新区的住房城乡建设主管部门配合市住房城乡建设局开展管理范围内商品房预售项目的预售资金监管工作。
（四）市住房城乡建设局负责建设和维护昆明市商品房预售资金监管系统；不动产登记部门、住房公积金管理部门、监管银行、按揭贷款银行负责建立与昆明市商品房预售资金监管系统端口相匹配的数据传输系统，实现数据即时传输。
（五）依据建房〔2022〕16号等有关规定，中国人民银行昆明中心支行指导商业银行做好监管账户管理工作；云南银保监局对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
二、监管银行的确定
（六）市住房城乡建设局负责，每2年开展一次公开招标，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录；负责将监管银行名录在门户网站上进行公示，并向中国人民银行昆明中心支行、云南银保监局进行报备。未进入或者已退出监管银行名录的商业银行，不能作为监管银行承接新的监管业务。监管银行招标应综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况及商品房预售资金监管工作评价等因素。
（七）房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从监管银行名录中选择监管银行，按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则，开设商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管银行应当对监管账户进行外观标记，标记为“房地产预售资金”。房地产开发企业不得自行设置监管账户共管方。
（八）房地产开发企业在申请商品房预售许可证时所提交的商品房预售方案，应当包含由房地产开发企业、监管部门和监管银行三方签订的商品房预售资金监管协议。商品房预售资金监管协议采用市住房城乡建设局制定的示范文本，协议应当明确预售资金的收存和使用方式、监管额度、用款计划、违约责任等内容。
三、监管账户的管理
（九）按照“一本《商品房预售许可证》对应一个监管账户”的原则核发《商品房预售许可证》。证载信息中应载明商品房预售项目、监管部门、监管银行、监管账户等信息，并在市、县住房城乡建设部门门户网站和昆明市房产信息网公示。房地产开发企业应当在商品房销售现场显著位置设立公示牌，公示监管银行、监管账户、监督举报电话等信息，在《商品房买卖合同》中载明监管账户，并通过附件方式载明商品房预售资金监管协议主要内容。
（十）房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后方可开展商品房预售，预售资金应当全额直接存入监管账户，不得使用除监管账户以外的其他账户收存预售资金。购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户；住房公积金管理部门、按揭贷款银行应将购房人的住房公积金贷款、个人住房按揭贷款直接发放至监管账户。
（十一）商品房项目在预售过程中，原则上不得变更监管银行和监管账户。如确需变更监管银行和监管账户的，应解除原三方监管协议，签订新的三方监管协议。房地产开发企业按程序办理《商品房预售许可证》变更期间，须暂停商品房销售和网签备案，完成监管账户资金划转，并书面告知住房公积金管理部门和按揭贷款银行同步调整放款账户。
（十二）商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》起，至办理房屋所有权首次登记结束。昆明市商品房预售资金监管系统接收到不动产登记部门推送的房屋所有权首次登记信息后，将自动解除对该项目的商品房预售资金监管。
（十三）由市住房城乡建设局通过公开招标方式确定造价咨询机构库。商品房项目核算监管额度时，由昆明市商品房预售资金监管系统在造价咨询机构库中随机分配造价咨询机构。监管部门和监管银行聘请造价咨询机构，根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付条件等因素，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。在核算的资金额度基础上上浮20％，作为商品房项目的预售资金监管额度。全装修项目应将装修工程费用计入监管额度。
（十四）监管额度核定后，房地产开发企业可凭已接入昆明市商品房预售资金监管系统的商业银行所开具的商品房预售资金现金保函（不可撤销、见索即付），申请等额置换监管额度资金；房地产开发企业与合作的商业银行可将商品房项目开发贷款存入监管账户，申请等额置换监管额度资金，纳入预售资金监管额度内管理。
