[摘要] 2014年上半年市场紧缩、房贷收紧，焦虑成为开发商为贴切的形容。下半年限购限贷松绑、央行降息政策又刺激了需求，房地产似乎又看到了春天。由于今年昆明市场的特殊性，无论是大型品牌房企还是一些中小型开发商都在营销方式上下了不少功夫，产品的斗争转而变成一场营销大战。
2014年的房地产市场经历着有史以来严酷的寒冬，直接从“黄金时代”降级为了“白银时代”，虽然依旧值钱，但是早已经不是那个躺着也能赚钱如印钞的时代了。俗话说，由奢入简难，对于经历过购房者挤爆售楼处抢房日光的开发商们面对着日渐冷清的售楼处，换谁都觉得膈应的慌。坐等不行，得主动出击找回从前的火爆卖掉房子才是首要任务。于是，2014年开发商各种奇葩博眼球的营销手段是常见诸报端。
2014年上半年市场紧缩、房贷收紧，焦虑成为开发商为贴切的形容。下半年限购限贷松绑、央行降息政策又刺激了需求，房地产似乎又看到了春天。由于今年昆明市场的特殊性，无论是大型品牌房企还是一些中小型开发商都在营销方式上下了不少功夫，产品的斗争转而变成一场营销大战。
营销策略一：惊爆价“诱惑”
价格战永远是地产营销从未停止过的“战争”，而价格也永远都是购房者置业为重视和关心的要素。
今年昆明频现惊爆价，4月18日，神州天宇集团旗下的天宇澜山委婉打出“高直降18万”的宣传；5月14日，神州天宇集团内部代号“海燕”的行动正式启动，天宇葡萄街区全线产品让利7500万。7月初俊发·湾流海高调宣布降价800元/平米，并给予老业主差价补偿之后，降价在昆明终于从半遮半掩之态，变为理直气壮之声。
紧随俊发脚步，云南映象5900元/平米、百大国际派5700元/平米的价格让昆明楼市“降价潮”再次袭来。10月21日开始，神州天宇集团旗下包括天宇澜山、葡萄街区、创智中心的3个项目将全面降价，业态包含了写字楼、住宅和商铺，3个项目的优惠幅度高达6.5—7折。
据统计，2014年上半年昆明楼市共172个楼盘采取了降价、优惠、补贴等一系列促销政策，这也间接抑制了房价的抬头。除了直接降价之外，各种低首付、折扣优惠等变相降价，仍然是目前昆明楼市的主流。这些公开推出的活动只是昆明楼市变相降价的冰山一角。刚需低价，改善亲民，价格永远是刺激购房者的好利器。但这也出现了不少“起价门”现象，低价是假象，惊爆价是诱惑，买房还得实实在在来。
营销策略二：全民营销成大趋势
“全民营销”，顾名思义全社会各类群体可以通过各种渠道平台把自己的劳动、技能转化为实际。而目前这种营销方式渐渐风靡地产行业。互动是好的了解和沟通方式，作为营销手段，也能发挥出无穷的威力。
2014年以来，昆明楼市开启拓客“疯狂模式”，公开推广“全民营销”的楼盘不在少数，而一些没有公开宣传的楼盘，私底下也有各种“老带新”的购房优惠或奖励政策。更多楼盘不再仅限于传统“老带新”模式，而是全城招募“编外经纪人”“编外销售员”等，无论是谁，都可成为售楼员，带客成交有销售提成，有的楼盘只要带人来售楼处就有礼品赠送。2014年房天下各大城市发动一二手赏金联动，全城经纪人利用手中资源卖新房，售房达人丰厚。
全民营销的模式渐渐的成为地产营销的一个重要营销方式，目的是过将普通民众变为置业顾问进而带动销售。其核心就在于推荐者将自己身边有意向购房的人推荐给房企，如果购房成功，房企则会给予该推荐人一定的。每个人都成为房企的“经纪人”，利用个人身边的资源，激发圈层效应和口碑效应，为房企带去更多客户源。对于全民营销的趋势，有业内人士认为：“全民营销”像是一剂强心针，拉开了营销模式创新的大幕。究竟这样的模式能走多远，要看开发商如何维护及市场如何发展。
营销策略三：楼市大刮“明星风”大佬轮番“轰炸”
明星营销一直是楼市营销界的“常青树”，明星的人气聚集能力永远是房企们用其他营销手段所无法拥有的。各大楼盘为了聚人气，拼销量手段层出不穷，请来各路明星、大佬来助阵。今年年初以来，人们已能明显感受到春城楼市又吹起了一股“明星大佬风”，各大房企纷纷加入营销大战的阵营，开发商更是争打大牌抢市宣传。
