[摘要] 目前市场上的刚需房，依旧是比较受欢迎的，仍然是昆明房产市场上的“主力军”，而其大的优势无疑是价格，国福现代城均价7600元/㎡、华都B区悦翠折后均价6900元/㎡，圣世一品均价6500元/㎡，而2015年1月份来，昆明房价样本平均价格则为8177元/㎡，数据一出，刚需盘的价格优势是不容至疑的。
这一次，云信黄金楼市踩盘小分队首先从东市板块出发，沿二环前行，对昆明市区目前在售的刚需产品做了一个全面攻略。
从踩盘情况看，目前市场上的刚需房，依旧是比较受欢迎的，仍然是昆明房产市场上的“主力军”，而其大的优势无疑是价格，国福现代城均价7600元/㎡、华都B区悦翠折后均价6900元/㎡，圣世一品均价6500元/㎡，而2015年1月份来，昆明房价样本平均价格则为8177元/㎡，数据一出，刚需盘的价格优势是不容至疑的。
当然除了房价之外，刚需购房者要考虑开发商的实力，房源的户型结构，以及楼盘的配套情况。目前昆明刚需盘优势几何，还请听云信黄金楼市踩盘小分队小记给你一一道来。
刚需盘大调查
市场调查
刚需盘价廉质更高
曾经的刚需房，一度被认为是低品质楼盘的代名词，而随着市场的发展，刚需市场早已经发生了很大的变化。不少品牌房企对刚性需求产品加以重视，从目前昆明市场上在售的刚需产品中，我们可以发现，减少不必要的装饰结构，充分展现出空间的通透性是以小见大的通常做法，而全新理念的定位则更加凸显出产品的独特质感，加之不同生活方式的引入，完善配套的“辅助”，可以说，目前昆明市场上的刚需盘体现的绝不仅仅是刚性需求而已。
比如说，金泰国际项目分别于不同地块引入四种国际化生活方式，以“世界之窗”为造城理念，打造昆明首席国际生活区，以绝佳的区位优势，集萃交通枢纽中心、国际生活中心、西城商业中心、学区名校中心、财智商务中心等五大都会资源。万科·公园里坚持“三好”住宅标准——好房子、好服务、好邻居，打造以人为本的居住空间，提供全面便捷的物业服务，为昆明带来独具特色的人居作品。除此之外，区位、配套也列入刚需盘值得关注的要素之列。而德润·朗悦湾周边区域发展成熟，北市四大成熟商业中心、三大商业街环绕左右，13条公交畅达全城，目前红旗小学已入驻。当然，还有国福现代城，规划有10万平方米的商业区，社区内配套有两个双语幼儿园，武成小学分校直接入驻项目一期，已于2014年开学。刚需盘，价廉质更高。
刚需盘 扎堆北市
黄金楼市踩盘小分队沿二环一路北上，发现不少刚需楼盘项目就布局于二环沿线：恒大雅苑、圣世一品、金泰国际等。而就记者的踩盘情况来看，刚需盘为集中的区域则是北市区，俊发·盛唐城、国福现代城、俊发城，德润·朗悦湾，加上北部山水新城区的华润·中央公园、天宇澜山。北市板块成为昆明刚需盘聚集地。
所谓刚需，就是需要及时购房解决居住问题的人群，其中又以年轻人居多。他们个性独立，崇尚品质，对于生活有独特的理解，不会人云亦云，更不会追涨杀跌。什么样的房子才是刚需群体心目中的好房子？相信一千个人总会得出一千个答案。但可以确定的一点就是，除了楼盘所处位置交通便利、周边配套完善等这些“标配”之外，开发商的实力、品牌、口碑也成为购房者考察的要素之一。而就入驻“北城”的开发商来说，俊发、华润置地、德润等都是品牌开发商，其就项目产品本身来说，都是力求精益求精，天宇澜山“一瀑五公园”生态物业、华润·中央公园定位精致舒适的低密度高端社区，这样的规划理念亦成为吸引购房者的关键之一。
昆明刚需盘 大户型库存大
从目前昆明刚需盘的走量情况来看，小户型销售持续走好，这样在客观上就造成了大户型存量较多。对于刚需族来说，居住面积的要求可能不需要很大，90㎡左右足矣，对于空间的区分有明显分割即可，加上采光通风良好，小户型也是宜居之地，所谓麻雀虽小，五脏俱全，加之价格适中，这也就促使了小户型的销售持续走好。
