[摘要] 此前，这对夫妻租住在新迎小区，上有74岁老母亲，下有3个孩子，其中2个已上学，手头实在不宽裕。但为了让大女儿能在昆明参加中考，他们借了12万元付首付，买下了这套71平方米的二手房。
和妻子一起来昆明打工19年之后，2015年12月初，39岁的曲靖会泽人邓华贷了款，在昆明买下一套40万元的二手房。
此前，这对夫妻租住在新迎小区，上有74岁老母亲，下有3个孩子，其中2个已上学，手头实在不宽裕。但为了让大女儿能在昆明参加中考，他们借了12万元付首付，买下了这套71平方米的二手房。
就在邓华夫妇买房后不久，中央开会分析研究今年经济，提出“加快农民工市民化，扩大有效需求，化解房地产库存，稳定房地产市场”。这一提法被认为是让农民工成为房地产库存的“接盘侠”，意即作为城市建设主力军的农民工，也应住进他们盖的房子里，成为买房的主力军。
然而，正如邓华夫妇一样，大部分农民工的购房能力实在有限。大城市里的商品房，若没有优惠政策的出台，农民工仅凭己力买不了；而老旧小区里的二手房，他们能付个首付已属不易。何况他们还要担心就业、社保、子女……
财力的门槛
一家地产公司的购房客户中，农民工所占比例不到1%。很多农民工嫌城市房价太高，无力购买。
建筑工人何亮年满31岁的时候，他在昆明终于有了套住房。
何亮的老家在楚雄州禄丰县，17岁就离家去沿海地区打工，但一直“不正经”，没怎么挣到钱。24岁订婚后，他和未婚妻一起到昆明打工，这次他认真起来，7年时间攒下了20多万元。2015年的夏天，他们取出20万元付了首付，在世纪城买下一套总价80万元的商品房。
“在昆明买房，对我们来说压力太大了。”即使现在有了房，何亮仍然这么认为。2008年刚来昆明时，他从未想过要在昆明买房，只是觉得在昆明挣钱的机会多。起初，他打算在农村老家盖一栋三层小楼，或者在县城买一套新房，就足够了。
在昆明打工这些年，何亮做过KTV服务员、房产销售员、物业保安等，但是这类职业挣的钱不多，他都是干几个月就换新工作。到了2010年的时候，他决定做一名建筑工人，“搞建筑活多，很累，但是钱也多。”
何亮做建筑工人后，每个月能挣五六千元。他的未婚妻在一家商场做销售员，工资也就两三千。他们一个月能攒下5000元左右，日积月累，才攒够了首付。“（这套房子）完全是我们自己打拼得来的。”何亮感慨，攒了10多万元后，他才真正有了在昆明买房的念头，“之前真的不敢想”。
“大城市挣钱的机会多，好玩的地方也多，谁不想在里面生活？”何亮说，“前提是你买得起房，你买不起都是白想。”他不像父辈那样很在乎家里的田地，而是希望能在城里生活，养活自己和家人。
邓华1999年刚来昆明时，租住在新迎小区，两室一厅月租仅150元。到2015年，租金已经涨了10倍。从1999年到2015年，昆明的房价至少涨了10倍。2015年，昆明房价高是8194元/平方米（3月），低是7632元/平方米（12月）。
邓华月薪3400元，他的妻子月薪2200元。二人省吃俭用，一个月多只能攒3000元。买下一套二手房后，邓华每月要还1000多元的房贷，还背着一笔12万元的负债——那是他从亲友处借来的。现在，他感觉经济压力“很大很大”。
据人社部2013年公布的一份调研报告，农民工愿意定居城镇的原因，排在位的是“城市就业机会多，收入有保障”。像何亮这样的80后农民工，特别看重就业收入。这份调研报告还提及：近60%的农民工愿意在城镇买房，剩下的那些“不愿意买”的人中，超过70%原因是房价太高。
“现在农民工一个月挣五六千元比较常见，但是房价高，他们买不起，安不了家。”昆明佳世利策划总监叶成英来自湖南，从事地产行业至今已有11年。他觉得，非昆明户籍的外地人，包括他自己，在昆明打拼买房是艰难的。“在公司的购房客户中，我估计农民工不到1%。”他说。
根据国家统计局的调查，2014年，农民工总数为2.7亿，其中在城镇自购房住的仅为1%。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发表的《农民工市民化与化解房地产库存》一文认为：“农民工在地市级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力”。
