[摘要] 今年3月利好政策来得有些紧，也来得有些急。。显然，这是控量在先，再有首付比例优惠同步的节奏，你买还是不买，这样的清晰账，自然大家都心里有底。
自然是利好消息，不然也不放在这与你分享。不仅如此，今年3月利好政策来得有些紧，也来得有些急。先是银行界的降息、降准自然只是信号的开始，随后是公积金改革、商品房转保障房等议题；3月底来的才是真正的及时雨——“降首付比例”，并且3·30新政一步到位，将二套房首付比例降至4成，同时，公积金的优惠更加给力，首套房再次回到2成首付时代。另外，一向保守的二手房市场也放出狠招，实现“5改2”免营业税。
当然，这些利好政策的实施，可能需要一个时间段，但先别着急，这些新政利好自然是能够逐步实施，是你的跑不了。就昆明而言，在此“利好”基础上，其实，还有叠加的控量手法——昆明原则上不再审批城中村改造项目。显然，这是控量在先，再有首付比例优惠同步的节奏，你买还是不买，这样的清晰账，自然大家都心里有底。
新政解读
商业银行二套房首付比例降至4成
新政内容：拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件而再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
据记者了解的情况来看：目前昆明有中国银行、招商银行、浦发银行、邮政储蓄银行均表示将严格执行央行和总行政策，二套房首付低降至4成。而记者到不少售楼部进行职业咨询时，开发商均表示能够执行4成首付比例购房。
专家点评
昆明至祥研究中心：二套房首付从6成降至4成，有效提升了改善型客户的置业能力，而他们正是每次房地产市场回暖的中坚力量，他们将带动楼市逐步走向复苏，对于改善型客户而言，也意味着购房良机的真正到来，如果进一步出现利率优惠等政策，2015年的楼市发展将会有更加明确和相对乐观的前景。
同策咨询研究部总监 张宏伟：对于二套房贷首付比例降至四成，从市场层面来说，二套房贷首付比例降至四成的背后其实是修正自限购限贷以来导致的市场负面结果。众所周知，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。而市场库存面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。如今虽然大部分城市限购取消了，但是，市场库存仍然存在。从这个角度来看，降低二套首付比例鼓励改善型需求入市主要还是去库存化当中大户型的房源。
公积金 首套房首付比例20%正在研讨中
新政内容：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
针对几部委新政要求。记者致电昆明市住房公积金贷款部相关负责人，其表示：“针对新政内容，目前昆明市住房公积金管委会正在进行方案研讨，终方案确定会与媒体进行及时沟通。”
专家点评
昆明至祥研究中心：通过公积金贷款比例首套房首付20%和二套房30%，充分彰显了政策刺激的决心，购房者压力骤降也是很明显的。
二手房5改2
二手房市场信心“感性”提升 成交依旧“理性”
新政内容：时隔六年，二手房营业税免征年限由5年改为2年正式落地，这无疑给二手房市场加了“一把火”。
对于“5改2”新政的出台，二手房市场的反应是迅速、直观的。记者走访了昆明多家二手房中介门店，自二手房营业税免征年限由5年改为2年的新政出台后，只有一部分房东打电话来提价，涨价的幅度不是特别大，来咨询二手房的人明显增多，买房的意愿比以往提高一些。尽管来访量的提升让二手房市场看起来有回暖的迹象，但门店的工作人员表示，大多数人都是来咨询，真正能成交的没有多少。购房者买房越来越理性，对房子的要求也很多。新政有刺激作用，但是终还是要看房子的条件是否真正符合购房者的需求。
专家点评
昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：二手房“5改2”的落地，从一定程度上来说，可以通过二手房市场的博弈，加快二手房的流动性，从而稳定市场。由于很多二手房都有投资的性质，免征营业税年限的放宽，有利于二手房从囤货的性质转变成使用价值。目前，由于购房者对二手房的产品、价格并不是特别满意，观望情绪也比较浓。此外，二手房与一手房的价格没有太大的差异，二手房市场向上走的趋势并不明显。
同策咨询研究部总监张宏伟：营业税免征门槛5年变2年，从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换，从政策的市场效果来看，有助于这部分需求积极入市。
城中村改造项目 昆明原则上不再审批城中村改造项目
新政内容：这个3月，一直关系昆明地产土地供应的城市更新新规出台（即城中村改造项目新政）。其中，原则上不再审批城中村改造项目，为城改项目拉了一个急刹车。其中，有几条硬要求也值得关注：首先，90%权利主体同意方可拆除重建城市更新改造项目；其次，70%安置房建设资金要存入政府制定共管账户；实行25万元/亩主城集体建设用地补偿标准。
专家点评
昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：此举将有利于目前昆明楼市发展，有效减少昆明主城供应，优化商品房供应结构，同时，提高参与城改企业资质门槛，也将有利于优化城改资本，加大优质房企进驻城中村改造项目。
商品房转保障房 “以购代建”模式仍在摸索 或可缓解一定的库存压力
新政内容：3月底，关于住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，为进一步加大住房保障货币化力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。有业内人士指出，这一举措，不仅有利于推进住房保障工作，也有利于改善房地产市场的供求关系。
从该文件中，记者注意到，政府有意缓解房地产市场去库存的压力，一是购买商品房作保障房，二是将未建地块转成保障房用地。实际上，从去年开始，安徽、江苏、内蒙古等省市，已在试点回购商品房当作保障房。这种“以购代建”的模式，对一些资金链紧张的房企具有重要的缓解作用，同时也是创新保障房建设的一种渠道。对于这一政策，昆明的一些开发商表示，由于本地还没有成熟的案例出现，把商品房转成保障房还要看政府给出的具体条件，以及终落到的实施细则。
专家点评
昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：从表层意义来看，商品房转成保障房，可以消化市场上的一些库存量，出发点是非常好的。但从实际操作的角度来看，商品房和保障房的货币成本是不一样的，两者之间相差的代价谁来买单呢？从市场情况来看，开发商是不可能以成本价或低于成本价的价格，把商品房转成保障房来回笼资金的。
昆明至祥研究中心：“政府主导商品房转保障房”则是针对保障型客户，是利用政府的力量来推动库存的去化，将存量供应直接转化为保障需求，一方面降低市场存量，另一方面也解决了保障房建设难的问题，做到“一箭双雕”。这项政策顺利实施的核心在于价格，如何能够通过合理的定价让开发企业产生将商品房转为保障房的意愿，同时又能够符合保障型客户的支付能力是关键。
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