就记者实地踩盘情况来看，目前昆明市场上在售项目的大户型存量较多，面积区间大概在110-130㎡之间，三房居多，而小户型产品也有存量。圣世一品在售产品面积区间在98-138㎡及67-107㎡，恒大雅苑在售产品为78㎡两房，113㎡三房，128㎡三房，俊发·盛唐城72㎡两房、113㎡三房及135㎡四房，而俊发城则推出三房，户型面积为113㎡、99㎡、121㎡，国福现代城在售面积区间则为90-120㎡。瞄准大户型的购房者选择空间较大，而刚改购房者的选择机会也比较多。
春节购房 优惠更给力
曾经有专家说：房价是刚需推动的，虽然很多人不认同，不过刚需购买力在房地产市场中的重要性是显而易见的，且刚需的购买客群在购房者中也占据较大的份额，如何抓住这部分“庞大”客群，也就成为开发商的头等大事。对于刚需盘来说，优惠无疑也就成为各个楼盘的必杀技。
从记者踩盘的情况来看，目前各个刚需楼盘项目均有优惠给出，部分楼盘也推出了新春优惠，置业者可以关注。除了传统的按揭优惠，全款优惠之外，首付分期的优惠形式也很有吸引力。万科·公园里特惠房源高优惠达到14%，德润·朗悦湾全款优惠9%，按揭优惠8%，国福现代城也给出全款4%，按揭2%的优惠，其他刚需项目也有2-3个点的优惠给出，此外，国福现代城还有认筹2万抵8万的优惠。而就首付分期来说，绿地云都会首付分期2成，首付8.8万起，优惠着实给力。
购房者说
考虑经济实力 刚需盘是
市民：王先生
职业：公司财务
买房刚需盘是，主要还是考虑到经济实力，先买个小平米的两室一厅，自己还月供，等有能力的时候再换房。而且，现在的小户型也做得足够精致，空间分割合理明晰，不存在又小又挤的情况。自己积蓄不是很多，在能承受的范围之内，刚需盘是佳的选择。
地段是首要考虑 刚需可供选择多
市民：杨女士
职业：医院护士
主要还是考虑地段，现在可供选择的刚需盘也很多，选择一个地段好的是为生活方便，出行便利，也为以后孩子上学做好准备。买房子和买衣服其实都一样，光看着样子好可不行，还得穿着舒服合适!要是买个地段不好的，别说接送孩子上下学，能不能划到好的学校上学都是问题。到时候再折腾，也是找罪受。
市民：刘先生
职业：事业单位工作人员
买房准备结婚用的，刚需项目，价格可以承受。然后就是选择一个有实力的开发商，一是品质有保障，还有就是对于社区的规划设计也合理，再就考察配套，除了社区配套，还有周边配套，生活氛围和便捷程度，交通等各个方面的因素都要综合考虑。刚需项目是以生活居住为主要定位的，这样一来，它的配套肯定是要跟上的。
业内人士
刚需房 以满足自身需求为主
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研：严格意义上来说，刚需是套房的概念。衣食住行是人生活的四大基本需求，住是其中很重要的一部分。刚需盘有几个特征，首先是面积不大，两房、三房为主，第二是价格比较实惠，有一定的优势，第三是周边有一定的交通、教育配套等等。在购买刚需项目的时候，肯定是要考虑方方面面的，项目在哪个位置、项目本身好不好，但作为刚性需求的住房来说，重要的还是要跟自己的生活联系在一起，因为刚需它既不是休闲也不是度假，更不是投资。所以刚需首先就要满足自己的工作需求，里工作地点越近越好，能满足两个人就不要选择只满足一个人的。
好的房企及物业 能让房子增值
芒果智库经济学家王詠雪：购房者在选择刚需项目的时候，一是要选择在自己所能承受的价格范围之内，刚需客户的支付能力并不是很强，再是从品牌、知名度方面来考虑选择，通过品牌形象来对项目的品质进行比较筛选，避免信息不全面带来的片面考量。然后是考察物业方面，好的物管带来的今后的物业增值，以及长期居住的受益。切记不能够一味地追求价格低。
选房子 兼顾价格及品质
昆明风之铃场研究咨询机构CE0石远：对于刚需项目的选择，首先区域很重要，选择相对成熟、未来发展潜力较大的区域。第二是开发企业很重要，考虑综合实力、售后服务等各个方面，第三是考察产品，规模比较大，配套比较完善的楼盘生活的便利程度会高一些，整个环境也会好一些，还有就是包括产品的规划、户型、景观等，后就是价格，不能只考虑便宜，性价比，先看的是“性”，产品的“性质、性能”，接下来才是价格。
