[摘要] 互联网思维已经触及房地产，求变与创新，已然成为行业的一种趋势。如今，互动式、社交型、个性化等元素，在公寓产品都有所体现。
互联网思维已经触及房地产，求变与创新，已然成为行业的一种趋势。如今，互动式、社交型、个性化等元素，在公寓产品都有所体现。
从市场层面来看，公寓的产品营销、产品设计等方面都在不断向青年群体贴近，这样可以让生活更“好玩”，投资也更“省心”。
营销玩法
公寓营销新玩法紧抓市场关注度
如何让“青年才俊”对公寓产品感兴趣，房企可谓绞尽脑汁，毕竟优惠不一定能打动人心，创意营销才能吸引眼球。目前，记者了解到，昆明不少项目都各有新招，让大家眼前一亮。
1德润中心
和“大黑牛”李晨做邻居
作为时下火热的“跑男团”成员，李晨时尚、健康的形象受到大家的热捧。在此前的德润中心高端服务式公寓发布会上，李晨空降活动现场。当晚，李晨获赠公寓一套，成为德润中心荣誉业主。来德润中心，就可以做李晨的邻居，让不少人激动。明星人气使项目的关注度提高，加之“奔跑吧！德润中心！”爱心公益跑活动在明星的号召下进行，德润中心确实火了一把。
2 理想中心
全城派发情书 百套公寓免费住一年
不谈什么优惠，理想中心给全城来了一场告白。近段时间，理想中心向22-55岁有理想的小伙伴提出邀请，100套精装公寓免费住一年，并配备品牌家具家电、365天0租金助力昆明理想青年。记者从售楼部了解到，活动期间，每天都有很多电话打来，售楼部人气爆棚。此外，业内人士指出，这样的营销是有新意的，但终还是要看是否能够落实到实处。
3 涌鑫哈佛中心
来点实在的 降低投资门槛
对于炒作的噱头，涌鑫哈佛中心的公寓来得更实在一些。首付3.8万起，公寓均价在5200元/㎡左右，项目还打出了高铁公寓、双地铁公寓、大学城公寓的宣传。总体来看，涌鑫哈佛中心的公寓投资门槛较低，产品预期提高。记者从项目日前开盘的情况来看，这样的公寓产品受到了投资者的“疯抢”。
产品新意
玩返租玩创意 公寓产品推出新意
有新意的产品必定会让购房者多一点购买的冲动，而能360度关照到生活所需的公寓，你会不会为之动心？对于公寓产品来说，不仅营销要有新意，产品本质上也要有过硬的质量，而昆明的一些公寓也玩出了个性和品味。
1 万科学府
如果你不看好40年产权的投资公寓，昆明也有70年产权的小公寓。万科学府售楼部的工作人员告诉记者，万科学府的公寓产权可以达到70年，由于产品是住宅用地，这样的产品相对较少，比一般的公寓要多出20-30年的产权，这是的优势。
2 H公寓
玩的就是创意
你能想象34平米的公寓，终实得面积可以是50.4平米吗？没错，H公寓玩的就是设计。H公寓采用双层设计，空间布局合理，动静分区明确，并且以精细化的空间功能研究，通过IH六大系统，化繁为简，功能化集成设计。此外，项目还配备了公共客厅、拼客系统、入户清洁等，让生活充满创意。值得一提的是，H公寓通过集成设计减少房屋面积浪费控制总房价，让更多年轻人拥有都市生活的便利性。
3 大宥城
协议返租公寓
从市场上来看，商铺大多都做返租模式，而有的公寓也在提返租。记者从大宥城的售楼部了解到，项目近期正在推协议返租公寓，若可一次性付清，还可以享受7折优惠。返租协议期为三年，每年享受12%的返利。这样的返租模式，一旦能够真正落地，对于投资者来说，可以确保前期的投资，这也是目前昆明市场上比较突出的公寓运作方式。
公寓特点
公寓产品投资门槛低商住两相宜
公寓产品多种多样，选择的空间也比较大。除了营销玩法、产品新意，我们也要从公寓的基本特点去了解产品，才能为投资做好准备。
公寓户型小，总价低
