[摘要] 在过去的一年里,市场的低迷,让很多房企的希望都落空了。
在过去的一年里，市场的低迷，让很多房企的希望都落空了。大部分都没有交上满意的答卷，有的甚至也没有等来市场的回暖，就被埋没得无声无息了。
随着市场诸多问题的进一步凸显，去库存问题已经被提升到前所未有的高度。化解房地产库存，采取制度改革，扩大市场需求，已经刻不容缓。如今，金融、公积金等方面的政策已经处于相对宽松的状态，但大部分二、三、四线城市取得的效果仍然非常有限。
在这样的情况下，鼓励农民买房、棚户改造货币化等政策呼之欲出，政府也将会有更多的救市“底牌”亮出。对开发商而言，这些政策带来了更多去化的渠道，将激活一部分市场需求。对购房者而言，利率、首付、公积金等政策或基本“触底”，买房也享受到了前所未有的“优待”。
擦亮洞察市场的眼睛，择优而亮相，择优而选入。卖房或是买房，在今年或许都将是全民皆宜的事情。
市场调查
近段时间以来，记者走访了昆明的多个楼盘，发现大部分楼盘平日里都比较冷清，而置业顾问工作积极性也不是很高。根据工作人员的介绍，现阶段推的大多是前期开盘剩余的房源，有部分优惠政策。有开发商向记者透露，由于房地产市场下行，购房者观望情绪加重，整体市场面有些疲软，因此，春节前主要以清盘为主要任务，卖多卖少已经无所谓了，年后将采取新的策略来推新房源和新盘，希望可以一触即发。
从售楼部走出来，记者发现，去年下半年以来，昆明大街小巷的“小蜜蜂”已经很少见到。以往，只要经过项目附近，大多时候都会有中介人员上前来发传单，甚至询问购房信息。尤其是在周末举着牌子的工作人员更是随处可见，首付两万起、价格低至6888元/㎡、学位房等信息不断映入眼帘。
有业内人士指出，购房者已经被“洗劫”了一遍又一遍了，目前对市场信心不足，很多人都是“只看不买”。针对婚房、刚改等刚需客户，采取街上拓客、开盘优惠等行动是有一定效果的，但是越往后效果会越小。
尽管有的楼盘似乎已经开始“沉默”，期待的是开年后的爆发，但有些楼盘仍然斗志满满。近几个星期的周末，蓝光·天娇城签约昆明市政府机关三幼、螺蛳湾中心发布招商成果、英茂华府车位开盘、中航城新春房源特惠、马街摩尔城年货街开街、业主答谢会等精彩活动接连不断。开发商使出浑身解数，把更多的客户吸引到售楼部。
此外，昆明开盘的热情也有所下降。根据记者了解到的情况来看，今年1月份预计开盘的项目屈指可数，包括联想科技城三期板式电梯洋房、涌鑫哈佛中心公寓、建工新城二期别墅等。目前，这些项目正处于认筹阶段，蓄客效果还有待观察。值得一提的是，记者从昆明市房产信息网上发现，目前昆明1月份发放的预售证仅有三张，相比去年每月平均十张以上的数量来说，新盘入市的量已经明显下滑。
数据统计
昆明楼市现有库存去化周期13个月 大量潜在库存让人担忧
市场面的冷清，也反映出了楼市调整期的突出问题。随着经济增速放缓，楼市下行，房地产市场投资不断萎缩，购房者的热情也并不高。在2015年，很多房企尤其是中小房企，面临资金的紧缺，走得非常艰难。因此，昆明的一些本土房企也面临着转型、重组的局面。
当前，“去库存”仍然是2016年房地产市场的热点话题。
从的情况来看，日前国家统计局发布的2015年房地产开发投资和销售情况显示，2015年商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%。但另一方面，截至2015年末，商品房待售面积达到了71853万平方米。有业内人士认为，房地产市场去库存的压力不断增大，按照2015年平均每月的去化速度，现有库存量的消化时间不到一年。但每个城市的市场情况并不一样，库存有很大一部分是“难啃的骨头”，若是加上潜在的库存，消化周期大概要五年。
从昆明2015年的成交情况来看，昆明商品房的成交套数和成交面积同比均出现了下滑。根据本报记者统计，2015年1月1日-12月31日，昆明主城区和呈贡各类商品房成交总套数为112720套，同比2014年的成交量减少了16038套，下滑幅度为12.46%；成交总面积为9955906.41平方米，同比2014年减少了1058257.37平方米，下滑幅度为9.61%。
数据显示，截至2015年12月31日，昆明市场商品住宅（含普通住宅和别墅）存量达757.26万㎡，按近12个月的月均去化量来看，去化周期为13个月，商品住宅去化周期还算是在正常范围之内。
此外，昆明2015年新增的库存量为542607.39㎡，相当于整年成交面积的一半左右。因而，有不少业内人士表示，除了待售面积新增的库存外，昆明还有在建未售、未开发的大量潜在库存，这才是让人担忧的。
原因分析
城市开发土地开发激增 商品房批量涌现竞争加强
