[摘要] 近期，RET睿意德机构发布的商业地产数据显示，昆明以2300万㎡的商业总量领跑西南区域，再次引起市场对昆明商业库存去化压力的关注。在2016年全年住宅库存数据下降的背景下，昆明房地产市场产品结构也面临继续分化的情况。
近期，RET睿意德机构发布的商业地产数据显示，昆明以2300万㎡的商业总量领跑西南区域，再次引起市场对昆明商业库存去化压力的关注。在2016年全年住宅库存数据下降的背景下，昆明房地产市场产品结构也面临继续分化的情况。
现状
昆明人均商业面积近3.7㎡
此份数据出自RET睿意德机构发布的《2016西南商业地产年度盘点及展望》报告，报告显示，昆明在建和建成的商业总量达到2300万㎡，领跑整个西南区域，成渝两地基本持平，均显示在1800万㎡左右，贵阳商业总量则刚过1000万㎡。
人均商业面积方面，昆明以近3.7㎡居于西南首位，是西南4城中人均商业面积超过3㎡的城市，RET睿意德机构分析显示，昆明巨大的商业开发量和城市人口的巨大差距，让昆明商业去库存压力明显高于其他城市。
这种压力也在近期的市场运作中有所体现。日前，云南产权交易所发布的实物资产转让项目公告显示，云南城投两个挂牌商业项目——滇池国际会展中心旅游小镇商业用房和融城·昆明湖15号地块商业项目，有消息称，因无人报名在云南产权交易网站撤牌，两项目的挂牌转让价共计33.78亿元。
“目前昆明动工建设的商业体量不算太大，不过规划用地方面仍显超标，这也是未来商业库存仍难缓解的主要原因。”业内人士指出，就2016年的情况来看，仅有七彩云南·第壹城和螺蛳湾中心为数不多的商业项目开业和计划开业，足见出市场在这方面的收缩。
分化
昆明主城住宅库存下降75万㎡
与商业地产库存压力巨大不同，刚过去的2016年，昆明住宅方面却出现难得去库存利好，来自昆明房产信息网的交易数据统计，全年昆明主城4区累计成交各类商品房115721套，成交面积达1014万㎡。晚报记者初步计算，按照商品房预售面积和成交面积的供销比来看，大约为0.93，库存大约下降了75万㎡。其中12月份，昆明主城商品房成交再过万套，累计成交12031套，其中销售面积更是达到128.4万㎡，创下去年销售面积高值。
2017年，住宅的销售上行势头还在延续，首周虽受元旦节影响，昆明主城区及呈贡区仍成交了商品房2225套，日成交约317套，其中大成交量为1月5日的450套。
“昆明楼市库存压力主要集中在商业地产上，与全省一样，住宅目前去化周期大概在13个月左右。”省房地产开发协会会长韩忠庆分析。
记者从昆明市规划局了解到，去年12月以来，昆明共有18个项目取得预售许可证，除建工新城和滇池会展中心部分项目包含商务、商业板块外，其余16个项目均为住宅产品。业内分析：“库存压力下，昆明未来的房地产市场预计会继续宽松，这也是未来住宅成交继续走好的关键。”
政策
云南商业土地证可“大换小”
商业产品和住宅产品市场遭遇的分化，也让政策端针对商业市场继续释放利好。近期，云南出台了22条进一步稳增长措施，明确经申请审核，允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可申请调整未预售的在建商品住房项目套型结构。同时，此次措施还新增了允许商业地产的大土地证换发小土地证，对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间等内容。
“允许商业地产大土地证换发小土地证，不仅利于开发企业灵活调整土地的开发，更利于项目重新调规，也让土地开发之间流转更容易。”本地一位不愿具名的行业人士指出，目前昆明房地产市场洗牌加速，土地流转和接盘时有发生，此政策出台后，一些大体量的商业用地开发将更容易引入合作方。
去年年初，昆明市出台的允许房地产开发项目“商改住”后，记者统计昆明市规划局公开的数据，全年近10个项目共30万㎡商业修改规划，“目前商改住全面推行还存有一定难度，包括和各行政环节等的协调，也是未来商业库存去化的关键。”韩忠庆表示。
观点
未来将转向 消费环境的竞争
“未来商业市场的竞争已成为消费环境体验的竞争。”在近期本地举行的一场商业地产论坛上，某咨询中心副总经理陈倍麟表示，房地产开发触碰“天花板”，特别是商业地产尤为明显，高库存压力下，商业地产市场将迎来更激烈的市场分化，着力于打造消费环境，是商业市场突围的关键。
在陈倍麟看来，昆明目前商业总体开发量虽然超限，但从市场角度来看，仍很难找出太多满足消费需求的产品和项目，“一方面昆明商业项目库存超标，另一方面昆明仍面临着商业发展整体水平不高的问题，这两个矛盾将在较长一段时间成为商业地产市场分化的主要原因。”
“我6年前来昆明考察时，昆明只有南屏街一个主中心。我当时断言，昆明未来在东、南、西、北各个方向一定会出现城市副中心。”陈倍麟分析说，上海的商圈从开始的4个增加到今天的16个，一线城市的发展历程将在昆明一一呈现。
“商业是人们活动的第三空间，不仅仅是一个买东西的场所，还承载很多城市的功能。”陈倍麟解释道，随着市民需求升级，商业消费也从消费商品和消费时间及内容，到消费环境进行转变。
她指出，特别是在实体经济面临互联网冲击的今天，消费环境的打造已成为线下商业是否能成功的标志。这是商业地产项目走出同质化大利器和商业市场目前转型的一个方向。
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