[摘要] 春节后的第一个工作周,人们预期中的楼市政策,以“组合拳”的态势落地。
春节后的个工作周,人们预期中的楼市政策,以“组合拳”的态势落地。2月2日央行、银监会共同发文下调个人住房贷款首付比例,开启了这一轮救市政策的出台。节后2月16日,央行公布1月新增贷款2.51万亿元,同比多增1.04万亿元,创下单月纪录新高。紧接着,公积金150亿利息来袭,再到契税营业税双调,国务院更是高调颁布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。一时间,楼市的关注度再次飙升,更有媒体分析称2016年楼市“非火即疯”。
好风凭借力,借着政策效应的“东风”,各大房企是否都已经准备好,在2016年大干一场?
就目前记者了解到情况来看,众多一线房企都有在云南“大干一场”的计划。从目前对外公布的消息来看,碧桂园、恒大、万达等多家一线房企都计划在云南掀起一场“凶猛”的扩张风潮。绿地、龙湖等房企也先后传出在昆明将有新动作的消息。
具体到项目,绿城春江明月、恒大名都、中铁水岸青城和云铜时代之窗4个项目以纯新盘的“姿态”在2016年1月入市。云铜时代之窗在1月29日获批预售许可证,这意味着云铜地产在沉寂8年之后,开始在昆明市场上推出由其打造的产品。除此之外,春节期间,金科入昆首盘——金科时代中心也正式亮相。
照此形势,2016年的昆明楼市还是有些看头的。具体情况如何?且让我们一一看来。
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二三线城市行情或向好
节后的一线城市可谓是开启“狂奔”模式,房价上涨明显,一直以来,一线城市巨大的市场需求令众多品牌房企趋之若鹜。不过今年1月的房企销售业绩中,二三线城市回暖则为房企业绩增长助力颇多。有机构分析表示,一线城市在经过去年的强劲释放后稍显疲态,今年楼市的热点或向二线和三四线重点城市转移。
此外,从各大房企2016年1月的销售业绩中不难看出,包括万科、保利、恒大在内的房企销售业绩同比均出现大幅上涨。业内表示品牌房企1月业绩增长得益于整体市场的上升态势以及二三线城市的蓄势待发。
2016年昆明楼市回暖可期
2015年的昆明楼市似乎以购房者观望收场,房价的持续下降并没有迎来大家的认可。而面对2016年开年“组合拳”式的救市政策,其后续集中释放的政策效应值得期待,购房者在一年的观望之后,面对首付降低、契税营业税双调等的“诱惑”,对于下手时机心里也有了些许打算。
此外,数据显示2015年昆明土地供应及成交创近5年新低,势必带来2016年新增供应量持续减少的连锁反应。商品住宅供应放缓,2015年主城四区成交量均大于供应量,供求关系更加趋于合理;虽然库存仍处高位,但昆明楼市已进入去库存周期。这也给了2016年昆明房地产行业莫大的信心。
万达、蓝光持续发力 开年拿地
2016年1月29日,万达在曲靖成功拿地,曲靖项目计划打造一个城市综合体,总投资额将超过10亿元。同时,去年底万达提出拟在草海片区打造文化旅游项目,在呈贡也有打造万达广场的意向。蓝光同样持续发力,2月4日以14.5亿拿下昆明北市180亩地块。
此外,记者从“昆明市2016年部分出让储备土地推介会”上获悉,昆明2016年拟出让47宗,1800亩左右的储备土地。据昆明星迪嘉拍卖有限公司提供的资料来看:“涉及地块位于高新技术开发区建成区、泛亚科技新区、北市区、北部山水新区、泛亚金融产业中心园区、草海片区、方旺片区、巫家坝片区等区域。”
房企
外来房企
万科、金科新项目亮相昆明
春节前,万科发布消息称将推出入滇六载后的第八个项目——万科云子,该项目位于昌源中路和滇缅大道交叉口处,前身为高新区前所村城中村改造项目鑫金花园(联邦国际A3地块)。同样在春节期间亮相的还有金科入昆首盘——金科时代中心。金科时代中心是金科地产进入昆明规划建设的个项目,目前项目已经开工建设,虽然项目售楼部还没建成,无法了解到项目信息,但根据金科时代中心效果图来看,项目将打造7栋板式高层住宅。
万达:4年内将在云南投资950亿
据当地媒体报道,万达集团已于2016年1月19日成立曲靖万达广场投资有限公司,预计曲靖万达广场将在近期内开工。该项目是西山万达广场之后,万达集团在云南打造的第二座万达广场,同时也是万达继滇池卫城、昆明西山万达广场和万达西双版纳国际旅游度假区后在云南的第四个项目。
另据公开资料显示,2015年11月份,曲靖市政府网站发布了曲靖市长董保同会见万达考察团的消息,提及将有三个万达广场项目将分别落地曲靖经开区、麒麟区和宣威市,其中曲靖经开区万达广场计划在2016年年初开工建设。
此外,2015年9月26日,万达集团与云南省政府签署了战略合作协议。据合作协议,未来4年,万达集团将在云南投资950亿元,新建19个万达广场和1个文旅项目。
本地房企
换血新生 沉寂之后迎来新开始
继经典集团被华信资本重组后,云南地产行业中再度有房企迎来重组。2015年12月30日,云南中豪和马街摩尔城项目开发商云南正林集团,分别举行了重组签约仪式,正式开启重组进程。而2016年2月18日,云南仁泽房地产开发有限公司债权人大会筹备委员会发布公告称现已成立债权人大会筹备委员会。