、 的联袂登台，掀起市民争相前往金色城邦一睹明星真容的热情；台湾天后温岚、中国好声音实力歌手张忆亚、妈妈咪呀指导老师白雪、快乐男声人气歌手吴超，组成的2014·绿地昆明两岸三地群星演唱会献唱昆明； 、 空降云南城投“梦云南健康度假养生村”品牌发布会带来一阵骚动；台湾综艺大咖 、游鸿明等强力助阵西城时代西门町之夜，实力壹方城力邀汪涵畅谈教育；全民性感女神 现身同德昆明广场……
除了明星大腕，2014年，大佬们可是给足了春城人民面子，频频约会昆明。万达王健林与儿子王思聪、万科王石、华远任志强4位地产重量级人物先后造访；与地产投资开发相关的名嘴、专家之郎咸平、宋鸿兵、叶檀、吴晓波、马光远、李光斗等等地产界响当当的人物，亦同样爱昆明。
由于今年房价波动不是太大，购房者基本都保持观望，因此开发商会通过各种营销，增加附加值。通过这种方式，吸引购房者的视觉。但这种方式只能作为噱头，并不促使购房者下单。由于当时房价不会有太大波动，开发商会通过各种营销，增加附加值。通过这种方式，变相拉低价格。”某开发商营销总监表示，现在购房者很理性，知道“羊毛出在羊身上”的道理。
营销策略四：拼活动拼创意走俏 主题展吸睛
2014年房地产市场进入深度调整期，各大房企纷纷拿出“杀手锏”领跑市场。纵观2014昆明楼市，各类营销事件可谓“精彩纷呈”，一波又一波的话题高潮迭起。
绿地云都会活力无限的“绿巨人”们闪现春城街头送礼市民；同德昆明广场520表白日百名志愿者“示爱”昆明；经典•名旺角“兔女郎”萌动春城；中望城数千名“地铁侠”空降；金泰国际金先森要“砸豪车”；海珀澜庭、西南海坐着直升飞机看滇池；万科激情“乐跑”千人参与；联想科技城"Color Run"幸福开跑……
为了卖出房子，开发商心思用尽，频出新意，争相上演营销手段吸引购房者注意力，而购房者们早已练就火眼金睛。开发商只有卖力推出比往年传统销售策略更加出新的“招数”，以此来增加人气，扩大影响，增加销售。
主题展一直就是各个开发商吸引人气的重要手段，主题展览设计到了内容也是各式各样的，今年昆明就举办过不少的特色主题展览：昆明史上阵容强的蓝胖子机器猫梦幻主题展空降保利艺术中心，带大家乘坐童年的时光机，回到那个美好的童真时代；绿地首届西南蝴蝶展近百种稀缺蝴蝶惊艳亮相；华润中央公园冰雪嘉年华穿越北国；南极的贵宾——企鹅先生携太太一同空降大宥城！为春城市民带来了一次前所未有的极地之旅；实力·玖如堂售楼部正式开放，上万只“熊猫”将售楼部装饰得别样可爱……
主题展，在层次上来讲还是挺高大上的，对于甚至是世界知名产品的展示既显出了开发商的能耐，又让业主们增长了见识，何乐而不为呢！置于能否吸引人们到售楼处，端看主题是啥了，还有能有礼物送不？
营销策略五：潜移默化生成微信市场
随着微信用户群体的日益庞大，“朋友圈”成为人们日常生活、交友互动的一个平台，“扫一扫、摇一摇”也已经成为人们的一种生活方式，孕育和衍生出巨大的市场商机。
目前，开发商们旗下各个楼盘都设置了微信公众账号平台，进行有针对性的营销。市民只要手握手机，扫一扫二维码，关注微信公众账号，就能足不出户地了解各大热门楼盘新动态。并且对于楼盘推出的一些微信活动也可以及时的了解和参与。
微信开创一种全新的营销理念，在房地产领域的未来发展空间很大。不少业内的置业顾问表示，早些年他们一般是用微博或电话营销比较多，现在微信使用得比较广泛了，大家就用微信摇一摇、查找附近的人、刷朋友圈等功能寻找潜在客户，精准定位销售，开拓自己的业绩。
在房地产营销中，开发商越发重视将线下活动蓄客与微信线上推送相结合。通过线下一次两次的活动，将线下积累的客户资源通过微信延续抓实。
现在只要去到任何一家楼盘营销中心都能在显著位置看到微信二维码，楼盘宣传材料上也都有印上。有的细心的开发商还在置业顾问的名片右上角也加上了二维码。为了提高微信号的认知度，每次线下活动，主办方都会要求客户来访签到同时“扫一扫”成为了楼盘微信的长期“粉丝”。这对于后期信息的推送、客户资料的留存都起到了很大的帮助。
