[摘要] 据房天下统计数据显示，4月份，昆明二手房二手房市场挂牌均价8271元/平米，环比2016年3月上涨了1.23%。
一、二手房市场数据分析
1.昆明二手房数据分析
据房天下统计数据显示，4月份，昆明二手房二手房市场挂牌均价8271元/平米，环比2016年3月上涨了1.23%。
2.各区县二手房数据分析
全市六区县挂牌情况显示，仅有呈贡一个区县有所下降，其他五个区县均有所上涨，呈贡挂牌均价为5078元/㎡，跌幅为1.46%；其余5个上涨区县中，其中安宁和西山区的涨幅比较大大，安宁涨幅为10.16%，挂牌均价为5402元/㎡，西山区环比上涨1.27%，挂牌均价为8969元/㎡，盘龙区和五华区的挂牌均价也有一定上涨，盘龙区环比上涨0.98%，挂牌均价为8696元/㎡，五华区环比上涨0.85%，挂牌均价为8746元/㎡。
图 1 各区县挂牌均价环比走势图
二、网友关注度数据分析
据房天下统计数据显示，盘龙区依然占据着热搜区县榜首的位置，滇池度假区成为了热搜商圈排行榜榜首，盛高大城依旧是热搜楼盘位。
4月，昆明二手房市场热搜地铁线为2号线，热门地铁站点为霖雨桥站，70-90平米、50-80万、3居室仍然还是网友关注的二手房属性。
1.区县关注度分析
据房天下数据监控中心统计显示，4月昆明市各区县搜索热度盘龙区以27.76%的搜索占比成为榜首，其后西山区搜索占比23.45%，位列第二，五华区搜索占比21.47%，位列第三。
图 2 区县关注度排行及占比图
2.商圈关注度分析
4月昆明二手房市场商圈搜索情况显示，滇池度假区从上月的第三名升至热搜商圈名，高新区由上个月的第六名上升至第二名，北辰由上个月的第二名降至第三位，前三名的搜索占比相差不大，而西山区政府由名将至第四名。
图 3 网友关注商圈及占比图
3.楼盘关注度分析
4月份，昆明盛高大城依然是4月热搜楼盘的名，搜索占比为1.80%；滨江俊园和润城以1.30%的搜索占比，并列第二；滇池卫城以1.12%的搜索占比位列第三；世纪城以0.98%的搜索占比位列第四；和谐世纪0.89%的搜索占比排第五名。
表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图
4.地铁线路关注度分析
4月昆明二手房市场地铁线路搜索榜中，2号线登上热搜榜首，搜索占比52.88%；1号线搜索占比为47.12%。
表 3 地铁线、地铁站关注排行榜
5.价格、面积关注度分析
在价格方面，50-80万搜索热度高，占比高达27.86%，环比上月有所下降；其后30-50万热度居次席，占比24.75%，紧追50-80万的价格搜索区间，80-120万占比12.62%，居第三位。
面积搜索中，70-90平米依然居首位，搜索占比为15.57%，环比上月同样有所下降；本月90-110平米位居第二，占比为15.38%；与名相差极小，110-130平米的搜索占比为15.15%，排名第三。
户型关注度中，3居室以44.88%的搜索占比稳居，2居室以25.93%的搜索占比排名第二。
图 4 价格区间搜索量占比图
图5 面积区间搜索量占比图
图6 户型搜索量占比图
三、房源分析及热门推荐
据房天下统计数据显示，4月份，区县搜索中西山区超过了上个月的第二名五华区，成为了热搜区县中的第二名，而西山区的滇池度假区也成为了热搜商圈的名，因此在本次的房源推荐中给大家推荐了一套滇池度假区商圈的房源，其次也推荐了热搜区县名盘龙区的一套房源，以及热搜商圈第二名高新区的一套房源，这三套房源在装修、交通、教育、生活配套、性价比等多个方面具有优势，相信大家会喜欢。
表 4 推荐房源属性表
由图表可以看出，4月热门推荐的这几套房源也是有一定的共通性的，户型主要还是大家比较喜欢的三居室和两居室，面积也是搜索度较高的区间，价格比较适中，应该是刚需族比较中意的类型。
热门推荐一：春晓花园
【房源特色】
新上房源、房东急售
【推荐理由】
1、非毛坯，后面相邻的是只有两层高的幼儿园；
2、采光好，通风好，私密性好，还有一个20平米的车库；
3、位于昆明市二环南，万达广场附近。
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热门推荐二：启鸿假日城市
【房源特色】
新上房源、房天下自营
【推荐理由】
2、总高32层，房源位于25楼，楼层佳，视野开阔，无遮挡，采光佳；
3、成熟生活社区，周边生活配套设施齐全，生活交通方便，楼下就是活尔玛。。
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【房源特色】
地铁沿线、新上房源
【推荐理由】
1、小区中间位置，顶楼，带全套家具家电，保养好，拎包入住；
2、安静宜居，户型方正，光线通透，日照充足；
3、，配套完善，交通便利。
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四、政策解读及市场展望
1、政策解读
国土部：我们需全面落实不动产统一登记制度
3月31日下午，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明主持召开第2次部务会，审议并原则通过《国土资源“十三五”规划纲要》。
会议认为，“十二五”时期，国土资源系统深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持尽职尽责保护国土资源、节约集约利用国土资源、尽心尽力维护群众权益，紧紧围绕稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，改革创新、主动作为、善治善为，保障和支撑了经济社会持续较快发展。
国土资源部：房地产库存高城市停供住房用地
国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》。其中提到，要结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。同时，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。
住建部详解新政 下月起公积金缴存比不超12%
2016年4月国务院常务会议明确，从2016年5月1日起两年内，我国将阶段性降低社会保险费率和住房公积金缴存比例，每年预计为企业减负1000多亿元。养老保险单位缴存比例降至20％以下， 住房公积金缴存比例不得超12％。
2、市场展望
从企业利润来看，截至4月30日，房地产上市公司的一季度业绩陆续发布完毕。针对其中50家房企业绩状况的统计分析显示，这些企业的平均净利润率为6.2%，相比2015年同期水平呈现了非常明显的下滑趋势。
从2015年开始，房企出现了增收不增利的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升，但爆发式上涨的一、二线不代表市场，大部分三、四线城市依然处于调整过程中，以价换量的现象仍在持续。
另外，一、二线城市一季度的市场表现虽然相对乐观，但过多的豪宅项目逐渐影响了房企的去化速度。一季度，虽然一、二线城市楼市销售市场相对火爆，但因为2015年开始频繁出现的地王现象抬高了地价，并进一步透支了房企的利润。
2015年是房企告别两位数利润率的年，只有9%，2014年房企的平均净利润率为10.5%，2013年净利润率为11.97%。数据显示，房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加，但利润涨幅低于营收涨幅。
在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。房企的可持续发展关键还在于战略转型，未来市场分化还将持续。对于房企来说，过多布局在三、四线城市的企业，将持续面临去库存的难题。
针对二季度市场走势，在去库存和限购限价“双向调控”政策影响下，4月份楼市延续了一季度的火热。但是，二季度楼市成交想要保持一季度的增速几无可能，房价将以稳为主。整个房地产市场，尤其是热点城市将在调整中走向分化行情。
2015年二季度销售基数不低、今年二季度不会再有股市效应。由于部分需求在一季度提前释放，再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策，将对市场成交带来相当大的影响。在火爆的一季度之后，热点城市将开始调整，市场成交将有所回落，房价“以稳为主”。
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