[摘要] 在半遮半掩之中，呼和浩特在年中率先为商品房限购松绑拉开了一条口子。昨日起，济南实行了3年多的商品房限购政策正式取消，打响正式取消限购的第二枪。
在半遮半掩之中，呼和浩特在年中率先为商品房限购松绑拉开了一条口子。昨日起，济南实行了3年多的商品房限购政策正式取消，打响正式取消限购的第二枪。
尽管呼和浩特是以文件形式将“取消限购”落地的“城”，但此前各地政府“小动作”不断。据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已作调整。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也沸沸扬扬。今年以来，已有至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。业内人士认为，此举与土地成交低迷有关。然而，老百姓更关注的是，限购与不限购，对房价会产生多大影响？“限购”松绑能否改变楼市价格走势？
取消限购令不会再出现“一日游”
6月20日，呼和浩特发布限购松绑通知，其中提到，要充分发挥市场对资源配置的决定性作用，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。产权登记部门在办理相关业务时，不再对购房人的房屋套数进行查询。
不过在当日15:30左右，该文件被撤回。相关负责人表示，政府文件有两个字打印错误，需要重新发布。6天之后，这份名为《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》的文件再次出台，（含二套住房）”被改为“（含二手住房）”。
错字改正，取消限购的本意却没有改。有趣的是，救市政策的朝令夕改并非呼市一家。据《财经日报》报道，这几年，沈阳、佛山、芜湖等城市，都经历了楼市救市“一日游”的现象。
对于松绑政策“一日游”现象，上海某房地产研究院副院长认为，这是迫于舆论的影响才“收回成命”。沈阳放松限购政策曝光之后遭遇了舆论压力。“地方压力比较大，一旦有一个地方推倒了限购令，其他地方也会跟进。”呼市已明确取消限购令，相关部门并未制止。对此，他表示，这意味着未来基本上不会出现“一日游”了。
多地政府为救市“摩拳擦掌”
近几个月的土地成交量低迷，让地方政府的财政腰包瘪了下来。权威机构发布的库存统计数据显示，2013年年底呼和浩特市的住宅去库存周期达37个月，排在35个大中城市之首，按照目前的去化速度，未来消化库存周期至少需要10年。
与此同时，需求不足导致成交量下降。6月1日，中指研究院实时发布的一份报告指出，上涨近两年的中国百城房价，在今年5月份出现掉头向下的迹象。呼市位列百城跌幅榜中的第二位，不少受访者表示已经多少感受到了房地产市场的这种变化，最明显的就是二手房不好卖了。同样传出限购取消的济南，其成交情况也不容乐观。根据济南住建委官方数据，2014年5月新建住宅网签面积33.8万平方米，同比下滑44.57%，环比下滑27.47。而今年1~6月，济南商品住宅成交套数约为20479套，较去年同期下降33.88%，商品住宅总销售额同比降幅约为32.33%。
去化慢、库存多、成交量下降，加之资金回笼慢以及银行贷款政策的限制让开发商对未来楼市感到迷茫，对土地“招拍挂”失去热情，开发商的观望态度在三四线城市表现得尤为明显。面对萎靡不振的市场，多地政府开始为救市“摩拳擦掌”。地产评论人刘光宇指出，一方面，各地方迫于中央坚持宏观调控不动摇思路的压力，另一方面又因为中央“分类调控”指导下的引导以及库存压力的陡增，不得不采取放松限购的手段刺激需求。
限购政策放松难以使市场发生逆转
房地产经理人联盟副秘书长陈宝存预测，除个别城市外，预计今年年内限购政策会在多个城市完全退出。陈宝存认为，限购政策是“重大堰塞湖政策”。限购政策不但未消灭需求，而且积攒需求。分类调控是已经明确的楼市调控政策，每个地方根据自己的实际情况作出判断。“未来楼市走向取决于信贷政策”，他说，限购与否对楼市的影响并不显著。
仅靠一个限购政策的放松，难以使市场发生逆转。地产评论人刘光宇认为，限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。但是时间一长，“药效”冷却，其弊端也不断被激发出来。像汽车限购一样，有的人本来没有买车打算，但是因为限购所以非常珍惜购车资格，于是全家齐上阵，就是为了碰个彩头也要拼上一把，从而一定程度上刺激了需求。这种需求实际上对真正的刚需是不公平的。
让市场恢复还需具备哪些条件呢？北师大房地产研究中心主任董藩则认为，“限贷”要松绑。同时，三四线城市之前放地量太多，若要促进交易，还要宣布紧缩土地供应，以促进当前市场恢复。否则，民众担心房价还会下跌，处在观望状态，交易得不到恢复。
全民营销、电话轰炸、价格拉锯等PK传统销售模式
开发商“拉客”招数花样百出
在市场低迷的背景下，开发商也在寻找出路，找到更能吸引购房者的营销方式，来打动他们，让他们出手买房。从电话短信狂轰滥炸，到分期首付低价诱惑，再到大摆筵席请客拉拢，开发商的“暗战”可谓此起彼伏。
“全民营销”大行其道
“全民营销”做得最响的，恐怕就是碧桂园，从公司的员工，到碧桂园业主，所有人都可以成为碧桂园的营销人员，这种营销方式，也为碧桂园的销售奇迹提供了有力的支撑。6月26日上海万科召开了名为“江湖大会”的全民营销平台发布会，会上发布了两款网络化全民营销产品：万科经纪人平台+分享达人。
早在6月上旬，青岛万科就推出了“万科创享会”的全民营销模式，在线观看微信营销视频培训，你就有可能成为下一个销售精英。如今，很多房企现在都将全民营销的概念运用到了微信平台上，只要你有客源，即可向开发商推荐，从中提取。这对传统的代理行业也产生了一定的冲击。
电话营销只为拉客
“我曾经在东区一个商业项目买了一个商铺，最近半年，几乎每天都能收到电话，上来就问，有没有意愿投资商铺。”市民赵先生说，一开始他还觉得很奇怪，为啥来找自己的都是商铺，后来一想才明白，自己是他们的“目标”客群。不过，与以往不同的是，很多地产大鳄也放下了身段，通过打电话卖房，在卖房电话中，不乏大品牌的地产商。
不过，很多人一听到是卖房电话，不等对方说完就会挂断，所以营销效果可想而知。开发商展开电话攻势，除了卖房，的目的还在于，在人海战术中，向大家传播一个该项目的信息。
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“分期首付”俘获刚需的心
“超低首付”、“一成首付”等噱头，早在几年前曾经红火过一阵，但后来被叫停。随着今年房产市场转淡，很多开发商又重新拾起“分期首付”的营销方法，帮购房者垫付资金，以此来吸引消费者买房。
开发商的“分期首付”，直接击退了很多刚需的最后一道心理防线，效果是不错，但有业内人士却直言，在当前楼市低迷的大背景下，一旦首付分期的某个环节出现了问题，购房人、开发商、银行等多方面都可能身陷其中，其中的风险购房者一定要提前了解。
吃喝玩一条龙服务效果凸显
“前段时间，我们想买个商品房，去看了一下觉得不错，后来开发商给我们打电话，说可以免费去新加坡考察，我一开始还觉得是骗人的，后来真的去免费玩了一圈。”市民张先生说，在新加坡期间，置业顾问一直全程陪同，自己也对这个项目有了更多的了解，同去的20多个意向客户中，回来后有十几个人都签约买了房，有的还买了两套。如今，请客户吃饭、旅游渐渐成为很多开发商新的营销方法，而且非常受欢迎。
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