东市区
圣世一品
地址：昆明市东二环菊花村立交桥旁
开发商：云南江东房地产集团有限公司
价格：6500元/㎡
周边二手房价：约7000元/㎡
特点：圣世一品位于东二环菊花村立交桥旁，二环高架带来的交通优势较为明显。目前，圣世一品已经断水封顶，为准现房，今年内就可以交房入住，项目周边有超市、商场、小学等。对于要买房置业的刚需族来说，6500元/㎡的价格已经非常实惠了。
评
整个东市区的片区发展相对滞后，生活环境、生活配套仍有很大的提升空间。目前，项目的置业者大多以该片区的居民为主。圣世一品项目的社区配套，基本可以满足日常生活所需。此外，购房者对二环高架带来的噪音有一定的担忧，项目采用双层夹胶隔音材料，对居住影响并不大。
恒大雅苑
地址：人民东路王大桥光明路
开发商：恒大地产集团
价格：均价9000元/㎡
周边二手房价：约8000元/㎡
优惠：项目推出“新春置业计划”，报名即享购房额外97折优惠
特点：恒大雅苑紧邻白塔路核心商圈，未来地铁三号线、四号线交会于此，项目的区位优势显著。建筑为蝶形设计，让房子拥有更好的采光效果。目前，项目在推出首付2万买两房，首付3万买三房的活动，将近27%的首付款可以享受免息政策，半年付一次，三年还清。
评
低首付，无疑降低了购房者的置业门槛。记者从相关网站上了解到，王大桥附近的部分二手房也要8000元/㎡左右，如今恒大雅苑还有双地铁、精装修的优势，9000元/㎡的性价比优势凸显。
西市区
金泰国际
地址：西二环与滇缅大道交会处（黄土坡立交桥旁）
价格：7800元/㎡
周边二手房价：约7300元/㎡
优惠：项目推出5栋楼王的少量房源，目前2万/张认筹卡办理中。
特点：项目已签约红旗外国语实验小学，现小学已开建，预计2015年9月启动招生。金泰国际分别于不同地块引入四种国际化生活方式，以“世界之窗”为造城理念，打造昆明首席国际生活区，以绝佳的区位优势，集萃交通枢纽中心、国际生活中心、西城商业中心、学区名校中心、财智商务中心等五大都会资源。
评
项目以昆明黄土坡片区的实地环境为依据，以未来的国际都会生活为范本，优势汇聚住宅、写字楼、商业等精彩业态。高度整合城市优质资源，完美实现从城市环境到生活方式，从品质商业到高端商务，从美食商街到娱乐中心等全方位的城市功能创变。
联想科技城
地址：泛亚科技产业新区
开发商：融科智地
价格：7800元/㎡
周边二手房价：约7200元/㎡
优惠：目前购房首付7万起，认购享3%优惠，全款享5%优惠。
特点：项目总用地约1003亩，总建筑面积约230万㎡，产品地标双塔、泛亚总部基地、科技孵化中心、风情商业街、文化商业中心、超五星级酒店、智慧宜居住宅等。目前，已签约师大附小，预计2015年9月开学。
评
建成后将成为昆明主城核心区的品质生活、购物休闲、商务办公、创业孵化全配套的“一生之城”，将是未来昆明主城区发展快、交通为便捷、城市面貌好、规划宜居、生活方便的城市新中心。
绿地云都会
地址：海屯路与科普路交叉口向北200米
开发商：绿地集团（昆明）置业有限公司
价格：6300元/㎡
周边二手房价：约7100元/㎡
优惠：梦想公馆板式华宅在售，购房首付分期仅需2成，首付8.8万起，零利息、零手续费，可公积金贷款
特点：项目是泛亚科技新区的新生城市商业中心，总建筑面积33万平方米，涵盖酒店公寓、商业、甲级办公等多种物业类型，建筑风格简约、时尚、现代而富有乐趣，是昆明市五华区城市版图上的大型城市综合体。
评
汇聚全球不同时区的商业，集品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲、文化体验等多元业态于一体，娱乐、休闲、餐饮、购物一步到位。创新的"Z"字型公寓打破了常规内走廊公寓的格局，更具个性化、建筑安全性能更好、采光和通风更优。
北市区
俊发·盛唐城
