[摘要] 然而，业内人士分析，随着去年取消限购、"9·30"房贷新政、降息等一系列楼市利好政策出台，不少城市的房地产市场已开始逐步企稳，但房地产大佬们如约好一般集体“看衰”楼市，这究竟是真拐点，还是苦肉计？
这边是：今年楼市持续低迷，国家统计局新数据显示，去年房地产开发投资增速创新低。在此背景下，数位地产大佬近日曾在不同场合“看衰”楼市。值得一提的是，华远地产原董事长任志强也一反常态，发表“看空楼市言论”。
然而，业内人士分析，随着去年取消限购、"9·30"房贷新政、降息等一系列楼市利好政策出台，不少城市的房地产市场已开始逐步企稳，但房地产大佬们如约好一般集体“看衰”楼市，这究竟是真拐点，还是苦肉计？不免有些令人遐想。就有不少网友吐槽，可能开发商们想在春节之前再就成交量冲刺一下，而集体演了一出苦肉计，意在卖房？
但事实上，从近期的销售数据和市场动态上看，，乃至昆明的楼市，都在逐步稳定中，并无迹象指向下滑。是真衰还是刺激购房？这里我们需要 好好梳理。
市 场 扫 描
一线城市成交量回升房价降幅收窄
有一点值得注意，12月21日正值央行宣布降息满月之日，尽管此前也有包括取消限购、松绑限贷等楼市相关政策问世，但直到降息政策出台，原本停滞不前的楼市才真正开始兴奋起来。
降息政策刺激各大银行下调房贷利率，范围内多个城市的房贷水平已经达到9折，甚至8.5折，且多地银行贷款执行“认房不认贷”政策，这对于购房者来说，是切切实实为他们省下了不少钞票，成交量也因此有所上升：11月，70大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，创下年内新高。房价方面，11月北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武汉、重庆等十大城市新建住宅的均价环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%。而十大城市主城区二手住宅平均价格也上涨了0.11%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。
同时，新的数据也显示出了成交和价格方面的惊喜。国家统计局18日发布去年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，从环比价格变动看，一线城市整体平均上涨，新建商品住宅和二手住宅价格环比平均涨幅分别为0.1%和0.4%，而二、三线城市房价仍然下降，降幅缓慢收窄。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读2014年12月房价数据时说，受前期信贷政策调整、央行降息、年底开发商为消化库存加大推盘力度等多重因素影响，去年12月份70个大中城市新建商品住宅成交量环比增长近9%，再创年内新高，房价环比降幅亦继续收窄。
昆明房价虽降
但成交稳步增长
与一线城市不同的是，对于库存较大的昆明，虽然房价继续呈现环比下跌趋势，但成交量却有所增长的迹象。
据国家统计局数据显示，11月昆明一二手房价虽然分别下降0.7%和0.6%，但成交方面，11月昆明累计成交10708套商品房、成交面积86.8万平方米，双双环比增长。
同时，12月，昆明共累计成交18686套商品房，累计成交面积为1683678.41平方米。环比成交套数增加7978套，增幅74.51%，成交面积增加815254.28平方米，增幅为93.88%。从数据不难看出，12月昆明商品房以18686套的成交量成功登顶2014年单月销售。
大佬声音
○看衰派
中国房地产业协会名誉副会长朱中一：未来房地产将不再是支柱产业。
SOHO中国董事长潘石屹：房地产的日子确实是一天不如一天了，肯定是走下坡路。
万达集团董事长王健林：不要再抱有房地产再次高潮的幻想。
恒大地产集团总裁夏海钧：以价换量才能过冬，今年甚至到明年，很多中小房企会面临一个更加困难的境地。
华远集团原董事长任志强：没有看到任何理由能阻止下滑。