四、监管资金的使用
（十五）监管额度内的资金，只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料款、设备款等款项，不得用于支付任何借（贷）款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。超出监管额度以外的资金，房地产开发企业可自行提取使用，优先用于商品房项目建设及偿还项目贷款。
（十六）按照商品房项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等工程建设节点，监管额度内的资金可释放使用。七层以下（含七层）建筑，完成主体结构封顶的，可使用监管额度60％的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90％的资金；完成房屋所有权首次登记的，解除资金监管。七层以上至十八层以下（含十八层）建筑，建至“建筑层数达二分之一且地面七层以上”的，可使用监管额度45％的资金；完成主体结构封顶的，可累计使用监管额度65％的资金；完成竣工验收备案的，可累计使用监管额度90％的资金；完成房屋所有权首次登记的，解除资金监管。十八层以上建筑，建至“建筑层数达三分之一且地面七层以上”可使用监管额度40％的资金，建至“建筑层数达三分之二”可累计使用监管额度55％的资金，完成主体结构封顶可累计使用监管额度70％的资金，完成竣工验收备案可累计使用监管额度90％的资金，完成房屋所有权首次登记解除资金监管。
（十七）商品房项目进度达到相应工程建设节点，房地产开发企业可结合用款需求，在昆明市商品房预售资金监管系统提出用款申请，并提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影像资料，以及计划支付建设工程款、建筑材料款、设备款的合同依据、资金需求、收款账户等材料。受聘的造价咨询机构核定后，监管部门应当在2个工作日内完成核实并出具意见。经核实同意的，监管银行于1个工作日内拨付资金。监管额度内资金超出剩余工程建设节点用款额度后，房地产开发企业可向监管部门申请支取超出部分的资金。
（十八）监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，房地产开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款出现困难，存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用商品房预售监管资金支付相关费用的，房地产开发企业可向项目所在地人民政府（管委会）申请并承诺限期补足监管额度资金。经属地人民政府（管委会）同意，可依申请拨付使用。
（十九）项目存在停工缓建、逾期交付或较大逾期交付风险等重大风险隐患，且房地产开发企业除冻结的预售监管资金外无其他可用资金用于保交楼的，可依据政策申请使用冻结的预售监管资金用于支付建设工程款、建筑材料款、设备款等建设所需资金。
（二十）房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同并办理完成合同备案注销手续，未使用过商品房预售资金的，房地产开发企业可通过昆明市商品房预售资金监管系统申请退回已入账的相应购房款，监管银行应按照监管部门审核结果在2个工作日内拨付相应购房款；已使用过预售资金的，由房地产开发企业自行退款。
五、动态监管的要求
（二十一）监管银行加强对商品房预售资金流向、流量的监控，实时将监管账户收支情况等信息推送至昆明市商品房预售资金监管系统，系统确认购房人定金、首付款、分期付款或一次性付款足额到账后，房地产开发企业方可进行网签备案。本通知施行后新批准预售的商品房项目，购房人可登录昆明市房产信息网，凭商品房买卖合同备案号查询本人所购预售商品房的购房款入账信息，以及该账户预售资金监管额度内资金支出金额、余额情况。
（二十二）人民法院、公安等部门依法对监管账户的商品房预售资金进行冻结和扣划的，监管银行向有关部门提供商品房预售资金监管有关规定及监管协议等文件，以说明商品房预售资金及监管账户的性质，并在1个工作日内书面告知监管部门。
六、监管工作的保障
（二十三）建立昆明市与中国人民银行昆明中心支行、云南银保监局的商品房预售资金监管工作会商机制，市、县住房城乡建设、金融办、自然资源规划（不动产登记）、住房公积金管理、公安等部门以及监管银行共同参与、强化联动、及时研处预售资金监管工作中的重大问题。