房贷难获批
农民工没有固定收入和公积金，想申请银行贷款买房很难；银行出于风控考虑，也不愿贷款给这个群体。
47岁的陈泽来自会泽。但和一般农民工不同，陈泽如今是一个在昆明至少拥有4套房产的商人，不再属于“外来农民工”这个圈子了。在陈泽的圈子里，有很多和他一样，年轻时因敢闯、敢拼而富裕起来的商人。
上世纪80年代后期，17岁的陈泽来昆明做粮食生意。当时，他的想法很简单：赚1万元，回家，推倒土房，盖一栋新房子。不过，他后来幸运地从几千个小商贩中脱颖而出，成为大批发商之一。1996年，他在昆明贷款买了套住房，此后又陆续买了几套住房和商铺。
陈泽的回忆中，大多是创业时期的艰辛，买房倒算是一件简单的事。“整整，签签字，就办好了。”陈泽说，除了必需的证件外，他向银行提供了营业执照和银行流水，一切都办理得很顺利。他在昆明买房，起初是为了让子女能在昆明读书，之后则主要是为了投资。
“农民工想买房，也要看银行是否愿意贷款。”叶成英说，来他公司买房的人中多数是有昆明户籍的本地人，或是在正规单位上班的外地人，“还有就是做生意的人，因为有营业执照，可以申请贷款”。
邓华下决心买二手房，也是为了方便他的大女儿能在昆明参加中考，并继续读高中，考大学。邓华14岁的大女儿从小学到初中都就读于昆明的公办学校，去年秋季升初三，今年面临中考。“进初三后，老师跟娃娃说，要在这边中考读高中，要先赶紧落户。”此前，邓华一直没想过在昆明落户的事儿。
大女儿学习好，在班里能排前几名，这颇令邓华骄傲。为此，他也下了决心要为女儿的前途而买房。买二手房的原因一是二手房可以落户，二来价格相对便宜。但即使如此，在申请购房贷款时，邓华仍遇到了难题——
邓华和妻子都属于临时工，在昆明没有缴纳社保，也没有公积金，虽然工资收入还算稳定，但属于“没有单位的人”，开不了工资收入证明。加之夫妻俩每月开支大，存在银行里的钱少，“银行流水不好看”，过不了购房贷款审批。
后，还是房产中介想了个办法，连续3个月每月在邓华卡里存入1万元，帮他“假造”了两张收入证明和银行流水，通过了审批。“不是不想按正规程序来办，而是正常办法办不下来。”邓华明知这种办法有问题，但是他同意中介这么做，“这也是为了帮我”。
“一个农民工手里有三十四万，付首付不成问题，但是没有固定收入和公积金，想申请银行贷款很难。”叶成英认为，按现有的购房政策和贷款规定，农民工买房是不现实的。
一家国有商业银行房贷经办人对此表示，银行要把控房贷风险，一般不贷给无稳定收入来源，或是还贷能力弱的人群，这不是“嫌贫爱富”，而是风险控制的要求。客户为购房而作假的行为是违规的，若银行后台核查发现作假，将不予贷款，并将涉事客户纳入不良信用记录。
“没有风险是可以灵活办理的，但起码要有稳定的收入来源。”经办人说。
定居不容易
农民工想在城里安居乐业，除了面临房价高的问题，还要面对诸如子女教育、社保、就业等公共服务问题。
何亮在昆明买房后，就不想回老家了。他觉得种地太辛苦，投入产出比太低。在昆明打工的这几年，他和妻子已经离不开城市生活了。
但是，陈泽和邓华这种相对年纪较大的人，即便买了房，还想回老家。在昆明买房的前两年，陈泽就已在农村老家盖了一栋新房，花了10多万元。虽然他来昆明打拼多年，但他仍然眷恋老家的田地和亲人，逢年过节总要回老家过，“这是习惯。”
邓华想回家的主要原因是，他觉得在昆明生活实在不易。至今，他仍想在老家盖一栋新房。然而从1999年到现在，他的这个简单的想法一直都没能实现。每次清明节回老家，他不得不借住在亲戚家里。
在老家，邓华只有1亩山地，只能种点儿玉米，“吃的都不够”，迫于生计，只有外出打工。可是，老家那片田地依然是他割舍不下的牵挂。
除了田地，邓华在老家还有低保，在昆明却没有。这算是一份收入，邓华十分关心。在昆明定居后，邓华渴望的一件事就是办理社保和低保，但是他不知道能不能申请，要怎么申请。
