2015昆明土地成交量腰斩 创5年来低

有数据显示，2015年一线城市土地成交宗数为近6年来低，且总体呈现递减趋势。而对于昆明（楼盘）这座二三线城市而言，也未能幸免。据统计，2015年昆明市（含郊县）共成交土地13937.47亩，创下近5年来低，土地出让金125.078亿元，全年供应土地340宗/次，仅有206宗成交，流拍挂率高达39.4%，环比去年25323.59亩的成交，腰斩近乎过半，而2014年的流拍挂率也仅为18.6%。

具体来看，昆明市（含郊县）2015年土地供应量为19384.43亩，其中主城区4746.41亩，郊县14638.02亩。据昆明市土地矿产储备中心数据显示，2015年度昆明土地计划供应17100亩，显然今年已经超额完成任务，但相对于往年动辄两三万亩的土地供应计划而言，这一数据已经是近5年的低谷。从2011年的2.2万亩，再到2013年的3.46万亩峰值，迅速下滑至2014年的2.3万亩，昆明土地市场供应量上逐年锐减的态势不可抵挡，曾经火热的土地市场一去不复返。

腾讯房产从昆明市土地供应与成交中剔除郊县土地（大板桥虽为官渡区，但已被划为滇中新区，故将大板桥作郊县计算）数据，就昆明主城区（五华、西山、盘龙、官渡、呈贡）而言，2015年共成交土地4309.33亩，而郊县土地成交高达9628.14亩，是主城区2倍有余。其实从2014年起，昆明郊县土地成交就赶超主城区，而在2014年以前，主城区土地作为成交主力从未改变。

2015年3月，昆明主城区土地供应量达到高值1006.22亩，随后起伏不定，到了9月、10月，主城区土地供应量出现低于5亩的地量，而后2个月，甚至出现零供应现象。房企拿地积极性不高，大牌房企只有云南城投、华夏、恒大等房企有拿地记录，而其他入滇外来房企，龙湖、万科、万达、中海、保利在土地市场上销声匿迹，基本都在消化往年的储备用地。招商地产则采取“借腹代孕”的模式，将云南城投的地块开发后再购入，不再现身土地拍卖会。

土地供应量的锐减，但土地单价变化并不明显。据腾讯房产统计，2015年昆明主城区土地收入97亿，土地单价为225万元/亩，而从2011年起，土地单价便已经是227万元/亩起步，只有2014年因古滇国大量土地交易，西山、呈贡等地块与晋宁接壤，故当年土地单价为171万元/亩，抛去2014年来看，昆明主城区的土地单价同样面临下降趋势。

若按片区来看，腾讯房产发现五华、盘龙两区土地单价下滑明显，盘龙区甚至从613万元/亩下跌到283万元/亩，相反，官渡、西山、呈贡土地价格竟奇迹般的上浮，其中西山上涨近3倍，呈贡上涨近1倍，即昆明土地扩张有南拓迹象。2015年呈贡片区土地成交量高达2402亩，为五区中高。

在各郊县中，土地单价除东川、禄劝、大板桥上涨外，其余各郊县土地单价均出现不同程度的下降，主要源于其大量的工业用地上市。东川作为昆明曾经的一个“区”，在2015年的土地供应以居住用地为主，这也就造成了东川土地单价的大幅上涨，但东川全年供应土地仅12宗，且有5宗为流拍。大板桥自划入滇中新区后，在工业用地的供应量上加大了力度，在全年供应的15宗土地中，有13宗都是工业用地，由于其还有2宗批发零售用地的单价为245万元/亩，将大板桥土地单价拔高。

富民虽然在土地供应上以75宗领衔昆明各县区，但其终仅有6宗成交，为各县区中流拍挂高，除石林10宗土地全部成功交易外，其余各县区均有流拍流挂现象，嵩明表现为明显，在其供应的39宗土地中，终成交的只有17宗，不足一半。安宁、呈贡、大板桥、晋宁、五华、西山、宜良等县区成交率均超过80%，官渡、盘龙、寻甸表现较差，流拍挂率较高。

