[摘要] 全国住宅市场目前供需基本均衡,但城市之间分化严重:一线城市供需比仅65%,供给不足状况仍旧严重,供需比:上海>北京>广州>深圳;二线城市供需基本均衡,供需比为116%,太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩;三四线城市供给轻度过剩,供需比为125%,营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。
近日,一份“住宅供给过剩的城市名单”(引自《申银万国-房地产行业风险系列研究之二:房价未到崩盘时,供需比为119%》)公布,昆明上榜属“供给轻度过剩”城市,其统计的数据显示,昆明住宅销售面积4964.79万平方米,成交住宅用地建面6869.55万平方米,供需比为138.4%(其统计年限是8年,城市等级昆明归为2级城市),其他供给轻度过剩的样本城市主要集中在二三线城市,如:天津、贵阳、呼和浩特、长春、常州、青岛、牡丹江、洛阳、哈尔滨、佛山、郴州、重庆、惠州、沈阳、大连等;而太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩;鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。
报告显示:房地产市场供需基本均衡,供需比为119%,供给过剩城市比例为37.14%;报告对70个城市近9年住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积进行分析,认为:
住宅市场目前供需基本均衡,但城市之间分化严重:一线城市供需比仅65%,供给不足状况仍旧严重,供需比:上海>北京>广州>深圳;二线城市供需基本均衡,供需比为116%,太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩;三四线城市供给轻度过剩,供需比为125%,营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。
另外,数据还显示:房地产相对过剩的比例约37.14%;70个城市有26个城市供给相对过剩,占比37.14%;17个城市供需基本均衡,占比24.29%;而供给相对不足的有27个,占比38.57%。据业内介绍,一般来说,供求关系是决定房价涨跌的根本原因,因此用供需比来衡量市场当前的供需状态相对科学。目前一线城市供需比为65%,处于相对供给不足状态;二线城市供需比为116%,处于供需均衡状态;三四线城市供需比为125%,处于供给过剩状态。
■业内点评
昆明商业供应比住宅更大如何消化是个问题
对于昆明住宅供应“轻度过剩”上榜,业内表示:“现实情况可能比统计数据更加残酷些,尤其是2012、2013年迅猛增长的数据中,有近三分之一的数据,贡献来源于‘城中村回迁户’及‘集资房’统计,原则上这些销售量并不能够计入市场成交;而现实的情况是,昆明的人口基数并未发生根本性转变,未来增量消化更不容易。而近期的房地产‘跳水’行为,与此亦有关联。”另外,业内人士还指出,统计数据仅仅是住宅数据统计,而真正可怕的是不断增长的商业体量,无论是购物中心,还是社区底商,昆明未来市场都可能面临更多挑战。而随着商业自持比例的被迫提高,未来企业的可流动资本越匮乏,市场亦更不容乐观。
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