对于中小房企而言,现阶段楼市自我调整带来的销售压力及资金困境,随着实力企业的进入将得到改善,而大型房企似乎也更乐于在这样的时候通过收购或兼并等方式获取项目,实现逆势扩张并为市场回暖提前蓄势。
此外,据昆明房产信息网数据显示,2016年1月29日,云铜时代之窗小区获批商品房预售许可证。时隔8年之后,云铜地产开始在昆明市场推出自己打造的产品,这对于云铜地产来说是新的开始,也是对市场的全新期待。
项目
昆明(含呈贡新城)1月发放16张预售证
4纯新盘入市
根据昆明及呈贡房产信息网公布的预售证发放情况统计,2016年1月昆明主城及呈贡共计发放了16张预售证,涉及中铁水岸青城、云铜时代之窗、云投中心、未名城、绿地香树花城、南悦城、绿城春江明月、海伦中心、绿地云都会、万科魅力之城、万彩城、万宏国际、万科公园里、恒大名都、涌鑫哈佛中心和蓝光天娇城16个项目。
16张预售证,14张是昆明主城项目所得,2张由呈贡两个项目各拿一张,总获批预售面积为923879.37平米,与2015年同期的获批预售面积612875.47平米相比,则增加了311003.9平米,同比涨幅达50.75%。
在16个领预售证的项目中,绿城春江明月、恒大名都、中铁水岸青城和云铜时代之窗4个项目属于纯新盘入市,4个项目总获批预售面积达259919.19平米。其中,恒大名都赶在去年年底就已开盘,绿城春江明月在领证当月开盘。
昆明多个项目尚未公布2016计划
记者从多个售楼部了解到,目前暂时没有得到推出新货包的消息,售楼部目前延续的是年前的房源信息和优惠信息。至于2016年可能推出的新货包,工作人员表示,暂时还没有得到消息。
此外,云南本土不少开发商均减缓开发节奏,或停止布局,有的小型房企更是陷入了停工、延期交房,甚至破产的困境。但不少本土实力企业,不仅多盘联发,在出海捞金的同时,更可能密集进军一二线城市;据俊发消息显示:“目前俊发地产就宣布有意进军深圳。”而华夏地产等云南本土企业的省外项目亦开始逐步呈现。
记者还了解到,3月可能成为昆明楼市的“小阳春”。园城、版筑青果等项目预计将在3月交房,恒大也预计将在3月推出部分新货包。
产品
多个板式高层面市
万科云子作为万科入滇的第八个项目,将推出10栋纯板式高层住宅。同样在春节期间亮相的金科入昆首盘——金科时代中心,在经过地块规划条件调整后,也规划为7栋板式高层住宅。
从目前市场上来看,多个纯板式高层住宅项目陆续问市。其中,绿城春江明月项目住宅部分包含了15栋板式住宅,项目明月玉兰苑Ⅰ于1月22日取得预售证,目前已经开盘在售。此外,由云南甬商置业有限责任公司开发的银海泊岸也是主打板式住宅。银海泊岸共分为5个地块,其中4个地块为住宅,共包含了58栋12层的花园洋房,均为纯板式结构。目前,银海泊岸部分地块已过规,项目售楼部已经开放,预计今年年中开盘。
专家采访中表示:点式楼的产品率会在2016年有所下降,并逐渐退出市场,而板式住宅等舒适度较高的产品将会成为市场的主导。
产品
2016年大房企稳中求进 小房企加速淘汰
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研:2016年的昆明楼市预期会比2015年好一些。目前,楼市去库存的政策力度和密度都是比较大的,政策效应值得期待。再从房价和成交来看,2016年房价将会起稳,成交量预计会超过2015年和2014年持平,但大幅度的上涨是不可能的。
而对于房企来说,2016年可能会是一个分水岭。大房企在维稳中前进,而对于小房企,面临的可能是加速淘汰的局面,兼并重组的趋势会越演越烈,可能成为2016年浪潮。具体来看,2016年外来房企在昆明可能会有相对大的动作,像碧桂园、恒大、万科等企业,都会有新的动作,而本地房企,城投也会有新的动作。
再就产品类型来看,我们所说的过剩,其实也是产品的结构性过剩。购房者对于舒适类的产品接受度会越来越高,而高层、超高层等产品类型的需求也将会下降,开放商的差异化产品将会赢得市场和购房者的关注。
点式楼产品率将下降 纯板楼将成市场新宠
分析师张骏:个人很看好2016年的昆明楼市,房价上升的空间值得期待,从监测数据来看,2015年拿地的企业不多,预计2016年的供应会和2015年持平,整体的成交可能出现上涨。
就房企来说,城投、俊发等本土企业动作可期,城投的土地储备是很可观的,2016预计会有新的动向,而俊发可售的货包也是值得期待的。再看外来房企,像万科、保利这样的房企更多的是会和本地的中小房企寻求合作,可以说昆明“好土地”多集中于中小房企手中,而这些房企的开发建设能量是有限的,和有实力的大房企合作是双赢的局面。除此之外,三联置业与华润置地签订了五里项目投资开发合作协议,将会对五里项目进行合作开发。
此外,2016年点式楼的产品率会下降,并逐渐淡出市场,不少房企在2015年就开始了产品的升级换代,纯板楼此类的舒适性住宅将会成为一种趋势。
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