[摘要] 4月初，各大企业纷纷发布3月业绩公告。就不同机构的数据来看，有好有坏，只是坏的比例暂时领先。不论是业绩，还是利润，多数企业都出现不同程度的下滑，同时，由于信贷资本持有比例的增加，企业支付成本亦在不断增加，如何做，才能够活得更好些？
相比股市的一路凯歌，3月的地产市场稍显冷清。上市房企，也同样如此。4月初，各大企业纷纷发布3月业绩公告。就不同机构的数据来看，有好有坏，只是坏的比例暂时领先。不论是业绩，还是利润，多数企业都出现不同程度的下滑，同时，由于信贷资本持有比例的增加，企业支付成本亦在不断增加，如何做，才能够活得更好些？
同策咨询研究部总监张宏伟指出：“多数房企仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，平价跑量仍然为房企佳的市场策略选择，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标”。
那乐观局面何时到来？尽管不乐观还在持续，但好的势头似乎正在不断蔓延。3·30新政的利好消息，还在楼市不断传递。为此，不少企业和机构纷纷表示：“地产企业的利好局面有望在第二季度来临，市场回暖的预期也就同步增强。”
就上市房企在云南的表现来看，拿地企业仅云南本土实力地产企业——云南城投在3月的表现较为出彩，而这与即将在昆明召开的南博会不无关系。而环湖半岛地区，也因为云南城投与众多上市房企的联姻、或合作关系，环湖半岛区域的上市房企，亦开始寻求好的营销机会。相信，在接下来的时间，均会有精彩表现。就推盘情况来看，金地、中海在昆明项目，均迎来小货包推售，而万科的业主活动则将视野转向“厨王争霸”方面。
显然，就透露的信息来看，这个4月上市房企在昆明的表现要精彩得多，效果如何？且看下月总结。
业绩
季度开局不利多数房企业绩下滑明显
这显然是一个中国传统节气累积的好时候。为此，大伙的“节气病”，自然就强些，反应在销售上，就是不怎么给力——季度，多数房企业绩下滑明显。
先说好的。据中指研究院报告显示：4月6日-12日，恒大、保利等19家房企发布2015年3月销售业绩，其中首创置业、宝龙、恒大等企业销售额同比增长较快，首创置业3月同比增长率高，涨幅超过150%，恒大销售额同比增长31.4%，销售面积同比增长17.6%。而雅居乐2015年3月销售额降幅近四成。
具体来看，4月8日，恒大地产公告称，公司2015年3月份实现合约销售额137.1亿元,创今年单月新高，接近去年单月高水平；合约销售面积181.4万平方米,销售额、销售面积同比分别增31.4%和17.6%,环比则大增162.1%、154.3%;销售均价为7558元/平方米,同比增长11.8%。2015年前3个月,恒大累计合约销售金额约305.4亿元,累计合约销售面积及平均售价分别约为403.8万平方米及7564元/平方米。
不久前，恒大发布的年报显示，去年其实现销售额1315亿元，同比增长31%;营业额1114亿元，同比增长18.9%；净利润上升31.4%至180亿元。公司全年销售目标则定在了1500亿元,董事局主席许家印则表示非常有信心完成今年的目标。
但这样的好业绩并非家家都有。从一季度企业销售表现来看，多数企业销售业绩有所下滑，如碧桂园、雅居乐等企业业绩明显下降。
利润
多家企业利润收窄 跌幅超过50%
业绩下滑的同时，地产上市公司利润率也出现普遍收窄。据中原地产新数据显示，截至目前，已有16家上市房企公布2015年一季度业绩，其中12家企业同比下调。具体来看，12家企业中包含了万科等标杆房企，多家企业的利润跌幅超过50%。数据显示，万科预计2015年1至3月归属于上市公司股东的净利润为6亿至7亿元，比上年同期下降约54%至61%。
中原地产首席分析师张大伟分析，一季度企业利润下滑。首先是因为销售节奏有所变化。2014年，房企承接了很多2013年预留项目，大部分企业在2013年完成情况非常好。但2014年整体企业完成情况较差，许多企业透支了2015年年初的签约，导致今年以来签约情况差强人意。其次，房地产市场进入新阶段后，房企利润率普遍持续下调。
同时，由于可选投资渠道匮乏，房地产在过去十多年中，一直是居民的佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大。但近年来，大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已经不再是佳投资选择，因此房地产投资需求出现显著回落。
不过，房地产市场在3月下半月已经告别签约淡季，部分城市出现小阳春现象。从不同城市来看，3月成交量涨幅高的依然是一二线城市。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，楼市季度总体表现欠佳的主要原因在于，“去年年底房企冲刺年度销售业绩‘用力过猛’，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现‘马力不足’”。
据统计，大多数开发商把更多的推盘计划放在4月底和5月，因此“五一”前后有可能出现今年波成交量高峰期。
对此，4月市场有望逐步升温，城市间分化格局会仍然存在。整体来看，未来一二线城市依然将是涨幅大的市场。