一般来说，公寓的户型面积都比较小，集中在40-70㎡。从产权年限来看，公寓的产权主要有40年、50年、70年。为什么会有这样的区别呢？业内人士指出，这主要是根据公寓的土地使用性质来决定的，商业用地的产权一般是40年或50年，打造的是服务式公寓，而住宅用地的产权是70年，这样的住宅公寓在市场上比较少。
由于户型面积较小，公寓产品的单套总价相对也比较低。对于比较年轻的购房人群来说，买公寓来居住，首付三五万就可以搞定，压力比较小。对于投资者来说，公寓这样的小额投资产品，也是不错的选择。
居住功能完备，户型紧凑
相对于住宅来说，公寓的户型更加紧凑。公寓的户型面积不大，但功能非常完备，卧室、客厅、厨房、卫生间等一应俱全。在空间上，公寓虽然没有像普通住宅那样大的空间，但也可以称得上“麻雀虽小，五脏俱全”。
目前，记者从市场上的情况了解到，公寓产品基本上都是精装修，可以实现“拎包入住”。在物业管理方面，酒店式公寓的服务质量相对较好，但水电费一般要收取商用的标准，因此物业管理费通常都比较高。
投资较为灵活，商住两用
公寓具有住宅的特质，也可以作为商业投资商品。相对于商铺来说，投资公寓产品的灵活度较高。根据不同阶段的需求，投资者也可以选择出租还是自住。业内人士认为，相对于商铺来说，公寓有居住的功能，可以通过出租获得较为稳定的回报，而商铺则更注重地段、商业氛围等诸多因素。此外，投资公寓受到限贷、限购等政策的影响较小。
投资建议
考量公寓空间价值 为投资保驾护航
由于公寓面积小、总价低，赢得了不少投资者的青睐。投资公寓产品，仍然要下好功夫，毕竟投资都是有风险的。因而，选择好的产品，才能确保自己的投资。
认清公寓的特质 周边要有商务氛围
一般来说，公寓的公摊面积较大，物业管理费也比普通住宅要高，没有太多的储物空间，因此生活成本要比普通的住宅要高。那么，公寓的租金一般也要比普通住宅高，而“拎包入住”的特点受到了很多上班族的欢迎。业内人士建议，选择周边有商务氛围的公寓，追求个性及生活品质的上班族，有能力去承受公寓产品的租金。
注重公寓的软性服务 挖掘公寓投资价值
公寓是青年人的理想住处。在选择投资公寓时，要选择舒适度较好的产品，包括户型、区位、交通、楼层等基本要素。同时，产品还要考虑到青年人的居住需求，物业管理服务要更加人性化。奥意策略机构总经理黄永刚建议，要注重公寓的软性服务，才能真正提高公寓的附加价值。
选择合适的管理方式 保障投资
从市场上来看，公寓产品的投资回报方式较多，管理方式的选择也很多。返租公寓给出的都比较高，但终还要看承诺是否能兑现。此外，自主管理的方式具有很高的灵活性，租出去还是自住，都可以随意选择。黄永刚认为，有的品牌开发商引入酒店管理团队，对公寓进行整体运营，可以更好地保障投资，但“当甩手掌柜”也要支付一定的管理费，投资者要自己去考量终的。
业内观点
投资公寓有市场空间 好产品要拼硬件和软件
奥意策略机构总经理黄永刚：从目前的市场情况来看，公寓产品是商业投资产品的一个补充。对于产品本身来说，昆明公寓产品的建设理念、空间利用率、装修标准等方面都在不断提升，也获得了很多投资者的关注，这也是未来投资的一个趋势。
好的公寓产品，必须符合未来的发展趋势，开发商要从本质上做好产品的质量。在硬件方面，不仅要加强公寓户型、装修等方面的质量，还要在配套上做得更全面，更精细。在软件方面，物业管理服务的质量要提升上去，公寓的设计理念也要有所创新，要更加人性化，融合现代的科技手段，符合青年人的居住需求。无论是自己居住，还是投资，这样的公寓产品都更有市场空间。
目前，公寓产品的营销手段多种多样。实际上，大多投资者都比较理性，推广的概念可以创新，吸引客户的注意，但是，推广的内容还是要务实，不要太虚，让投资置业者能够享受到真正的实惠和利益，这才能有效地推动产品的销售。
