[摘要] 五华区实力郡城小区2008年交房至今，房屋屋面出现了老化漏水的情况，业主多次向物业公司反映要求进行维修，但由于该项目房地产开发企业一直未将代收的住宅专项维修资金移交五华区住建局，导致维修无法进行，业主甚至反映由于漏水严重，已经到了有家不能回的程度。
五华区实力郡城小区2008年交房至今，房屋屋面出现了老化漏水的情况，业主多次向物业公司反映要求进行维修，但由于该项目房地产开发企业一直未将代收的住宅专项维修资金移交五华区住建局，导致维修无法进行，业主甚至反映由于漏水严重，已经到了有家不能回的程度。经过五华区住建局多次督促，房地产开发企业终于在2014年11月全额移交了该项目住宅专项维修资金，目前实力郡城小区屋面防水的修复已全面完成，业主的利益得到了维护。
在商厦林立、同时又老旧小区居多的五华区，这种情况并非实力郡城小区一家。根据2006年以后云南省的相关规定，新建的物业项目在交付业主时，都会向业主收取一定数量的住宅专项维修资金，以应对房屋保修期满后的修缮处理。但即使是交盘时间并不长的楼盘，在维修时却屡屡出现资金缺乏的情况。那么，钱去哪了？
近日，在五华区住建局召开的关于住宅专项维修资金移交、追缴会上，记者从《五华区住宅专项维修资金追缴企业名录》中看到，共有37家房地产开发商和物业公司名列这份拒不履行住宅专项维修资金代缴义务的房地产企业名单中，而且其中的大部分是已交盘多年的楼盘。开发宁康园和云康园的官房集团，开发荷塘月色的银海地产，开发创意英国的铭鼎集团，开发佰腾广场的云大房地产公司等，均榜上有名。
房难修——
住宅专项维修资金不到位损害业主权益
住宅专项维修资金又称“共用部位、共用设施设备专项维修资金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。按照《物权法》和自2008年2月1日起施行的《住宅专项住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。
根据现行的相关规定，住宅专项维修资金的管理需按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，由属地住建部门统一代管。但实际情况却是，很多房地产商和物业公司在交房之初就代收了业主的住宅专项维修资金，却迟迟没有移交住建部门。一旦出现房地产和物业公司擅自挪用维修基金的情况，业主的权益将受侵害。
从云南省启动维修资金收缴工作以来，业主缴纳的住宅专项维修资金都是由房地产开发企业代收，而后再移交给属地住建部门进行管理。其积弊在于，由于对不移交维修基金的行为缺乏处罚措施，导致在督促代收单位履行移交住宅专项维修资金义务时难以取得理想效果，同时也就不可避免地损害了业主的权益。
首先，住建部门没有收到住宅专项维修资金，业主的房产证就肯定办不下来，地产商往往还会找各种借口搪塞业主，引发社会矛盾。其次，如果小区面临共用部位、共用设施设备需进行维修，物业公司无法申请到维修资金只能向业主收取资金进行维修，造成物业企业与业主之间矛盾尖锐。此外，在住宅专项维修资金的使用上，部分业委会和物管企业都存在随意性的问题，“使用时不按照程序向住建部门申报，安排的施工单位就是他自己的三亲六戚，施工完了后一个单子报来，要求拨付住宅专项维修资金，程序完全不符合相关法规的要求，这个矛盾就非常大。”五华区住建局房产管理科科长张澍介绍。
钱难收——
部分房地产商克扣或将住宅专项维修资金挪作他用
解决住宅专项维修资金问题的根本措施，就在于住建部门能否直接向业主收取并管理住宅专项维修资金，对房地产开发企业“釜底抽薪”，同时也就杜绝了后者克扣或者将住宅专项维修资金挪作他用的可能。
2006年以来，五华区住建局按照“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，从当年12月起开始对新建商品房（除公用住房部分）开展专项住宅专项维修资金的收取以及清理房地产开发企业代收的住宅专项维修资金。但截至今年9月，在五华区全区的商品房物业项目共有252个，收取住宅专项维修资金的项目仅占全区的38%。
虽然昆明市各县区的住建部门多次下发住宅专项维修资金的移交和追缴通知，但因为目前从国家到省、市各级政府的政策和法规，均没有规定不移交住宅专项维修资金的处罚措施，导致住建部门收缴工作一直举步维艰。众多拒不履行住宅专项维修资金代缴义务的房地产企业在交房多年后，一直把住宅专项维修资金捂在自己口袋。