从纯居住用地来看，昆明主城四区居住用地供应量下降为明显，从2011年的10004亩一路狂降，到了2015年只有1267亩，土地单价却悄然从2011年的320万元/亩上升到375万元/亩，土地价格在居住用地上的表现反应了主城区住宅成本的上涨。而呈贡片区在其中表现为突出，2015年居住用地单价已经高达182万元/亩。

昆明市全年土地供应工业用地为主角，供应量为11523.46亩，占全年供应的59.4%，其次为居住用地和商业用地。居住用地的流拍挂率较高，而商住混用地和纯商业用地则较为容易出手。

昆明市2015年土地成交出现 溢价的情况并不多，据腾讯房产统计，只有4宗地块出现了溢价，其中呈贡一宗编号为KCJ2013-12的工业用地被自然人麻昆荣以溢价420万元拿下，富民一宗编号为J2015-60的商业用地则被李新民联合李俊忠溢价10万元获得，昆明新机场高速公路建设发展有限公司则斩获了经开区普照海子片区的两宗批发零售用地，两地块溢价均为10万。

在自然人拿地的记录中，除上述溢价拿地人外，还有马蕊、尹健文、赵晨曦分别以自然人身份进入土地招拍挂，获得相应地块，而尹健文在2010年还曾有在五华区小普吉拿地的一次记录，当年680万元的地块被其炒至3060万元，溢价率高达350%。

据腾讯房产统计，在2015年成交的206宗地块中，有33宗起价超过1亿元，5000万到1亿元的地块有21宗，地块平均成交价达到了6068万元，相对2011年每宗地块9386万元，降速明显。虽然平均每个地块成交价下降，但成交的土地，在2015年平均每宗达到了68亩，达到了近5年高峰，地块朝着大面积发展，但由于大面积单价低于20万元/亩，尤其是安宁、晋宁的工业用地的涌入，使得昆明土地均价从2011年的170万元/亩下降到2015年的90万元/亩，下降了近一半。

土地市场的下滑不光体现在成交量上，在往年的土地中，仍有大量企业拿地后将其处于闲置状态，据昆明市国土资源局发布的数据统计，在2015年共有159宗土地（13515亩）被查处因企业或政府原因闲置，长的甚至是闲置8年以上。

企业拿地后不仅不动工，甚至连土地出让金都未能缴纳。据统计，截至2015年10月31日，共有46宗土地（3668亩）的80.18亿元土地价款尚未缴清，涉及38家企业。后有序古、恒畅、筑友等5家房企缴清或部分缴清土地款后，仍有近70亿元土地价款处于悬空状态，而未缴清土地价款的企业也受到了禁止拿地的限制。

在2015年11月25日，昆明2016年土地推介会如期举行，当日推介1800余亩土地，涉北市区、草海片区、巫家坝、方旺片区等昆明多个核心地块，吸引了包括佳湖、蓝光、华夏、碧桂园、中海、万科、俊发等50多家房企到场。随着市场交易的下滑，房企普遍对市场能否回暖缺乏信心，土地供应量逐年下滑，库存日益扩大，房价不再坚挺，开发商资金普遍紧缺，昆明楼市筑底的声音一直在徘徊，从上半年的土地数据一直延续到年底，甚至下半年市场更显疲惫。

2015年昆明主城区地块未见房企哄抢，甚至溢价地块都未能出现在主城区，在流挂拍率高达39.4%的2015年，更多的土地以流拍流挂告终，比较往年的土地疯狂争夺战，今年的房企更显得谨慎，尤其是一线房企，在昆明这座“二线”城市的土地选择上，会更加保守。如何以积极有效的政策，完善的地块周边配套设施，合理调控地价，提升地块开发潜力，刺激开发商的拿地热情，从而带动昆明房地产市场的发展，形成一个双赢局面，才是持续健康发展的坚实基础。

从2015年商品房成交数据来看，与2014年相比仅出现小幅下滑，而昆明商品房新增供应面积也相对锐减，对于库存的去化加速明显。2016年土地市场，除加速开发储备土地外，据腾讯房产了解，一些外来房企将以收购、重组等模式对现有储备地块进行开发，加之昆明城中村改造的放缓，绿城、碧桂园等房企的进驻，2016年的土地市场或会有所表现。