在当前楼市观望情绪浓厚的情况下，各大开发商都在绞尽脑汁争抢客户。不少业内人士表示，从短期内看，微信营销不仅赚得一些“吆喝”，但实际上对赢得购房者的好感、树立品牌形象意义非凡。无论是微信营销还是各种周末活动，都只有一个目的，把各类人群吸引到营销中心去，只要有人气，就有机会在。
营销策略六：拼人品 我敢送你敢来吗？
结合节日潮流举办的活动如果是标配的话，那么还有一种开发商必备技能就是到售楼处抽奖。这类活动有一个共同的要求，那就是参与者必须现身售楼处，这样才具有抽奖的资格。这一硬性要求就能保证总归售楼处是有人，但是人多人少就取决于开发商有多豪气了，说白点就是奖品是啥。
中航•云玺杯“一杆进洞”女选手
豪车大奖
今年抽的奖项可谓是一个赛一个豪华，从Apple的各种产品，如近很流行的iPhone 6到抽奖送豪车送旅游……只有你想不到，没有开发商不敢送的。中航•云玺杯2014高尔夫精英邀请赛中，一位花裙选手一杆进洞，以惊人的成绩拔得头筹，赢得中航•云玺大宅提供的市值超500万凌云美墅一套。啧啧！有钱就是任性！
面对今年房地产市场的低迷状态，为了刺激购房者置业，置业成本成为房企紧抓的一个方面。“0首付，垫付3年免息！”“你买房，我垫付！”“首付仅需2.99万，贷款免利息！”这样的广告又开始频现昆明，“低成本购房“再次被搬上舞台”。
今年秋交会期间，“低首付”更是成开发商营销“新贵”。金地·悦天下“斩首行动”令人印象深刻；经典名苑0.5成首付；华夏·澜山悦的首付1万；滨海俊园的首付1万；俊发盛唐城低首付2万……2014年末，大宥城携非毛坯产权公寓产品推出“薪福计划”，首付仅需1.5成，剩余3.5成7年还清。刚需低首付掀起一场营销战，看谁首付更低，甚至后直接出现0首付。
“首付免息贷款”，或开发商“代垫几成首付”，这绝不是天下掉馅饼，无缘无故有这等好事的。开发商将首付免息贷款作为一种宣传方式，吸引一些有购房有意向却苦于手中资金不足的购房者，以便使楼盘快速成交去化。至于是否真的是降低置业成本，消费者还应三思而行，避免因一时冲动而背负上称重的还贷负担。
营销策略八：新媒体“出道”成开发商新利器
在市场营销压力之下，昆明房地产网络媒体利用技术优势联手各大房企策划优惠活动。以移动营销为代表的新媒体营销也正潜移默化的影响着地产行业。如今不少传统的营销模式已经不再适应市场，网络推广是非常重要的一块内容，类似房天下络营销的模式也渐渐成为未来楼市营销的一个主流方向。
2014年房天下四季“移动购房节”掀起抢房狂澜。“首届房产双11”，近百万购房者参与其中，房天下创造了24内总订单数4202个、成交43.69亿的惊人纪录。紧接着，“双12年终大惠”再掀一股全民线上购房浪潮。根据统计，自12月1日活动上线至12日20时，共有1311个项目产生订单，订单数达24050 笔，交易总额突破240亿元。
商品众筹是近兴起的一种新型购物模式，如今众筹在楼市也流行，同时这种“以零钱博大房”的新型促销方式也演变成房地产界的新的营销模式，而且愈演愈烈。参与众筹的人不仅可以有机会买到便宜的房子还可以从中获取可观的受益。
正值2014年年底冲刺之际，昆明房天下联手希望汇推出“6.5折众筹竞拍”，房天下拍钜惠活动于12月27日震撼落地。经过19轮激烈的竞价争夺，该房源终以15.1%的溢价率成交。希望汇&房天下众筹活动一经发布，便迅速引爆以及昆明购房者的抢房热情。众筹第二阶段开始，仅仅用了30秒的时间，希望汇57.1万众筹目标圆满完成，抢筹成功人数达261人。
142号竞买人终竞得房源
与传统营销不同，新媒体营销给地产行业带来的不仅仅是一个技术、一个平台，而是建立在平台之上的新的生活模式，谁的营销与互联网生活结合的紧密，谁就取得了营销的成功。
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