万通集团主席冯仑：“活下去”是地产商立足点。
○看好派
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮：房价单边上涨已经结束，未来更有可能呈现的是波动性上涨态势。
全联房地产商会创会会长聂梅生：整体上房地产市场已经开始软着陆，明年二季度有望转好，楼市不会崩盘，也不存在泡沫破裂，但消化库存的过程中会较痛苦。软着陆就是房价可能不涨不跌，保持稳定，明年再用一个季度去库存，那第二季度就有可能有一些转势。
伟业我爱我家集团副总裁胡景辉：今年中央经济工作会议虽未提楼市，但也释放出诸多利好消息；对楼市提振交易量、消化库存、引导房价软着陆将起到积极作用。改善型购房需求成为市场主导，将成为2015楼市的总体特征。
上海易居房地产研究院研究员严跃进：虽然面临库存继续高位盘整的态势，但随着成交量的走高,乐观地看,2015年季度房价会呈现止跌反弹的可能,但幅度不会太大。一二线房价止跌反弹迹象明显,三四线则会出现分化。
市场动态
从数据来看，楼市未来向“衰”的动力稍显不足。然而，近期的市场表现和动态，无疑成为定调楼市发展的另一衡量基础。
营销模式多样化 只为销售“翘尾”
虽然昆明商品房成交量有所上涨，但面对一边是资金来源减少，一边是库存加剧资金沉淀。在春节来临之前，众多开发企业都在想尽一切办法卖房，加紧推盘去库存。
走访市内多家楼盘售楼部，记者发现，相比前几个月的稳中求进，如今为了在年底去库存冲业绩，开发商不仅在价格上让利，在渠道上也是绞尽脑汁的创新。
数据显示，近来，昆明主城区域每周的推盘量都有所增长，且开发商的营销手段更加多元化，除了一二手联动卖房外，市场上关于众筹、返租、微博卖房、网络互动等吸引眼球的营销模式也是大肆铺开。
以此相对应的是，来自开发企业的大幅度让利。“位于XX楼盘，现每平方米直降300元”诸如此类的广告牌已随处可见。“现在公司给出的优惠很大，希望后一个月销售量能有所增长，虽然不能全部按时完成任务，但至少不会显得太丢脸。”记者采访中，一楼盘置业顾问向记者说到。不仅如此，临近年关，市面上绝大多数在售楼盘都在推出一部分房源作为特价房，博取购房者青睐或好感的同时，以达到以价换量。
另外，乐观的开发商也很多，不少开发企业将2015年定调为清盘年。
购房者
一半观望 一半入市
理性者 看开发商让利尺度 适时出手
在各种利好政策的辅助下，以及昆明开发商一轮轮降价促销营销优惠活动下，购房者的心态也正发生着微妙变化，潜伏了一年之久的刚需购房者开始释放。价格达到心理预期，部分刚需购房者放弃等待，开始出手。
特价房、限时抢购房、团购房等等优惠促销，其幅度的大小决定着是否能够拨动购房者出手的那根心弦。来自保山在昆经商的购房者李丽华表示，如果房子的性价比好，价格适中就会出手购买，“毕竟这样的机会以后会不会有谁都不知道。”
观望者 看调控政策持久度或明朗化
楼市调控步步紧逼的市场背景下，开发商降价跑量求自保，楼市敏感期，刚改族也变得更加谨慎和敏感。
“频繁的政策让我眼花缭乱，更加不敢出手，等市场相对稳定后再说。”购房者保伟说道，他原本想给女儿购买婚房，但在楼市深度调控的形势下，他还是选择边看边等，一边看房了解市场动向，一边关注调控政策对市场的影响。“还是想等明年看，或许不动产登记的出台，房价会下降也不一定。”保伟说到。
业内点评
楼市平稳发展刚开始
至祥研究中心：楼市的发展无疑是越来越稳健，虽然房价并不会出现之前的大起大落，但不代表这是下滑的趋势，反而是平稳发展的开始。
预 测
楼市调控手段面临转向
同策咨询研究部总监张宏伟：12月22日，中国政府网正式公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。这意味着楼市调控即将转向。从楼市调控来讲，不动产登记其实就是指个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。
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