（二十四）市、县两级有关部门应配足商品房预售资金监管力量，加强业务培训，强化工作保障。监管部门会同有关部门，加强对商品房预售资金监管成效工作开展检查，对监管银行定期开展工作评估，并将评估结果进行公示。房地产开发企业按照要求配合提供总包合同、材料购销合同、专项工程合同、发票等佐证材料，监管银行配合提供监管账户银行流水、监管台账等相关材料。
（二十五）市住房城乡建设局应按季度向市人民政府报告全市商品房预售资金监管情况，抄送属地人民政府（管委会），做好商品房项目日常监管和风险防控工作。针对停建、缓建，已逾期交付或有逾期交付风险的商品房项目，监管部门可按程序聘请律师事务所、会计师事务所、造价咨询机构等第三方专业机构协助对商品房预售资金的收存、支取、使用等进行专项审查，房地产开发企业应配合开展尽职调查，相关经费纳入部门预算予以保障。
七、违法违规行为的处罚
（二十六）在商品房预售资金日常监管中，市、县两级有关部门应依法依规履职，发现房地产开发企业未按规定收存、支取、使用商品房预售资金，以及施工、监理、勘察、设计等单位协助房地产开发企业违规支取预售资金等情形的，住房城乡建设主管部门应会同有关部门立即依法依规查处、责令限期整改，在完成整改前可暂停该项目商品房预（现）售审批、商品房网签备案系统使用权限和监管账户资金支取，并视情节予以通报。
（二十七）房地产开发企业委托房地产经纪公司销售预售商品房的，不得由房地产经纪公司代收预售资金。房地产经纪公司违规代收预售资金的，由市、县住房城乡建设主管部门责令其限期改正，由行政执法部门依法依规予以行政处罚。
（二十八）监管银行应严格履行监管协议，未经监管部门同意不得擅自拨付监管额度内资金；违反商品房预售资金监管规定的，由监管部门通报金融管理部门查处，停止承接新的监管业务，情节严重的从监管银行名录中移除，且2年内不得参与监管银行投标。
（二十九）住房城乡建设主管部门、监管银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。发现违法犯罪线索应及时按程序移送司法机关。
八、本通知自2023年1月1日起施行，由市住房城乡建设局负责解释。
施行前取得预售许可并处于监管中的房地产项目，按照本通知要求根据项目现状核算监管额度，预售资金监管账户中的资金未达到监管额度的须补缴，足额补缴前暂停资金的拨付。存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地人民政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。
昆明市人民政府办公室
2022年12月29日
（此件公开发布）
政策解答
（一）监管账户如何开立？
房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，从监管银行名录中选择监管银行开立监管账户。一次预售许可申请对应开设一个商品房预售资金监管账户，一个监管账户只能用于一本预售许可证。
（二）预售资金监管期限是什么？
预售资金监管期限自核发《商品房预售许可证》开始，至办理房屋所有权首次登记结束。预售项目在取得竣工验收备案后，房地产开发企业可申请将预售项目转为现售，监管部门审核同意后，现售资金可不再进行监管，剩余工程建设节点用款额度资金待该本预售证中所有楼栋已具备办理房屋所有权首次登记条件，不动产登记部门均推送了可以办理首次登记的信息后，预售资金监管系统自动解除监管。
（三）剩余工程建设节点用款额度指什么？
剩余工程建设节点用款额度＝监管额度＊（1-已完成节点释放比例）。
例如：有一商品房预售项目，共三栋建筑，每栋最高层数16层，该项目监管额度为1.2亿元。目前项目已建设至地上8层，达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点。剩余工程建设节点用款额度＝1.2亿元＊（1-45％）＝6600万元。
（四）为何将监管额度的上浮比例定为20％？
造价咨询机构根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付条件等因素，核算出商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度。由于房地产项目建设周期较长，一般为2-3年，考虑到物价及人工等费用上涨、国家政策调整等不可预见因素，参考厦门、青岛等城市相关规定，将监管额度的上浮比例定为20％。
（五）造价咨询机构如何选定？