此外，投资公寓产品时，投资者要擦亮自己的眼睛，投资可以宣传得很高，但终还是要看是否能够落地。此外，项目的地理位置、产品的设计理念很重要，在整体上体现了产品的品质，也决定了投资的价值。
公寓市场供大于求 价格是投资的核心要素
克而瑞昆明高级分析师张骏：总体来看，昆明的公寓市场是供大于求的，随着昆明城中村改造，开发项目在商业方面都占有一定的比例。开发成写字楼，风险会高于公寓项目，因此很多开发商选择做公寓。从昆明公寓的价格来看，公寓价格与住宅价格基本持平，或略高于住宅，但是另一方面，公寓的租金、比例并不理想，人们的投资渠道越来越多，公寓作为投资产品的优势越来越少，所以会出现目前市场的供大于求的情况。
从目前的公寓销售来看，公寓产品体量大，很多项目都在降价，主要原因是由精装改为毛坯公寓进行销售。另一方面，公寓产品主要分为两种，即有无返租模式。带返租模式的公寓价格略高，开发商会承诺每年有多少投资，能够保证投资者的，但返租模式的公寓，率存在不确定性，难以保障项目的运营状况。而没有返租的公寓价格低，适合自住，但难以保证投资，公寓难以出租，到时候想转手卖出去恐怕又是一个难题。
现在的市场，不论买公寓还是住宅都要考虑产品的性价比。打地铁牌也好，打高铁、资源牌也好，重要的还是看公寓的价格。价格是公寓投资的核心要素，价格低，投资门槛就低一点，而40年或是70年产权，对于公寓产品来说并不是明显的优势。随着政策的改变，公寓作为严政下的“幸存者”，原本不限购不限贷，如今也失去了大的优势。
目前，部分项目的公寓销售遇到“瓶颈”，应该从实际的营销手段、返租模式、价格等方面着手来改变现状。投资者应了解公寓的属性，通过落户、水电费按普通住宅还是商业用地收取等方面选择适合的项目。建议考虑市区项目，或地段好，资源配套全的项目进行投资。
小公寓·大视界
公寓“新视野”开拓居住体验
创新，是每个行业挖掘市场深度的“法宝”。昆明的公寓产品多多少少也给我们带来过惊喜。对于公寓而言，什么样的创新会让我们眼前一亮？无论从产品的设计理念，还是从产品的运作模式，市场上的小小的公寓产品却给了我们更广阔的视野。
1 “小米”公寓
采用租房模式 注重用户体验
跨界、互联网思维，早已不是什么新玩意。但是，雷军投资YOU+青年国际公寓，小米进军房地产引起了轰动。该公寓产品在设计理念和商业模式上都有所创新。YOU+青年国际公寓采用租房的运作模式，注重用户体验，允许居住者对租住空间进行改造，还配备了健身房、台球室、小酒吧等公共设施。
记者点评：“小米”公寓只针对单身的年轻群体租房，在商业模式和服务质量方面，开创了一个新的局面。尽管业内对此褒贬不一，但其理念和服务意识值得借鉴。
2 魔方公寓
“公寓+”战略 搭建长租生活服务平台
魔方公寓是中国连锁集中式长租公寓运营商。上个月，美国华平投资集团投资2亿美元，与魔方公寓一起开拓公寓行业。在互联网+概念下，魔方公寓提出了“公寓+”战略，致力打造适合青年居住生活的一站式生活服务平台。未来，住户可以实现公寓+工作、公寓+生活服务、公寓+金融等各种平台服务。
记者点评：魔方公寓在对产品的研发上有更多不同的态度，让公寓产品在居住空间上有了更多的体验，将会满足青年人更加多元化、个性化的需求。
3 范思哲公寓
跨界合作 凸显高端生活方式
奢侈品牌与房地产的合作，日益紧密，也给我们带来了很多惊喜。今年3月份，范思哲集团与门里集团宣布在成都联合打造范思哲公寓。据了解，范思哲公寓将在设计理念中融入两国的文化元素，开拓全新的高端生活方式，将作为具有新文化价值的示范性产品。
记者点评：奢侈品牌与房地产的碰撞，将会擦出新的火花。无论设计理念，还是生活方式，未来的范思哲公寓让我们拭目以待。
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