[摘要] 曾经在昆明地产界谈论地铁，多有芒刺在背，无法言喻的隐痛。2014年，地铁1、2号线首期工程全线运营，打通了昆明南北六大商业板块：呈贡新区、新螺蛳湾片区、世纪城片区、巫家坝片区、昆明主城核心区域、北市片区，将昆明更为紧密地连为一体。如今，随着新地铁线路的开通，未来还将有哪些商业板块获益？
曾经在昆明地产界谈论地铁，多有芒刺在背，无法言喻的隐痛。2014年，地铁1、2号线首期工程全线运营，打通了昆明南北六大商业板块：呈贡新区、新螺蛳湾片区、世纪城片区、巫家坝片区、昆明主城核心区域、北市片区，将昆明更为紧密地连为一体。如今，随着新地铁线路的开通，未来还将有哪些商业板块获益？
地铁新版图
地铁东西横向发展将联动三大商业板块
“地铁开到哪里，投资人群就跟到哪。”显然，昆明南北加速融为一体，也就步入地铁时代。城市地域上的格局被打破，区域发展愈发趋向于市场竞争化，地铁将整个城市连为一体，传统地域隔离所造成的局部利好慢慢消失，城市南北发展哑铃状局面有望改变。
目前，昆明的南北已经得到贯通，东西方向的商业有待进一步挖掘。从目前的情况来看，昆明的东市区、西市区缺乏大型的商业中心，一些商业项目还在建设阶段，以往零散、杂乱的商业形态将会发生质的改变，而包括红联商圈在内的传统商圈也将得到进一步的升级和优化。随着地铁工程的不断推进，无疑给商业的发展注入一剂强心剂。我们相信，再过一两年，东市区和西市区的商业配套将会呈现出新的发展形态。
在上期的话题中，我们介绍了地铁3号线一期、3号线二期、1号线支线站点的具体信息。从目前的情况来看，3号线成为快即将呈现的地铁线路。而穿越东西的地理布局，也将实现昆明商业格局的东西连通，就商业板块来看，或连通西市街、正大、红联等3大商业板块；而东市方面，随着七彩云南·花之城、银海·白沙郡等项目的崛起，人气渐起，也将会带动商业的发展。
投资新风向
区域发展蓄势待发 地铁将引爆东西商业潜力
综合来看，地铁3号线即将开通，互通昆明城东、城西发展，亦再次将两个区域人流汇聚城市中心区域，那区域内商业发展，将发生怎样的改变？
就目前来看，未来3号线通车或将给东、西两市，或新机场板块带来新利好。纵观国内国外的发达城市，地铁拉动商业发展的例子比比皆是。1993年的徐家汇地铁站，一个小小的服饰店曾创下超过8000元的单日营业额纪录。地铁站附近的商机，都因为地铁而受到了顾客的青睐，不管是大的餐饮店，还是小的服装店，都保持着很旺的人气。早高峰期，地铁口有不少卖早餐的小贩，到了下午的下班高峰期，摆摊的小贩更多，有的卖点时尚的服装鞋包，有的卖点特色的玩具饰品，还有人专给手机贴膜，生意都非常不错。
地铁将改变昆明居民的生活方式，它在给乘客带来便利时，也为不少独具眼光的投资者提供了创业机会。就昆明地铁3号线的区域布局来看，西山板块将有效连通激活马街、正大、红联等3大商圈；而东市区而言，或创造出新的商业板块。就目前来看，东市区商业项目匮乏，而诺仕达集团打造的七彩云南·花之城或给区域商业带来不小改观。此外，未来3号线的开通，也将同新机场6号线区域形成有效互动，为昆明新机场板块注入新活力。
“当地铁遇上都市综合体”引人无限遐想“地铁+城市综合体”的双重优势，使之区别于其他综合体项目。地下是地铁网络商业圈，地上则是地铁上盖物业，建造大型住宅、写字楼和商场。业内人士认为，地铁具有一种“航母经济”效应，尤其是对地产的拉动效应，与商业的联动效应。这意味着，地铁突破了交通概念范畴，成为极具商业价值的城市经济线。未来每一个地铁出口，都可能形成新的商业消费区。地铁上盖综合体，在满足一站式购物和日常休闲娱乐的需求外，大的溢价表现应属交通的便利性。
昆明现有及在建的城市综合体大行其道，搭乘地铁经济快车，将在其自身设施完善的基础上带动区域价值飙升，未来价值潜力巨大。而地铁旁的写字楼或公寓成为未来投资的新宠，也就可以预见。
地铁商业新盘点
在建3号线地铁沿线在售商业
业内新看点
地铁网络有待形成
消费人群有待培养
业内人士刘先生：就昆明地铁商业发展的情况来看，先有商圈，后有地铁。地铁的开通无疑会给原有的商圈注入更多人流，目前体现较为明显的是北京路沿线的商圈，其首先享受到地铁带来的便利和发展空间。但就目前来看，大部分地铁站口或地铁上物业的商圈尚未成熟，以其为依托的商圈成熟，还需要一定的时间。
另外，从地铁人群的特征来看，地铁物业应该定位在中偏上的消费水平，这样更符合市场需求。从长期来看，地铁的快捷和便利，给沿线商业带来很大的人流量，人们的消费方式会有所转变。目前来说，昆明还没有形成一个地铁网，商业的形态和人们的消费观念还需要时间去改变。
支招
地铁商业招商运营
“便民”才是王道
昆明至祥研究中心：地铁商业更多的是增添了地铁商业铺位客流量和站点连锁经营两个因素的决策权重，巨大的客流量是对商业价值大的贡献，因此，在招商过程中必须充分考虑地铁客流的商业消费特点，比如通过吸引有号召力的核心商家提升地铁商业的聚集能力，增强商业的主题性吸引定向消费客户，借助站点布局引入连锁商店提高地铁商业整体的出租率都是可以侧重考虑的方面。
为此，对于地铁商业，商机源自“便利”。在地铁站周围，生活必需品和日常消费品一定是具商机的。一杯冷饮，一杯暖茶，湿纸巾、钥匙扣……地铁商铺的多数顾客都是乘客。
此外，地铁附近开设药房，同样能帮助解决一些乘客临时生病所需。其他城市的地铁建设中，有一些配套已经考虑到了市民在私家车，转地铁甚至公交车转地铁之间的衔接地带，在地铁商业中含有停车、物品寄存等方便设施。
链接
地铁商业产品
过道商业和地铁综合商业
地铁涉及的商业产品一般可以分为地铁过道商业和地铁综合商业两种。
地铁过道商业是指分布于地铁过道周边形成的小面积商铺，一般面积在5-50平米之间，主要经营小商品、服饰和餐点，一般有轨道开发公司持有出租。
地铁综合商业则是指与地铁相连通的综合性商业，一般与地铁出口相连通，采用地上、地下贯穿的模式，并分布有大卖场、百货等主力门店作为支撑，经营业态多样，由专门的地产开发企业开发，整体规模较大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