为了提高监管额度确定的效率，缩短工作时限，参照监管银行名录的建立方式，由昆明市住房和城乡建设局综合造价咨询机构资信状况、业务能力、服务水平及经营状况等因素通过公开招标的方式建立造价咨询机构库。商品房项目核算监管额度时，由资金监管系统在造价咨询机构库中随机分配造价咨询公司。监管部门、监管银行与造价咨询机构共同签订服务合同，造价咨询机构提供服务后，由监管银行支付相关费用。
（六）如何释放监管额度内资金？
监管额度内的资金按照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可使用资金额度。
例如：有一商品房预售项目，共3栋建筑，每栋最高层数为16层，经造价咨询机构核算，项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度为1亿元。在该资金额度基础上上浮20％后，该项目监管额度为1.2亿元。目前项目已建设至地上8层，达到“建筑层数达二分之一且地面七层以上”节点。申请使用监管额度内资金有以下三种情形：
1.预售资金监管账户内归集了1.2亿元资金，预售资金监管账户中可释放5400万元资金（1.2亿元＊45％＝5400万元）。5400万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。
2.预售资金监管账户内归集了7600万元资金，预售资金监管账户中超过剩余工程建设节点用款额度［1.2亿元＊（1-45％）＝6600万元］的资金可释放给房地产开发企业使用。这时，预售资金监管账户可释放1000万元资金（7600万元-6600万元＝1000万元）。1000万元是房地产开发企业可申请支取使用的上限。
3.预售资金监管账户内归集了5000万元资金，既未达到资金监管额度又未达到剩余工程建设节点用款额度资金，预售资金监管账户中无可释放资金。
（七）如何申请使用监管额度内释放资金？
当监管额度内资金按节点比例释放后，房地产开发企业可结合用款需求通过商品房预售资金监管系统提出申请，提交《商品房预售资金使用申请表》、项目建设进度证明材料及影像资料，以及计划支付建设工程款、建筑材料款、设备款的合同依据、资金需求、收款账户等其他材料，受聘的造价咨询服务机构核定后，监管部门应当在2个工作日内完成核实并出具意见。监管部门核实同意的，监管银行于1个工作日内拨付资金。
（八）房地产开发企业与合作的商业银行如何使用房地产开发贷置换监管额度内资金？
监管额度核定后，房地产开发企业与合作的商业银行可将本项目开发贷款存入监管账户，申请等额置换监管额度，纳入预售资金监管额度内管理。
例：1.某预售项目监管额度为1.2亿元，该项目获得1.2亿元房地产开发贷款，房地产开发企业可将1.2亿元贷款存入监管账户，按照监管额度内资金管理，项目销售收入房地产开发企业可自行提取使用；
2.某预售项目监管额度为1.2亿元，该项目获得9000万元房地产开发贷款，房地产开发企业可将9000万元贷款存入监管账户，按照监管额度内资金管理。项目销售收入加上已存入监管账户的9000万元超过1.2亿元的，房地产开发企业可自行提取使用。
（九）购房人如何确定缴款账户是否是预售资金监管账户？
为维护购房人合法权益，购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户。购房人可将房地产开发企业开具的缴款单所载明的收款账号与房地产开发企业提供商品房预售许可证载明的监管账号进行核对，核对无误后再行缴款。购房人也可登录昆明市房产信息网（网址：https：／／www.kmhouse.org.cn／）查询、核对监管账户信息。
（十）《通知》实施后存量项目如何处理？
《通知》施行后还未终止资金监管的项目，按照《通知》执行。由造价咨询机构对剩余建设工程节点需支付的资金进行核定后，监管部门按照120％确认监管额度，超出监管额度的资金由房地产开发企业自行提取使用，不足部分由房地产开发企业补缴或归集足额后按《通知》相关规定提取使用。
在《通知》施行前调整为一级监管的项目，可以采取两种处理方式：一种是将项目转为正常项目，按照正常项目管理规定，由造价咨询机构对剩余建设工程节点需支付的资金进行核定后，监管部门按照120％确认监管额度，超出监管额度的资金由房地产开发企业自行提取使用，不足部分由房地产开发企业补缴或归集足额后提取使用。另一种是将项目转为提存账户项目进行监管。
存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障本项目交付。
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