[摘要] 从2015年全球经济背景来看,美国经济复苏,美元首次加息并且进入加息周期,而欧盟与日本经济环境仍不乐观,这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲,国内经济数据不景气是事实。
从2015年全球经济背景来看，美国经济复苏，美元首次加息并且进入加息周期，而欧盟与日本经济环境仍不乐观，这两大经济体正在实施量化宽松的货币政策。对于中国来讲，国内经济数据不景气是事实。
那么，在经济仍然处于下行阶段的市场背景下，对于2016年的楼市来讲何去何从？
我国宏观经济处于“下行”阶段
2016年1月19日，国家统计局数据显示，初步核算，全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，经济增速创25年新低。这说明，当前我国宏观经济仍然处于“下行”阶段的基本面并没有改变。
从2015年楼市表现来看，多轮“救市”措施出台后，尤其是“330新政”之后的二季度，一线城市、部分二线城市房地产市场开始出现好转，的商品房销售面积增速也开始转正，数据显示，2015年商品房销售面积为128495万平方米，比上年增长6.5%。但是同时，从投资增速来讲，国家统计局数据显示，2015年，房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速继续小幅回落，房企投资意愿继续回落。
从2015年全年来看，楼市“救市”政策频发，一线城市、部分二线城市库存去化周期回落至10个月以下，甚至降低至8个月以下，比如：截止2015年12月底，一线城市均已降至10个月以下，北京9.18个月、上海（不含保障性住房）6.60个月、广州8.76个月、深圳6.65个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.99个月、苏州3.83个月、南昌5.5个月、合肥3.92个月，楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放，楼市基本面快速好转。
从政策面来看，截止2015年12月底，除了多轮“救市”政策之外，央行也累计有六次降息五次全面降准。此外，政策面对于房企发债较为宽松，从2015年房企发债特征来看，单笔发债规模较大、融资成本低、基本为品牌房企等这些因素也助推上述城市楼市基本面快速好转。
正是由于上述政策背景的变化，对于楼市来讲，业内人士普遍看好上述一线城市、部分二线城市楼市，大多数业内人士认为，在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看，在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下，开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标，积极推动改善型需求集中释放，此时，一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹。
2016年 楼市主旋律还是去库存
“调整”是关键词
虽然不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，在2015年“金九银十”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为， 中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。2015年下半年三次“双降”和首套降首付之后，虽然市场成交量价在“金九银十”有所表现，年底也出现翘尾行情，总体上促使上述一线城市、部分二线城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年二季度以后爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。具体来讲，有以下六大理由：
理由之一：楼市供求基本面已基本平衡，2015年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
理由之二：货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期
理由之三：美元首次加息之后，美元进入加息周期，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国楼市被美元“做空”
理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
理由之六：对于半数二线城市、大多数三四线城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；此外，2015年下半年以来，一线城市、部分二线城市需求被透支，待市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。因此，2016年二季度开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，楼市仍然有较严重的去库存问题。
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