[摘要] 又到每月数据说话时间!这次说的事,稍微有点远,但一点不碍事。1月作为传统的营销淡季,上市标杆房企的销售业绩如何?今天我们就来扒扒看。
又到每月数据说话时间!这次说的事,稍微有点远,但一点不碍事。1月作为传统的营销淡季,上市标杆房企的销售业绩如何?今天我们就来扒扒看。监测数据显示:1月作为销售淡季,40家典型企业销售金额环比明显下降,但整体表现好于去年同期,合计销售1891亿元,合计同比增长21%,其中更是有包括碧桂园、首创等在内的13家房企同比增长超过100%;尽管40家房企拿地总量较上年12月环比大幅下跌,但平均楼板价继续上升,高达5485元/平米;而一线城市更成为上市企业的争抢重点;就融资方面来看,1月融资总量为1527.7亿元,与上月大体持平,依旧维持在高位,主要原因在于票据、债券所募得的资金量有了显著增加,就平均融资成本而言,5-7年期限基本维持在4%左右;临近春节,“返乡置业”成为各大企业让利促销的主要手段,并且收效明显。
就在昆上市企业的表现来看:1月仅有云南华侨城拿地;绿城·春江明月推新货包销售;而不少上市企业项目则获得了预售许可证;同时,碧桂园正式宣布进军昆明,不久会有新项目入市。
业绩
13家房企 同比增长超过100%
1月房地产市场回归传统销售淡季,为此,重点企业销售金额环比明显下降,但整体好于去年同期,据C R I C监测数据显示:1月40家典型房企合计销售1891亿元,合计同比增长21%,其中更是有13家房企同比增长超过100%。
其中,万科公布1月份公司实现销售面积186.4万平方米,销售金额255.9亿元人民币,金额同比增长10%;恒大销售达212亿元,同比增长83%;预计在昆明有大发展的碧桂园控股有限公司2月5日公告,截至2016年1月31日止一个月,公司及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约人民币125亿元;合同销售建筑面积约157万平方米。其中,碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为人民币89.5亿元及118万平方米。此外,据公开资料显示,碧桂园在过去1月还通过收购、合作、招拍挂等方式获取4个项目;另外,1月华润置地及其附属公司共实现合同销售金额约人民币92亿元;合同销售建筑面积约58.92万平方米,销售均价约15614元/平方米。同时,还有公告显示:1月份其在南昌、上海市、成都收购了3幅地块,楼面面积共46.64万平方米,支付土地出让金约为人民币43.45亿元。
机构分析,1月虽进入销售淡季,但节前与节后房企应积极开展“返乡置业”等符合春节淡季特性的有效营销手段,加大促销力度,为2016年企业业绩开个好头。
拿地
拿地量价急跌 楼板价仍处于高位
作为营销淡季,但这并不影响上市企业在一线城市的拿地热情。据监测数据显示:1月40家房企拿地总量较上年12月环比大幅下跌,但平均楼板价继续上升,高达5485元/平米。楼板价越来越高的原因主要是房企青睐的一线城市土地价格高涨,更值得一提的是,房企在南京、杭州、武汉、佛山等城市拿地也十分积极,造成这些城市均出现了较高的溢价率。从单个企业的拿地情况来看,恒大、万达两家企业拿地总建面均在100万方以上。其中恒大以82亿元在7个城市取得7宗地,本月拿地销售比为0.39。这主要是企业得益于全年销售业绩突出,因此,在拿地扩张方面也较为积极。
分析认为:“未来,受房企集中一二线重点城市布局的策略影响,以及有限的土地供应机制等多方面的因素,未来供应总量将持续缩量,但土地价格仍有上涨的空间。因此,房企可实时抓住机遇积极布局,除了通过招拍挂获取土地外,收购、股权合作、参与旧改等方式均是不错的选择。”
融资
融资总量维持高位 房企纷纷公布发债计划
1月份令人惊讶的信贷投放数据,似乎预示着今年的房地产市场并不平静。
根据央行发布的数据,2016年1月当月,人民币贷款增加2.51万亿元,规模创单月历史新高;M2增速上升到14%,创18个月新高。社会融资规模增量为3.42万亿元,分别比上月和去年同期多1.61万亿元和1.37万亿元。
其中,住户部门贷款增加6075亿元,中长期贷款部分增加4783亿元。也就是说,即使不算房地产开发贷款,1月新增贷款中,已有1/5流入了房地产领域。
信贷的放量是低利率环境、稳增长导向和季节性因素的综合结果,但在没有类似“四万亿”重磅的刺激下,如此天量的信贷投放仍然让人吃惊。且至少在上半年,“放水”的惯性被认为还将持续。
