[摘要] 没过元宵节,就开始上班,这是多么忧伤的话题?但对于全国地产界来说,政策可是一点都没有闲着,在昆明不少地产企业未开工、静悄悄的情况下,这个猴年显然是:“企业未动,政策先行!”但对于商业地产的刺激效果,或许并不明显。
没过元宵节,就开始上班,这是多么忧伤的话题?但对于地产界来说,政策可是一点都没有闲着,在昆明不少地产企业未开工、静悄悄的情况下,这个猴年显然是:“企业未动,政策先行!”但对于商业地产的刺激效果,或许并不明显。
新的一年,商业地产有哪些问题、情况可以拿来说说?体量自然是首位的,显然体量过剩的话,已经听过很多次,而且一不小心,时光已不再了好多年,更不幸的是商业地产体量过剩的论断也逐渐坐实,为此谈论所有的问题时“过剩”成为了前提。
相信,接下来“空置”二字会开始成为城市商业地产发展里程碑中的一大热门词汇。日前,已经有不少城市发出商业地产空置率居高的报道,就昆明市场而言,这样的情况自然也会存在,在业内看来,这也多是城中村惹的祸。
那商业地产未来发展趋势如何?这或许是过完元宵开工前,必须看清的问题。除此之外,还有什么值得关注,且来听听业内及专业人士的看法。
扫描
国土部示警今年商业地产风险高
写字楼空置率高企
日前,国土部下属中国土地勘测规划院发布了去年四季度主要城市地价监测报告,报告预测今年土地市场情况时特别提出,在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下,一些地区商服地产的库存亦不容忽视,商服地价的上升动力稍显不足。
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存则表示,早在2014年中,业界就曾多次提示我国商业地产将面临高库存之忧,而且当年大多数地产商并未理会这一预测,频频加码商业地产,被业内称为“雪上加霜”之举。
随着品牌房企扎堆进军商业地产,部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。近期,亦有二三线城市媒体发声称当地库存高企,比如成都就有分析机构发布数据称,当地写字楼和零售物业库存持续攀升,空置率走高。同时,太平戴维斯的数据也显示,华北四城写字楼、购物中心空置率高企,并有恶化之势;由此带来的,物业租金也将难有上涨空间。
体量
高库存、长去化 将是商业地产常态
云信:就监控数据来看,你们怎么看2016年,昆明商业地产的总体情况?
张建华:截至目前,昆明商业总体量达1972万平方米,人均商业面积近 3平方米/人。2015年-2016年上半年有16个项目拟开业,总体量超过300万平方米。截至2017年,昆明市将建成100个城市综合体 (根据昆明市政府规划)。
2016年将继续供应井喷之势,高存量、长去化期的状态,诸多项目进入租售两难。截至去年,有38个项目属于停工或暂缓施工状态。已售项目价格会持续不振,众多项目需要理智调整定位、二次改造项目已顺应市场与消费者需求变化。
市场熊市恰因无效供应过多,盲目开发所致。在我们看来是好事,这时企业与政府均需要冷静思考,对于新项目要科学系统论证,对于已开发项目应尽力做到政策扶持。组织资源就昆明、云南未来做新产业引流。
任健民:从目前我们所掌握的数据来看,2015年昆明共成交综合商服用地23宗(约1588亩),2015年规划公示涉及到商业地产开发的项目有17个,市场状况很大程度是供大于求,加之前几年库存的商业体量较大。
基于当下商业地产受到国内经济下滑和电商的冲击,大多数项目延长开发周期并放缓开业时间,甚至部分项目在预售证获取之前重新调整商业规划的面积。已知新入昆项目有北大资源集团的博悦城项目、金科置业的金科时代中心项目。
看点
昆明商业地产 积极寻求差异化生存
云信:在你看来,2016年,昆明商业地产的亮点有哪些?
张建华:(1)、依势、布产:文旅产业类、大健康类、深度旅游体验类商业定位项目将陆续入市,将成为有效驱动昆明作为旅游城市商业回归与新增长点;(2)、聚市、布新:着力滇藏、川藏旅游环线的开发与升级,充分利用旅游红利消退前的黄金时间,将深度旅游、文旅产业等商业地产落地;(3)、扩需、布局:沿边经济示范落地、东南亚中心类跨界、复合型商业项目将步入引入资源阶段,将昆明城市等级由云南推向东南亚更广阔的市场。
任健民:2016年将会有26个商业项目绽放昆明,不少入驻品牌均是首次入驻昆明,比如入驻昆明大城天地的上海外高桥进口商品直销中心、铂涛菲诺酒店,入驻昆百大国际派的横店影院。而业态规划也是多种多样,七彩云南·城的真冰场、大都·摩天购物中心的摩天轮、滇池国际会展中心(山海湾)的东南亚风情小镇等都各具特色,同时又具有吸引力,势必会给目前已开业运营的传统商业带来一定的冲击。
变革
昆明商业地产需多元化发展 开拓全新的发展
云信:2016年,昆明商业地产将发生哪些变化或是巨大变革?