张澍介绍：“虽然住建部门已多次对房企下发移交通知和责令整改通知书，但部分企业依然熟视无睹。很多时候是小区业主投诉到我们这里，我们通过业主缴纳住宅专项维修资金的票据，才知道原来住宅专项维修资金已经在交房前被房地产开发商收走了。”
根据昆明市住建局《关于调整住宅专项住宅专项维修资金交存标准的通知》的规定，昆明市住宅专项维修资金按照多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅：首期每平方米交存住宅专项维修资金数额为66元；高层住宅（含带电梯的多层）：首期每平方米交存住宅专项维修资金数额为90元。
按此标准，假如一个总建筑面积为50000平方米的高层楼盘，将收取450万元的专项维修基金。如此一笔庞大的资金，让很多开发企业和物业公司都想装进自己腰包，或直接挪作他用。
因此，由住建部门直接向业主收取住宅专项维修资金，避免开发商插手其中，是五华区住建局对这一问题的解决之道。“今后，我们将不允许投资、开发企业再来代收、代缴住宅专项维修资金，所有的住宅专项维修资金均由住建局来收，收缴的住宅专项维修资金直接存储在省住建厅招标确定的开户银行专户中，这样首先就避免了业主不会因为住宅专项维修资金不缴纳办不了产权证，以及房屋维修没钱的情况发生。”张澍说。
在资金收缴方式上，五华区住建局今后将采取两种方式收取：在项目集中办理交房手续期间，由住建局派专人到交房现场集中收取；此后的零星交房，业主则可以持购房合同原件、身份证原件到指定专户开户银行缴存，或也可直接到五华区住建局一楼服务大厅专门开设的维修资金收取窗口缴纳。
由于当前房地产政策调控政策，房地产开发企业资金压力加大，有的企业在销售环节就强迫业主缴纳住宅专项维修资金，以达到短期占用资金并周转使用的目的，给资金安全带来了隐患。针对这种情况，五华区住建局下发相关通知，告知各开发企业和物业服务企业不得再代收住宅小区专项住宅专项维修资金。
在房屋销售阶段，五华区住建局还将在各售楼部公示《关于住宅专项维修资金缴纳的告知书》，告知业主必须足额缴纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金只能存入专户开户银行，大限度地减少资金被挪用的风险。
动真格——
司法途径追缴拒不履行住宅专项维修资金移交义务的房地产开发企业
对于那些拒不履行住宅专项维修资金移交义务的房地产开发企业，五华区也将“动真格”了。拟对一直拖欠着的37个项目，通过司法途径进行追缴。
近日，五华区住建局召开了关于住宅专项维修资金追缴、移交的专项会议，并下发了《关于对代收住宅专项住宅专项维修资金尽快移交通知》和《关于对住宅专项住宅专项维修资金进行移交、缴纳的通知》。通知中明确规定，未移交的房地产开发商和物业公司需在2015年12月31日以前，按照规定移交已代收的住宅专项住宅专项维修资金。对于拒不履行住宅专项维修资金移交义务的房地产开发企业，将通过司法途径进行追缴，并逐级向省住建厅、市住建局申请将其纳入不良信用记录，暂停办理商品房预售许可证、企业资质升级、年检等相关手续。
可以预见的是，此项工作的尝试，将对迟迟不移交住宅专项维修资金的房地产开发企业和物业企业起到震慑作用，更切实地维护维修基金所有者的合法权益。
专项住宅维修资金还有一个特点：即每年使用数额较小，其存储按活期利息计息，率低，资金不能实现保值增值。为增加住宅专项维修资金的抗通货膨胀能力，五华区住建局将在全市乃至全省率先采取住宅专项维修资金的保值增值措施：即在不违背国家相关规定、保障资金安全和资金流动性使用需求的前提下，通过改变存款方式，分类存储提高沉淀资金的率。增值部分则按照《住宅专项住宅专项维修资金管理办法》的规定，对应分摊到业主资金账户余额中。
仅仅采取保守、安全的方式，不投资、不买债券，将目前存储的全部住宅专项维修资金拿出一部分，存为三年期的定期，一年固定就有上百万元。这些增值对保障五华区范围内物业项目的维修来说都是绰绰有余的。
住宅专项维修资金作为业主房屋的“保险金”，关乎千万家庭，加强对住宅专项维修资金的管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，是住建部门义不容辞的责任和义务，五华区住建局还将全力以赴，不断探索管好、用好住宅专项维修资金的途径。
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