具体到上市企业融资情况如何?据C R I C监测数据显示:1月融资总量为1527.7亿元,与上月大体持平,依旧维持在高位,主要原因在于票据、债券所募得的资金量有了显著增加,就平均融资成本而言,5-7年期限基本维持在4%左右。具体来看,本月房企的票据、债券发行量达到了1145.4亿,较上月增长了一倍多,主要是由于2015年年末许多房企的发债预案获批,额度尚未发完,在2016年初便呈现一个集中爆发的态势;与此同时,部分房企也在本月公布了2016年的公司债发行计划,如:世茂房地产拟发行200亿境内公司债券用于补充营运资金;金科股份拟非公开发行100亿元7年期公司债券。
就海外融资而言,1月与上月大体持平,融资总量为268亿,其中绿城、新城、旭辉纷纷选择了美元银行贷款的方式来实现新债对旧债的置换,总体而言,如无其他利好政策,2016年房企的融资偏好将依旧集中在国内。
中原地产首席分析师张大伟向记者表示认为结合中央和地方下发的各项刺激政策,今年上半年,一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。
营销观察
“返乡置业” 让利促销效果明显
春节将至,房企纷纷开展“返乡置业”让利促销,折扣力度有所加强,本月高折扣力度达到5折。就营销活动来看,多家房企在家装定制方面有新动作,相较于之前推出的定制化产品,此次更加注重了客户参与度和体验感。
而在各类“返乡置业”活动当中,恒大表现较为突出,其特色在于:一是城市覆盖面广,产品线丰富,侧重返乡人群较多的二三线城市,迎合了主力客群需求;二是拓客和锁客能力强,全民经纪人与老带新结合上阵,作用于返乡客户,奖励机制下促动拓客成效,同时车票抵房款,看房专线及无理由退房活动叠加,圈定客源,转化客源。
大数据带来的需求定制是2015年房企营销的一大战略重点,其中家装定制算是房企尝试多、发展相对成熟的一大模块。2016年房企又有新的动作,景瑞携当代推出了VR虚拟样板间,利用新科技为购房者营造“身临其境”之感;万科则首次推出了自己家装定制品牌“美好家”,提升产品附加值以加速去化;未来随着互联网应用的成熟、科技的完善,势必会为家装定制注入新的生机。
利润
88家上市房企 25家亏损
据《证券日报》报道:截至2月15日,统计数据显示,沪深两市共计88家上市房企公布了2015年年报业绩预告,其中,25家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的1家房企后,按照预告净利润大变动幅度来看,净利润同比下滑企业达45家,占比逾五成。值得注意的是,在25家业绩亏损的企业中,有22家是首亏,其中,预计首亏额度高的是中华企业,预计亏损24亿元至25亿元。其中,万通地产首亏5.8亿元至6.2亿元,其表示,公司正在开发杭州万通中心项目及杭州上园项目,在综合分析上述两项目所处区域的市场环境现状、未来变化趋势及上述项目成本费用支出情况的基础上,拟对上述两项目计提减值准备。
从目前公布的2015年年度业绩预告的上市房企来看,中小房企占比较大,万科等千亿元级房企尚未全部公布年报业绩预告,因此,从目前数据来看,多数反映了中小房企今年业绩变动的水平。绿地控股表示,报告期内,公司重大资产重组事项获得了中国证监会的正式核准,绿地控股集团有限公司实现了借壳上市,因此公司的资产规模和盈利能力得到了大幅度提升。此外,转型已经步入收获期的泛海控股表示,净利润将在18.7亿元至21.8亿元,同比上涨20%至40%。
在昆上市企业
多项目获预售许可证 不久或迎来抢收季
就昆明上市房企来看,由于1月昆明地块供应较少,仅有编号为阳政储【2014】04、阳政储【2014】05的2宗地块,被云南华侨城实业有限公司,分别以地价142.5万元、251.7万元,收入囊中,成交总面积4379平方米,而这也成为了2016年,上市房企在昆明的首批拿地。
除去拿地举措外,上市企业在昆明有多个项目获得预售许可证,这或许意味着不少上市企业不久将迎来抢收季;具体来看,1月有绿地香树花城(C地块)Ⅱ获证,预售面积20927.55 平方米;万科公园里(3号地块)Ⅱ获证,预售面积25871.51平方米;昆明恒大名都(A3地块)Ⅰ获证,预售面积122311.84平方米;万科金域国际(金域南郡花园)(3号地块)Ⅱ获证,预售面积25871.51平方米;而正式宣布入驻昆明的绿城,项目绿城·春江明月于1月24日开盘,项目住宅预计2017年年底交房。
就营销方面,1月16日,蓝光地产携手昆明市政府机关三幼入驻蓝光天娇城签约仪式于项目售楼部举办。另外,碧桂园也正式在昆打出户外广告:“凤凰入昆!”对此,有不少媒体报道,未来几年碧桂园将在昆明投资近100亿元进行项目建设;日前,碧桂园昆明区负责人:“未来在昆明确有项目开发,但昆明区域发展的具体计划,或将在3月向市场公开。”
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