[摘要] “不要走开，精彩马上上演。”如此形容州市商业地产项目的发展，似乎是为恰当的。印象中传统的州市商业项目或许就是“长长短短”的商业街区，还有吃不完的“美食城”和撑着红伞的移动小铺。
“不要走开，精彩马上上演。”如此形容州市商业地产项目的发展，似乎是为恰当的。印象中传统的州市商业项目或许就是“长长短短”的商业街区，还有吃不完的“美食城”和撑着红伞的移动小铺。显然，现在的州市商业项目已经颠覆了传统印象，商业中心、购物广场、shoppingmall等等这样的概念和商业形态已经开始进军州市。昆百大布局玉溪，万达落子西双版纳，美好愿景宜良项目招商火爆，州市商业项目正有条不紊地开始上演一出精彩的商业戏码。
商业“热度”
商业项目招商“不示弱”州市市场热度有体现
“招商达到70%，主力店招商全部完成。”宜良愿景城市广场招商总监刘俊华在接受记者采访时，介绍了愿景城市广场的招商成果，“项目的商业街区将于今年10月交房，所有进驻品牌商家将同步进场装修。沃尔玛也将于年底开业，商业部分今年底将试营业”。宜良愿景城市广场总占地196亩，总建筑面积80万平米，项目商业体量高达20万平方米，将打造一个全业态购物MALL。目前，愿景城市广场主体工程已经全面完工，项目已经有多家主力店正式进驻宜良，在县级城市中阵容可谓十分强大。
除此之外，丽江国际购物广场全面启动特色商品招商工作，本次招商的主要类别有珠宝玉石、特色工艺品、土特产、特色食品、中药材、茶叶、精油、民族服饰、民族乐器、进口休闲食品、国际生活馆等十一个品类。此外，还有很多州市商业项目频频发声，市场热度有所体现。
刘俊华在谈到州市商业项目发展的时候表示，一座城市的发展，其城市品牌的发展是很关键的，大品牌、大商家，以及有资金实力的开发商进入，对城市的消费发展起到引导的作用。云南的州市城市，要做到提升城市品牌，势必就要求城市发展要走得更快一些，而作为州市城市的商业项目，正处于开发建设的过程，在今后的发展中，市场前景是比较客观的，开发热度也会比较高。
品牌商家下州市
沃尔玛、屈臣氏、苏宁电器等品牌商家 进军州市
州市商业项目热度不减，且招来的商家个个都有“来头”，愿景城市广场主力商家有包括沃尔玛、屈臣氏、苏宁电器、麦当劳、大地影院在内的几大品牌商家，而沃尔玛宜良店则是云南省内单层营业面积大的门店之一。从这点来看，沃尔玛对云南州市的市场是非常重视的。
此外，值得关注的是，曲靖、玉溪、西双版纳等地大量的商业地产已经初步呈现，大型的商业中心让城市展现出新的姿态。在玉溪，新天地商业广场占据红塔区的核心地段，整个项目体量达到130万平方米，商业体量将近40万平方米。目前，家乐福、万达影院、屈臣氏、汉堡王等众多品牌商家已有意向入驻。如此大体量的城市综合体，再加上品牌商家助阵，玉溪新天地商业广场打造的一站式消费商业中心，必将是万众期待的城市地标。
不仅如此，玉溪也吸引了昆百大等开发大佬正式布局，曲靖、丽江等州市城市的品牌商家也不在少数。从各个城市来看，品牌商家在州市的布局日渐明显。在州市城市，零售百货等商家主要以地方商家为主，规模、商品品类都有所局限。而现在，各大品牌商家纷纷布局州市城市，个旧、曲靖、楚雄、大理已经有沃尔玛，而屈臣氏也在玉溪、曲靖、个旧等地开店营业。家乐福、国美电器、苏宁电器、肯德基等众多品牌商家也是进驻州市城市的典型代表。如此看来，州市的商业地产更值得我们期待了。
商业升级
商业地产活跃涌现 州市商业“改头换面”
随着云南州市商业地产项目不断涌现出来，让大家逐渐感觉到一个城市应该拥有的活力，曲靖、玉溪、西双版纳、丽江、大理等各个地方的城市面貌也发生了很大的改变。早在好几年前，到云南各州市的大街小巷去逛逛，我们不难发现，州市商业的形态大多为临街商业，各种散商小铺成为老百姓日常的消费地。在这条街吃个小锅米线，买盒炸洋芋，走过那条街挑件衣服。在街道之间穿行，老百姓们的生活也是津津乐道。
现在，人们的消费水平不断提高，原有的商业形态已经无法满足当地人群的消费需求。记者在走访时了解到，昆明的很多大型购物中心都有很多州市的人来消费，尤其是在周末和节假日。消费者表现出来的消费需求和消费能力，推动着州市商业地产的发展，同时也革新了城市的“面容”。