俗话说，冰冻三尺，非一日之寒。楼市高库存的压力并非是在一两年内才积累下来的。在经历了2008年的全球金融危机后，我国的经济结构出现了很大的调整，在宽松货币政策的刺激下，经济开始慢慢复苏，房地产市场慢慢活跃起来。各大城市都掀起了房地产开发的热潮，房价也一路走高。
“由于房地产项目的建设周期较长，大多数的项目体量较大，多以分地块开发建设，持续时间长。2011年至2013年土地大量成交，以这些土地开发的项目已陆续进入市场，对于市场存量影响较大，是存量增长的主要因素。”分析师李明表示。
昆明从2008年开始启动了城中村改造，从规划336个城中村项目扩大到382个。目前，城中村改造项目有258个通过了规划，其中200个已经正式启动。由此可见，城中村开发项目必然成为了昆明土地供应的“主力军”。
根据本报记者统计的数据表明，昆明土地近五年的成交量为5126.04万平方米，其中2011年2049.68万平方米、2012年1078.31万平方米、2013年1232.21万平方米、2014年450万平方米、2015年315.84万平方米。在土地成交不断累积的基础上，大大小小的开发商都涌入房地产行业，昆明商品房的开发量也一路攀升。经历了一定的时间周期，商品房的库存量也慢慢升高。
从2011年到2015年的数据来看，昆明土地的成交量都有明显的下降，这也侧面反映出房地产市场发展的空间在逐步压缩。
如今，很多开发商都发现，卖房有些卖不动了。土地开发爆发式增长，商品房也集中涌现。市场上的楼盘越来越多，购房者可挑可选的余地也就更宽了。对于一些比较有实力的开发商来说，通过引进学校、提升商业配套、提高服务质量等方法优化产品，在市场还可以立得住脚。但很多中小房企往往都是遵循传统的开发模式，打造出来的产品没有竞争力，因此也滞留了很多库存。
库存影响
房企资金压力增大 购房者市场信心受影响
高库存，给房地产带来的是强大的压力。我们都知道，销售可以快速回笼资金，让企业实现正常的运转。对于房企来说，一旦库存无法消化，必定会带来资金周转上的困难。
有业内人士指出，库存直观的反映是供给需求结构的不平衡。从一线城市和部分二线城市的情况来看，在低首付、低利率、二孩政策等利好因素的刺激下，这些城市回暖态势增强，甚至有部分城市出现了量价齐涨的局面。这根本的原因就是城市发展有动力，市场需求有动力。而对于一些二线城市、三四线城市来说，商品房的供给量远远大于市场的需求量，经济发展水平相对比较落后，势必会增加市场去化的压力。
“高库存对于房企来说，意味着销售和开发周期变长，造成企业资金流动性变差，资金压力大，因此导致项目不能按时交房的案例也屡见不鲜。”李明在接受记者采访时坦言。
根据记者的观察来看，由于资金的紧缺，2015年昆明几乎所有的开发商都在尽量压缩营销费用，投个广告也要再三犹豫，有部分房企甚至好几个月都没有发出工资来。在巨大的库存压力下，市场不景气，房企的日子也过得很苦。在这样的情况下，开发商只能想方设法去卖房子。因此，一手房市场与二手房市场联动，已经成为市场的常态。很多开发商都与中介机构进行合作，全力开展拓客，只为了尽快把房子卖掉。不仅如此，开发商在去年也绞尽了脑汁，通过众筹、降价、低首付、加大优惠力度等手段进行促销。
对此，李明认为，就市场而言，由卖方市场向买方市场的转变，使得购房者拥有更多的选择余地。但项目烂尾，无法按时交付的情况频繁发生将降低房地产市场的信心指数，影响库存去化。
昆明楼市去化周期达13个月
昆明楼市去化周期达13个月(1)
利好前奏
政策层面不断放宽 政府积极支持去库存
在高库存的压力下，我们也看到，政府也在积极出台政策来支持去化。在层面，从2015年的市场情况来看，从取消限购，到取消限贷，再到降低首付比例、6次降息5次降准、提高公资金使用效率等，大大降低了购房者的购房门槛，也为买房减少了不少的压力。尤其是330政策、多次降息降准、降低首付比例等政策，对一线城市的房地产市场刺激明显，北京、上海、广州、深圳等多个城市的去库存已经取得初步成效，但对大部分二、三、四线城市影响有限，长春、长沙、青岛等多个城市的去化周期仍然在一年左右，有的城市去化时间高达三四年。
此外，还有二孩政策的开放，改善性需求有可能会进一步增加。如此众多的利好消息，也表明了政府要积极去库存的决心。
以上的一些政策，也只是去库存的前奏。对于昆明市场来说，重磅的消息莫过于2015年12月出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，24条规定在金融、公积金、土地、规划、消防、水电气等方面都给到了很大的支持。在一定程度上，这24条政策的出台可以缓解开发商的资金压力，并对尚未动工建设的地块允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目，在一定条件下也可由房地产开发企业申请调整商住比例，给开发商更多灵活发展的空间。