地址：穿金路与北辰大道交会处
开发商：云南凯华房地产有限公司
价格：均价8300元/㎡
周边二手房价：约8000-9000元/㎡
优惠：参与团购，交2万元入会费，即可参与团购享受2万抵6万的优惠。
特点：俊发·盛唐城自亮相以来就以高性价比的产品，完善的配套，受到了刚需置业者的欢迎，并持续热销态势。目前在售房源面积区间为72-135㎡，刚需置业者值得关注。
评
地处世博商圈、北辰财富商圈、中汇商圈、联盟商圈围合板块。周边交通配套完善，生活较为方便。加之项目自身就由开放式步行街、创意SOHO、5A甲级写字楼、星级酒店等多种物业形态构成，仅社区内配套就能够一站式满足业主的日常生活所需。
龙湖·水晶郦城
]地址：教场北路与教场中路交会处
开发商：龙湖地产
公寓价格：7500元/m2
周边二手房价：片区内的北莲华庭小区、戎锦花园等老一批住宅项目二手房均价在9000元/m2以上
优惠：目前项目44平方米左右的全南向70年产权公寓房源在售，产品户型设计精巧、功能齐全，采光好。
特点：素有“中国别墅专家”、“中国房地产开发企业综合实力10强”的龙湖地产择昆明一环成熟居民区——中央学府板块，打造在滇“城市精品华宅”，业主可近享繁华生活配套；同时，项目品质继承“龙湖高端城市精品系列——郦城系”、龙湖五重景观造诣、中国物业管理品牌服务等精髓。
评
成熟区域，上市房企，精品华宅，优质户型，如此“高大上”的项目，为吸引刚需购房者，尤其是它的70年产权公寓非常适合80、90后购买，项目打造了20余亩体育公园（含代征绿地）、约8000平米独立商业配套，足见龙湖对一个社区的用心程度。
国福现代城
地址：红云片区北仓村
价格：7600元/㎡
周边二手房价：约8000元/㎡
优惠：参与团购可享均价7300元/㎡，认筹2万抵8万元。购房全款可享4%优惠，按揭付款优惠2%。
特点：项目规划有10万平方米的商业区，涵盖精品步行街、5A商务写字楼、健康娱乐休闲会所，集购物、娱乐、休闲、健身、商务等为一体。社区内配套有两个双语幼儿园，武成小学分校直接入驻项目一期，已于2014年开学。
评
项目位于北市区小康大道核心中段，身居片区中心位置，交通、教育、生活配套完善，业主可以享受到便利畅达的交通条件和基础设施。引进昆明具竞争力和影响力的教育资源品牌，涵盖幼儿园、小学、中学，不论是价格还是配套都是刚需置业之选。
德润·朗悦湾
地址：北京路盘龙江畔银河大道与沣源路交会处
开发商：德润地产控股有限公司云南公司
价格：8700元/㎡
周边二手房价：约8000元/㎡
优惠：目前住宅剩余不多，现购房按揭享8%优惠，全款可享9%优惠。
特点：项目雄踞北市区具发展价值的核心地段，拥有无可比拟的发展前景。总占地202亩，建筑面积达70万m2，规划集滨江美宅、大型综合购物中心、公寓、中央商务办公区为一体，将是昆明地标性高层住宅之一。
评
周边区域成熟，北市四大成熟商业中心、三大商业街环绕左右，涵盖休闲、娱乐、美食各个方面，北市区公交站，13条公交畅达全城。目前红旗小学已入驻，优质的配套将会受到置业者的青睐。
华润·中央公园
地址：北京路与竹园路的交会处
开发商：华润置地(昆明)有限公司
价格：6199元/㎡起
周边二手房价：约7000元/㎡起
优惠：目前17、18栋高层，户型面积73-108㎡在售，17栋为特惠房源，华润入驻昆明有优惠。
特点：华润置地首次入昆就选择北市板块，并且是北部山水新区，其“刚需”打造特质明显。项目总占地约93.47亩，总建筑面积约23万㎡，规划为精致舒适的低密度高端社区，含类板式高层住宅、两梯两户小高层洋房和一梯两户花园洋房等多种物业类型。
评
实力地产企业入驻昆明后首发项目，价格亲民，加之项目紧临盘龙区政府及瀑布公园，各方面配套都很不错，品质刚需可期。
天宇澜山·御湖
地址：盘龙区北部山水新区北京路延长线与农科北路交会处
开发商：云南农科院神州天宇房地产开发有限公司（云南神州天宇置业有限公司）