利润与利息
利息支出为净利的40%
事实上，就融资与利润的关注点，这样的数据也值得关注。
日前，兰德咨询总裁宋延庆表示：“2015年行业利润率很有可能击穿10%的红线。”
那么，利润都去哪儿了?据兰德咨询不完全统计，82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%；其中，利息支出为347.01亿元，同比增长17%，为净利润的40%以上。据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长,增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。
由此可见，即便地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询推算，近年来，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。不过,有想法的房企早在2014年初就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。
鉴于此，开发商近年来开始用提高推行产品线开发的方式来提高周转率。同时,“管控成本”已经成为部分房企制定年度任务的重要指标。
“从战略高度来看，统筹和优化价值成本,完全能控制住成本，并把降低的利润率给拉升起来。”宋延庆表示，从成本角度来看，未来的房产市场，将是比拼“精巧”的时代，谁的费效比低，谁的价值链上利润源就多，谁就更有降价的底气。
投融资
蓝光借壳上市终于成功 房企破局融资
事实上，利息问题很大程度上就是“融资问题”。3月，又有新东家冲进上市阵营。
继迪康药业2月12日发布复牌公告称，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的重大资产重组事项获得有条件审核通过之后。3月20日，正式核准文件终于下发，这意味着蓝光地产借壳上市获得成功，蓝光的成功经验，是否会致使房企借壳上市将迎来新浪潮？而在蓝光借壳上市的背后，一直有平安信托的身影。事实上，与平安信托相关的企业不止蓝光。据介绍，平安PE业务累计投资项目逾80个，累计投资金额超过300亿元，2014年底之前，存量投资金额超过270亿元，存量投资项目超过60个。云南白药、联创集团、中油环保、蓝光地产、南阳防爆等一批的公司借助平安的资本实现壮大。
由此也可知，企业对于资本的渴望。事实上，房企的上市之路一直不断。3月14日，湖北金环发布公告称，公司拟以8.3元/股的价格非公开发行1.79亿股购买京汉置业100%股权，京汉置业也将由此实现借壳上市。
而房企破解融资难的问题还有“定增预案”。据数据显示：2015年以来，已有华发股份、华侨城、万方股份和泛海控股等十余家上市房企发布定增预案，上市房企的再融资需求呈井喷之势。3月17日，保利地产宣布100亿再融资预案；3月18日，中弘股份发布定增预案，计划募集不超过39亿元用于公司在北京和济南的三个房地产项目。
有了新资本的注入，才有拿地的新举措。
拿地
拿地热情有待重燃 拿地主要集中于一二线城市
显然，销售业绩的受阻，直接在土地市场的表现是热情不高。
新国家统计局的数据显示，一季度，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%。为此，直接反馈出楼市地产企业的拿地热情并不高。
那上市房企的表现又如何？据中原地产市场研究部统计的数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，把全部拿地资金中的92.5%花费在了一、二线城市的土地市场，也是该数值历史上首次突破9成。其中在京沪广深四个一线城市的拿地比例更是高达62.5%，创下历史新高，2014年这一比例则只有38.8%。
对此，中原地产首席分析师张大伟称，从楼市看，市场已经严重分化，一、二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，而自2014年四季度以来，一、二线楼市的复苏速度也更为明显。
而上市房企对于昆明市场的预期如何？从记者接近的上市房企负责人的表态来看：“积极开发与积极拿地均在同步推进，同时，以兼并或合作形成进入昆明的地产企业，还在持续增加。”
上市房企在云南
第二季度或迎来 推盘、营销高峰期
显然，上市房企，季度在昆明的表现并不突出。而自第二季度的首月表现来看，第二季度，在昆明上市房企或迎来一场鏖战。包括招商、龙湖、中海、城投、万科、绿地、恒大等在内的上市房企均在昆明有新营销或推盘计划。第二季度满血复活的可能性非常之大。
显然，这与即将召开的“南博会”有着莫大的关联。而随着接下来新会展中心的启动预期的临近，昆明南市场板块再次引来新的市场博弈机会，区域内的地产企业，也自然对这一契机十分看好。就近期记者参与的环湖半岛企业（主要为上市房企）的沙龙中记者获悉，区域地产企业自第二季度起，均有推盘大计，而就如何博得昆明市场的信赖，我们拭目以待。
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