“商业地产的出现，首先是对城市面貌的改变。”云南新天地实业发展有限公司商业运营部总监顾睿认为，以前州市上没有这样形态、规模的建筑体，商业体对城市形象的提升具有很大的影响。此外，散乱小的临街商业形态，变成了立体、多维的商业中心，商家的经营方式、人们的生活模式发生了颠覆式的变化。吃饭、看电影、购物、唱歌等需求，在一个商业体里就可以实现。商业地产通过体验式商业、社交平台的搭建，让人们的生活更加丰富多彩。
商业布局
紧抓州市核心资源 商业地产百花齐放
云南是七彩的，每个州市都有属于自己的特质。商业地产的发展根植于当地的土壤，呈现出不一样的形态。目前，记者注意到，州市商业地产的布局依托当地特有的城市资源，发挥着各自的优势，以区域型消费为主、以旅游为服务方向的商业地产呈现出百花齐放的局面。
区域型消费为主的商业地产，主要自足于本地消费市场，并辐射周边。近段时间，宜良愿景城市广场发布了招商成果，商家阵容强大。此外，玉溪红星国际广场也蓄势待发。同时，曲靖的创森财富中心、雄业·金都国际等项目，也将会给城市的发展带来不一样的改变。
“从州市的布局来看，商业地产有发展过快的趋势。”芒果智库经济学家王詠雪表示，只有在充分研究当地的消费能力、人口基数、消费需求等多方面因素下，做好精准定位，才能做好与当地城市匹配的商业项目，一旦盲目扩张，有可能带来很多不确定的风险。
在旅游资源较为丰富的州市，以旅游为服务方向的商业地产也正在蓬勃发展。弥勒的湖泉湾1号，依靠湖泉生态园、红河水乡、白腊园森林公园等自然资源，发展医疗旅游、休闲度假功能，项目中规划建设了业态完备的购物中心。而大理以洱海、苍山为优势，度假旅游产品遍地开花。此外，丽江国际购物广场、丽江祥和商业广场、和业商业广场等各种形态的商业都纷纷崛起。
在这样的布局下，不仅有云南本土开发商的开疆拓土，也有大品牌开发商的加入。在昆明西山万达广场开业时，万达集团董事长王健林曾表示，西双版纳拥有独特的气候环境和人文环境，万达西双版纳国际度假区必将利用好当地的条件，创新开发模式。
州市商业地产的机会 在于多元化差异化的“云南特色”
火热的招商进展，各具特色的商业布局，再加上州市核心资源的整合，州市发展前景期待几何？未来机会在哪里？助推动力怎样？这些，都是州市商业项目发展需要考虑的方方面面。而城市发展的提速，经济消费能力的提升，加之州市消费者对于品牌认知度、追求度的提高，等等的因素都为州市商业地产的发展提供了后续动力。
品牌商家分析
州市城市发展有空间 品牌商家布局有讲究
自然，品牌商家入驻州市商业项目并不是盲目的，除了对州市市场的信心，在自身区域布局、未来发展前景、品牌深入等方面的考虑也是很有考究的。七田阳光全脑训练中心作为国内所专业全脑能力训练机构,目前在200多座城市拥有近500所早教中心，现已入驻宜良愿景城市广场。
七田阳光全脑训练中心云南片区经理杨万富介绍，公司选择到州市发展，看中的是州市城市的市场发展前景。“目前，公司在红河地区有7家中心，在玉溪有2家中心，大理、宣威、腾冲各1家，而且在州市上的中心做得也很不错”。
杨万富解释道：现在州市的市场有很大的空白，宜良的家长都会带孩子到昆明上课。随着社会的发展，特别是80后、90后的家长很清楚需要给孩子一个什么样的教育。我们深知孩子“没有能力走不远,没有动力走不动”,在州市上重点做的就是用动能教育的思想,来提升孩子的综合能力,让动能教育在孩子心中亮起来，让中国的家庭教育亮起来。到州市以后不会担心课程体系到州市以后没有生源，作为一家上市公司，是抱着对社会负责任的态度，希望我们的教育理念在更多的孩子心中亮起来，所以会选择在一些比较高端的商区里面引入我们的课程体系，也是对教育系统的一个补充。
“而品牌商家入驻州市城市商业项目，也有自身的一些考虑。”刘俊华表示，“像在昆明，商家的运营成本比较高，而商家进入州市城市，同行业之间的竞争力相对比较弱一些，运营成本、人工成本也比较低一些。商家并不是说开发商给多大的优惠就愿意进入项目的，主要还是看中项目本身的价值、位置、所处城市的经济消费能力、项目后续运营管理能力，以及其他入驻品牌的搭配，交通动线，人流人口数量，包括其他的一些配套，都是品牌商家的考量数据，购物中心自身品质、定位和开发商的资金实力也是商家所看重的。”
州市区域因素
城市发展提速 品牌需求增强
随着互联网的全覆盖，消费者接收信息的平台多样化，州市消费者的目光不再受地域的限制，他们对于品牌的认知度和追求度逐渐上升，与一、二线城市几乎呈同步发展的趋势。从州市区域因素来看，品牌商家入驻州市也是迎合了城市发展、消费能力增强等诸多需求。