任健民:一方面是上面我们所说的26家商业即将亮相,势必会分散目前已开业运营的商业消费人流。而从我们近年来对商业监控数据分析,消费者更倾向到一些主题新颖的商场去消费娱乐;另一方面随着各区域购物中心逐步开业,因市中心堵车和停车拥挤等问题,市民的消费中心正在从传统的市中心开始转向各区域的次级商业中心。因此,各区域的主题式购物中心的兴起正在改变未来昆明商业发展格局。
云信:据你所知,2016年,将有哪些地产企业准备在商业领域大干一场?
任健民:由智阁商业地产公司服务的两大城市综合体,首先是龙斗壹号海岸·购物公园,它是呈贡区重点招商引资项目,目前已成功签约沃尔玛和橙天嘉禾影城,项目规划建设昆明水上购物公园,其业态规划是昆明之前的所有商业均没有过的,很值得业内期待。另一个就是宜良的愿景城市广场,其目标是打造云南县域城市综合体的标杆,项目于2015年12月24日开业,今年还将继续在业态和运营方面优化,相信在今年还会有更好的商业格局呈现。
王詠雪:从整个宏观经济的形势来看,2016年的房地产市场并不是很乐观。随着人口红利的消失以及购房意愿的下降,开发商和购房者也更加谨慎。此外,房地产是受政策影响非常大的一个行业,虽然宏观经济形势下行,但还有政策来托底,因此,房地产不会出现断崖式下跌的情况。目前来看,楼市整体在一定程度上会维持现有状况,或会出现小幅上涨或下跌的情况。
2016年年初,一些大型房企在昆拿地,加快在云南市场的布局。这些动作也表明,在市场下行的背景下,从企业角度来说,房企应当对风险进行了充分的把控,并积极探索房地产多元化发展的战略。对于商业地产来说,一些大房企或许会带来一些耳目一新的概念。目前,昆明的商业体量非常大,也需要房企亮出一些新的招数,提出一些新的思路,比如与文化事业、体育产业、医疗行业等紧密结合。这也是今年我们特别期待的,昆明商业地产能够出现的新气象。
在去年,不少商业项目都爽约开业了。在整个经济下滑的形势下,昆明商业体量井喷、互联网冲击很大,大家不愿意花钱,投资意愿也降低。因此,随着招商难度的加大,新的商业项目在今年将会面临更加严峻的挑战,更加强调业态搭配和共享客户资源。基于整个商业地产的发展情况,仍需要打开新的局面,我们也要期待昆明可以出现标杆性的商业项目出来。本报记者 黄丽
房企动态
2016年发力昆明
自2015年以来,不少地产人士纷纷转向碧桂园,而碧桂园也一直在云南招兵买马。项目未动,兵马先行,想来必然是准备大干一场;而据业内人士透露的消息看,不少地产企业降薪、停薪,而碧桂园却一路涨工资。据透露,今年云南碧桂园公司计划在昆明通过协议合作、新开发等方式,力争开工建设多个项目,其中包括下马村、潘家湾小村等城中村改造项目。
恒大
2016年持续深耕云南
按照恒大官方广告语的说法,其在云南的发展具有碾压之势;确实,自进入云南以来,恒大已有云报华府、恒大名都、恒大金碧天下、曲靖·恒大名都、恒大雅苑等5盘联动。在2015年两盘持续畅销的前提之下,2016年恒大还将持续深耕云南,寻求更多合作开发机会,3月预计有部分新货包面市。
俊发
2016年复合增长目标设定为25%
在“有质量的稳健增长”战略指导下,俊发集团2016年复合增长目标设定为25%。在城市版图扩张上,俊发今年会进驻深圳;上海项目也将有新动作;项目方面,在昆明受瞩目的俊发城、生态半岛、春之眼等大盘项目,今年会重点推进。七彩俊园、金尚俊园、盛唐城等,今年会新推出二期,各项目亮点纷呈。
蓝光
14.5亿拿下昆明北市180亩地块
2012年9月份,蓝光地产昆明公司正式成立;随后,在昆明四盘连发;在媒体的采访中,其负责人曾表示:“2016年,蓝光地产在昆明的年销售额将预计在50亿元以上。”为了实现这一销售目标,春节前夕即2月4日下午3时,4宗位于昆明市北市区龙泉街道办羊肠片区南部的地块以网络竞拍方式公开拍卖,二房企激烈火拼,每轮加价1000万元,终昆明蓝光房地产开发有限公司与神秘企业经过28轮竞拍,溢价3.1亿元,以14.54亿元拿地北市板块,就此看来蓝光地产挥师北市的决心。以此同时,蓝光地产于西市板块的昆仑中心项目预计在今年即将迎来开业。
华夏地产
华夏广场即将迎来招商
就目前华夏地产的官方信息显示:目前项目华夏御府二期·御棠正在施工中;华夏广场预计在今年7-8月迎来招商;华夏地产在杭州的两大项目也传回新动态:商业已启动招商,并且与国际知名酒店签约;高端医疗项目也全面启动建设。
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