[摘要] 昆明中原董事长总经理 田春志从电商的区来分，可以分为线下渠道电商和线上媒体电商，其本质都是利用自身或整合其他资源来解决客户来电、来访以及成交的问题。电商是否有用，是取决于电商自身或整合资源的有效性以及电商对于资源的把控程度。
从电商的区来分，可以分为线下渠道电商和线上媒体电商，其本质都是利用自身或整合其他资源来解决客户来电、来访以及成交的问题。电商是否有用，是取决于电商自身或整合资源的有效性以及电商对于资源的把控程度。
昆明中原董事长总经理田春志
地产商所接受电商这种渠道方式，主要原因在于该类方式是以结果为依据进行付费。区别于以往推广方式先付费后使用，同时不易把控结果的方式来说，电商这种按量取费，甚至可以补贴到开发商营销费用（部分电商渠道会将所收取费用按照一定比例返还给开发商作为其营销费用）的方式更乐于接受，“试错无损失，试对有”是开发商的普遍想法。
就传统代理、营销机构来看，电商这种模式对线上媒体冲击远远大于对代理公司冲击。同时，从昆明大规模使用电商的一年多时间来看，电商对代理公司影响越来越小，其有效性也不断衰减，甚至开始产生副作用。客户开始纠结于所付出电商费用与其实际成交价格之间的关系，会越来越明白自己的电商费（团购费）是完全独立于房价，从而影响了其消费决策，甚至导致客户不成交。
当前讨论比较热烈的渠道问题，应该所指的是客户渠道，其主要解决的是客户来源的问题。渠道是否有用需要分几个维度来看，从客户来访维度，渠道是可以短时间内解决来访的问题；从客户成交维度，渠道很难解决成交的问题。因为客户成交是需要相应的营销策略与政策配合，单纯的来访不一定会成就直接的成交；从楼盘长期影响维度，渠道只有在严格的把控情况下，才会对楼盘起到积极正面作用，而在渠道管理松散的情况下，渠道在做客户邀约的动作时，多数以低价方式吸引，长期以往将对楼盘造成很强的负面影响。所以渠道是否有用，关键在于考虑的维度。
全民营销适用范围有限
再说全民营销，全民营销初期兴起集中在一些旅游性城市、度假型产品，比如海南三亚，每年的旅游旺季整个城市的居民都在卖房。随着房地产进入白银时代，几乎所有开发商开始渴求客户资源，从而全民营销的概念开始向蔓延。
全民营销是否真的有用，更多应该考虑房地产行业的特性。房子本身属于大宗物业，具有高单价、高总价、客户决策周期长等特点。客户在购买该类物业的心理状态几乎都是“小心翼翼”。在这种心理下，全民营销也就是把所有人都变成营销人员，依托于每个人的社会圈子、人脉进行楼盘的推荐与销售，并在该类人员成交后，开发商付给相应的报酬。
但该方式在目前“小心翼翼”的购房心理作用下，会产生几个悖论。一方面，开发商的支付动作，让购房客户对于身边参与全民营销亲朋的推荐动作的目的与公允性产生怀疑。另一方面，参与其中的人员绝大多数非房地产从业人员，其专业度几乎为零，若推荐购房人员非该楼盘的业主，其所推荐楼盘的专业度与坦诚度也会再次受到质疑。因此，全民是否真的可以来卖房子，还是要看情况来说，并且很难大面积推广并执行。
好的广告配合好的载体，发挥更大作用
“媒体已死、广告已死”之类的论调近两年也不断涌现。目前媒体业确实受到互联网的冲击以及因人群获取信息方式改变受到很大冲击，但从广告的实质作用来说，广告所解决的问题更多是传播、沟通；传播的是卖点、价值，沟通的是客户感情与消费动机。客户在了解新兴或未知事物的时候，以及挖掘其潜在消费需求时，广告这两个作用仍然有效。不过，在广告业的冲击、广告业的没落背景下更多应该关注的是广告载体与广告渠道的改变。好的广告配合好的载体，其发挥的作用仍然很大，所以这类方向是未来更应该需要考量的。
后，出彩的广告是否能立刻卖房子这个问题。就目前市场而言，需要对出彩广告进行一个评价标准。“一环内2000元/㎡，现房”如果有这种广告出街我们觉得它真的能卖房子，并且当天售罄。所以广告是否出彩也是和项目自身状况直接挂钩，并且能带来销量的、能带来来访的或者能让大面积客户知晓楼盘的广告就是出彩广告。这类广告一定会在楼盘的短期、中期或者长期对项目起到很积极、正面并且促进销售的作用，只是投放的业主预期获得的周期是多久，就比较关键。
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