●人口增长及城市发展需要
以前的州市地区，可能一个集贸市场，一家百货公司就能满足当地人对于生活物质的追求，而现在，这样的商业配置是远远不够的。人口数量的增加，城市发展的不断扩大，新城区的建设发展，都要求商业配置有所提升。这样的提升不仅仅只体现在数量上，其规模体量、商业业态、布局和定位、商家品质，都被纳入城市发展行列当中。
●经济水平提高，州市城市消费能力增强
“在州市、县级城市，如果有购物中心进入的话，也就代表城市的消费能力是不差的”，刘俊华在采访中表示。随着城市化进程的加快，城市经济水平的发展也进入到一个新的阶段，居民的消费能力增强，消费需求得到释放，这也就要求要有地方可以买，这样的背景也就为商业项目的发展提供了动力。
●对于品牌的认知度、追求度均有所提高
屈臣氏曾经对自己的城市布局做出过这样的解释：在三、四线城市，随着互联网的普及，消费者的信息资讯与一、二线城市呈同步发展，同样有着强烈的消费欲望。随着互联网的全覆盖，消费者接收信息的平台多样化，州市消费者的目光不再受地域的限制，他们对于品牌的认知度和追求度逐渐上升，与一、二线城市几乎呈同步发展的趋势。
商业地产机会
助推新城镇化建设 州市商业发展有上升趋势
州市人口密度的集中、消费需求的拉动，不断推动着当地商业地产的发展。在政府推进新城镇化建设的大背景下，开发商也看到了商业地产发展的机会。随着经济水平的不断提高，老百姓对品牌的认知度、认可度也越来越高。商业地产承载的不仅仅是消费需求的增长，同时也是品牌进入州市的平台。
此外，根据政府的规划，到2017年为止，云南省要规划建设150个综合度高、带动性强、影响力大的城市综合体，突出多样性、多元化、差异化的“云南特色”。因此，发展城市经济、加快城镇化进程，也将成为州市城市综合体的发展机遇。我们不可否认，城市发展建设需要城市综合体来助力，因而城市综合体涵盖了住宅、商业、商务等多种业态，当然，项目的商业部分也成为了关注的焦点。
对于发展云南特色，州市本身就拥有丰富多彩的地方色彩，包括自然资源、饮食文化、民俗风情等。在城市发展的机遇中，开发商在做项目的时候，是否也考虑到结合当地特色，做好自己的定位呢？市场是好的试金石。“大家都看好州市商业地产的发展前景，但机会与风险是并存的。”王詠雪表示，州市商业地产的发展有上升的趋势。在新城镇化建设的大背景下，云南各州市也需要更多的商业地产，来满足当地居民消费的需求、城市建设的需求。然而，机会的存在并不代表市场就会全盘接受，开发商还需要下更多功夫去做好项目。
业内观点
目前，昆明的商业地产存在体量大、同质化严重等诸多问题。那么，对于州市的商业地产而言，是否也将会陷入相同的局面呢？从州市商业地产的发展趋势来看，业内人士对此又有什么样的看法呢？
要“因地制宜”
发展地域特色商业
芒果智库经济学家王詠雪：从未来发展的角度来看，州市商业地产必然会超越原有的传统商业，凸显出新的商业形态。重要的是，州市的商业项目要“因地制宜”，迎合本地人群的消费需求，适合本地的发展需要。在一定程度上，州市的商业必将会与昆明的商业拉开一定的层次，具备一定的区域特色，这也将会成为州市商业地产发展的主要思路。无论是城市级的商业广场，还是区域型的商业中心，开发商要以发展的眼光来看，充分考察消费市场，形成一定地方特色和差异化，才能走得更长远。
做好项目定位至关重要
不能放弃州市特色
云南新天地实业发展有限公司商业运营部总监顾睿：商业地产的同质化现象，已经成为一个普遍问题。对于州市来说，商业地产的发展有特定的发展环境。现在的消费者并不傻，网络淘宝等消费渠道很丰富，不是随便一个商业项目都能对消费者有巨大的吸引力。商业体量过大、同质化现象严重等问题，实际上是项目定位的问题。商业品牌的同质化是不可避免的。对于州市商业地产项目而言，不能放弃州市的特色，要把项目做出新意来，有属于自己的特点。在这一点上，玉溪新天地商业广场在项目定位、业态规划等方面，一开始就有前瞻性。作为云南省州市中大的城市综合体，项目涵盖了丰富的物业类型，商业业态中还规划了玉溪小吃、文化街区等，形成一定的玉溪特色。新天地商业广场立足于玉溪，辐射昆明等周边城市，必将成为首屈一指的商业地标。
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