买房后，邓华把户口迁到了昆明，从此跟老家的低保说了再见。没有低保，他觉得在昆明生活的压力更大了。他现在已不干力气活，而是在一家私人公司为老板开车，妻子则在一家宾馆当服务员。这份工作，邓华觉得还算满意，“不算辛苦”，但他依旧渴望更高的收入。
“有的农民工觉得，自己手里这二三十万元刚能付个首付，还不如回老家盖一栋好房子。”叶成英认为，把农民工列为房屋销售对象，要考虑更多的因素。“一方面是银行愿不愿意给农民工发放贷款，另一方面是人家愿不愿进城。毕竟城里要有就业机会才行。”
云南财经大学金融学院教授刘锡标认为，要解决农民工买房的问题，首先是要为其提供工作岗位，有了稳定工作，才有稳定收入，也才能实现安居乐业。而在就业方面，目前传统产业已难以拓展出更多的就业岗位，政府应扶持发展新兴产业创造新的就业机会，并且应积极为进城农民工提供就业培训。
云南财大房地产研究中心主任张洪教授介绍，昆明城区常住人口近300万，近一半为外来人口，其中大部分是农民工。这个群体在昆明买房，能带动昆明的房地产市场，“肯定有利于楼市稳定发展”。可是如果在城里买了房却不能安居乐业，那买房对农民工来说意义就不大了。
除了工作，进城的农民工还面临诸如子女教育、社保、就业等公共服务问题，这些问题牵涉到多个领域。张洪教授认为，要推进进城农民工的市民化，需要尽快出台相应的配套政策。
“进城”需支持
农民工进城涉及方方面面，需要多个部门参与，制定配套政策。房子，只是其中的一项。
买房以后，邓华一心想的就是如何尽快还贷。至于中央开会讨论楼市去库存的事，他既不知道，也没心思关注，“现在就想着赚钱、还钱”。不过，提到可能对他有利的优惠政策，他还是会问一问。
“目前昆明没有专门针对农民工这一群体的购房优惠政策。农民工买房跟其他普通购房者都是一样的。”昆明市住房和城乡建设局一工作人员称，由昆明市委农村工作领导小组办公室牵头，相关部门正在制定配套政策，住建局参与起草购房政策。但昆明市委农办的说法是，中央经济工作会议刚开不久，住建部需要一定时间制定政策，“不可能开完会马上就有相关政策出台”。需等中央出台相关政策后，接下来省、市才会跟进。
事实确如昆明市委农办所说。据《经济参考报》消息，在中央定调楼市去库存后，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，研究去库存方案。虽然方案尚在制定中，但报道称，政策指导方向将在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度。
相关政策尚未出台，各方讨论已见诸报端。尽管中央鼓励农民工买房被普遍叫好，但如何让农民工买得起房，且能在城里安居乐业，目前仍在讨论之中。
刘锡标教授认为，因农民工进城“涉及方方面面”，需要综合多部门参与，制定配套政策。他建议，政府部门在财力允许的条件下，可出资为农民工提供购房担保，或是通过财政贴息方式，鼓励银行在风险可控下，给农民工提供购房贴息贷款。
张洪教授则建议，政府可通过减免土地出让金和提供税费优惠，降低住房开发成本，以此促开发商降低房价。而在银行方面，鉴于农民工购房资金有限，金融机构在风险可控的条件下，通过发挥金融的杠杆作用比如调低首付比，降低农民工贷款买房的首付压力。
“农民工进城工作后，老家土地长期闲置，不利于城乡统筹发展。”张洪教授说，在现有法律框架内，农民工可将土地承包经营权或宅基地权转让给村内部农民，从中收取转让费可用来买房。他还建议农民工不一定要买新房，“收入低的可以先买二手房，等到收入高了，再买新房”。
至于地产开发商，张洪教授建议，在保证开发成本的前提下，开发商应根据自身情况把房价下调到合理的区间，让农民工购房者付得起首付。而在楼盘开发方面，他建议不要总是追求“高大上”。应构建多层次的产品结构，多建满足农民工需求的住房。
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