对于购房来说，在贷款首付比例和利率方面，金融机构将按照政策规定的低限执行。此外，在公积金方面，单职工的贷款额度调整为40万元，双职工为80万元。因此，有业内人士指出，诸多利好政策对去库存是有一定作用的。对于购房者而言，一些优惠措施已经快要触底，现在无疑是买房好的时机。
解决思路
多项救市政策有望今年落地 加速去化仍任重道远
迈向2016年，面对去库存，湖南、重庆、福建等多地的地方政府已经开始出台相关的政策，有的城市预计在二月底将会陆续落实去化的相关措施。其中，湖南省提出了大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、充分发挥住房公积金政策效应、强化市场监管等政策。
如今，政府救市底牌也纷纷亮出，为当地房地产去化支招。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升。在2016年，地方政府有可能会采取包括继续降低首付比例、加大各类财政补贴、加强货币补贴、推进住房抵押贷款资产证券化和公积金资产证券化、鼓励人才购房、户籍制度与购买房产直接结合、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免等方面“救市”措施。
在很多即将要落实的政策中，鼓励农民工进城买房、加大棚户改造力度、开拓新的住房需求等方面的呼声在业界是比较高的。因而，改革户籍制度，与购房相结合，将会带动一部分购房需求的增长。对于棚户改造，有业内人士建议，由于棚户改造的涉及范围较广，对住房需求量也很大，采用货币补偿的方式或由政府直接从市场上购买安置房，也是去库存的有效措施。此外，开发养老地产、青年公寓等新的产品，可以满足市场的不同需求。
值得一提的是，多项救市政策对去库存的预期效果是非常理想的，但不少业内人士坦言，这些政策真正实施后，仍然要考虑很多实际问题，比如如何能够让农民工自愿到城市买房，还要考虑农民工的购买力等方面的因素。不仅如此，棚户改造有可能还会增加新的库存，又会带来新的问题。这些都是需要再进一步考虑的隐患。
业内观点
分析师李明
产品要抓住市场需求或将进一步降低库存增速
当前，对于解决去库存问题，政府提出去库存的有效方法主要靠鼓励开发商降价、靠农民工买房、契税优惠或减免等。在我看来，就昆明市场而言，应当从市场的实际需求出发，提供市场真正需要的产品，或将可以进一步降低库存增加的速度。此外，针对房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房，以及落实税收优惠政策，也会在一定程度上可以拉动库存去化。
从目前的市场情况来看，由于受到2015年土地供应减少的影响，2016年商品房的供应量也将持续减少。从近3年来供求比的变化趋势上来看，商品房供应增量将继续小于成交增量，2016年昆明商品房市场的供求关系将会进一步得到改善，去库存的趋势也将会加快。预计今年昆明的房价依然会在一个稳定的区间，可能会出现温和微涨的态势，但没有大涨的可能。
同策咨询研究部 总监张宏伟
由于“330新政”、央行“双降”、地方性的救市政策等发力，一线城市、部分二线城市在2015年去库存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，短期市场基本面有所改变，已经没有去库存压力，甚至部分城市比如深圳还出现房价过快上涨的特征。但是，并不是所有城市市场基本面都已经好转，半数二线城市、大部分三四线城市仍然面临去库存压力，对于2016年来讲，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略。
对于基本面较好城市，房企首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。
对于半数二线城市、大部分三四线城市而言，应当继续出台去库存措施，消化过剩楼市库存。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在2016年这个时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。即使2015年以来仍然有鼓励住房消费等救市政策落地执行，2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩。
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