价格：均价6700/㎡左右
周边二手房价：约7000元/㎡起
优惠：天宇澜山·御湖，目前只有少量106-139㎡的大户型在售。
特点：天宇澜山，盘踞北京路核心交通中轴，交通畅通便捷。是难能可贵的“一瀑五公园”生态物业。整个项目占地1090亩，是北部山水新区的超级大盘之一。项目包含了住宅、别墅、写字楼、洋房等多重业态；周边配套齐全第二人民医院、市政机关幼儿园等多维配套；未来项目自身还配置了三所幼儿园及一所36班小学。
评
“大盘配套全”也就意味着好居住，目前该项目已是准现房呈现；同时，该项目一直引领“北市价格标杆”。
南市区
万科·公园里
地址：彩云北路与云福路交会处
价格：7900元/㎡
周边二手房价：约6700元/㎡
优惠：目前项目推出4栋特惠房源，高可享14%的优惠，购房还可获海南免费游。特点：项目总占地约29万平方米，总建筑面积约75万平方米，约7.2万平方米私家体育公园，为昆明呈现出城市级公园社区。项目配备有优质的两所幼儿园和一所小学。项目配有约17万平方米商业综合体、2000多平方米生鲜超市，尊享商务、生活一体化。
评
深入洞察人类居住需求，万科提出全新“三好”标准——好房子、好服务、好邻居，这是万科对现代住宅的新定义。万科·公园里坚持“三好”住宅标准，打造以人为本的居住空间，提供全面便捷的物业服务，为昆明带来独具特色的人居作品。
希望汇
项目名：希望汇
地址：广福路与希望路交会处
开发商：新希望地产
价格：均价7500元/㎡
周边二手房价：7800-9000元/㎡
优惠：周末到访客户成功订房可获得额外一个点的优惠 。另外，按揭客户有4个点优惠。
特点：项目紧靠“昆明泛亚金融产业中心园区”，南靠广福路，西临前兴路，两大城市主轴贯穿东西南北，并且位于双地铁交会处，享受4纵4横的立体交通网络。周边生活配套齐备，不仅名校云集，还有全面化的医疗、生活配套。
评
希望汇是新希望地产在昆的一大力作，项目是集品质华宅、星级公寓、全时态商业集群、五星级酒店、甲级写字楼为一体的百万方大型城市综合体。对于居住者来说，不仅品质有保证，所需的一切生活配套也一应俱全。
华都B区悦翠
地址：昆明滇池度假区广福路与华晨路交叉口
价格：开盘折后均价6900元/㎡
周边二手房价：约7500元/㎡
优惠：成功办理认筹办卡可享受3个点优惠
特点：项目产品均为12层一梯两户板式小高层项目，属低密宜居社区，性价比较高，且周边有华都A区、水映长岛、良辰水逸等发展已成熟的小区，项目业主可共享这些小区完善的卫生服务站、幼儿园、便利店等日常生活配套。
评
项目周边路网通达，出行便利，自驾20余即可到达市中心。
中豪城·悦城
地址：官渡区彩云北路5151号
开发商：云南中豪置业有限公司
均价：7000元/㎡
周边二手房价：约6700元/㎡
优惠：按揭优惠10个点，全款购房优惠12个点
特点：项目周边有学校、农贸市场、医院等，配套比较完善。依托于南部汽车客运站以及地铁站的交通动脉，项目的区位优势得到体现。此外，中豪螺蛳湾国际商贸对商业的带动比较明显。
评
配套是业主买房考虑的重要因素。以中豪的实力，项目的配套体系做得比较好。目前，该片区的环境相对要杂乱，但随着多个项目的共同开发，区域的配套、生活环境等将会有很大的提升。
中望城
地址：官渡区彩云北路新螺蛳湾国际商贸城一期对面
开发商：云南中望置业有限责任公司
价格：均价7800元/㎡
周边二手房价：约6700元/㎡
优惠：全款购房优惠100元/㎡
特点：中望城目前已经为准现房，紧邻地铁1号线的南部汽车站，并且还有交通枢纽站南部汽车站，交通四通八达，有170路、185路、186路等多条公交路线可。
评
由于交通枢纽站的便利性，加之项目紧邻中豪螺蛳湾国际商贸城这样的大型综合批发市场，该片区的商业和生活氛围比较浓。无论是居住，还是投资，都有一定的发展前景。
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