[摘要] 从近年的数据来看，本土房企的拿地数量、规模仍远超外来房企，继续扩大在昆明主城区域内的土地储备。同时，不少本土房企还在郊县、州市积极拿地。在土地市场，本土房企仍然是云南房地产市场当之无愧的主力军。
2002年，万达集团首入昆明；2012年，万科携手浙联在昆首度合作开发；如今，一线房企几乎全数到昆。昆明楼市“外来”和“本土”从竞争到竞合，也逐渐从抢占市场上升到了生死攸关的层面。
有专家预测：2014年，将是本土房企最难过的一年。
在刚刚闭幕的春交会上，多家连续参展的本土品牌房企缺席，更是引来众多猜测。
另一方面，统计数据显示，2013年，仅云南城投、俊发地产、云南龙宇地产、十四冶建设集团、筑友地产等10余家房企，拿下昆明主城区域内近4272亩的土地。
从近年的数据来看，本土房企的拿地数量、规模仍远超外来房企，继续扩大在昆明主城区域内的土地储备。同时，不少本土房企还在郊县、州市积极拿地。在土地市场，本土房企仍然是云南房地产市场当之无愧的主力军。
一边面临市场对房企综合实力更严峻的考验；一边却是本土房企积极囤地、拿地的扩张势头……
面对资金充裕、资本雄厚、专业化程度更高的外来房企，本土房企的发展备受关注。
本土房企开发仍占主导地位
相较本土房企，外来房企的优势主要体现在资金相对充裕和资源的整合能力方面。外来房企通常在甚至海外都有布局，流动资金相对充足，人才储备充分而且有丰富的开发经验；其次，外来房企往往以快取胜。从拿地到实现产品销售，一般都在1年左右，有的甚至只要半年；第三，产品研发团队强，产品成熟度高；第四，销售团队反应迅速、渠道多。这些，往往是大多本土房企所不具备的，但也恰恰是市场竞争加剧下，房企发展的核心竞争力。
那么，综合实力相对较弱的本土房企为何在土地市场仍表现抢眼呢？
对此，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，简单地把房企分为“本土”和“外来”并不能说明问题，应该按上市公司和非上市公司，国有企业和民营企业，品牌房企和非品牌房企，央企和地方企业等进行细分。所以，即便是本土上市公司，融资能力也可能大大优于外来非上市公司，如云南城投、云锡地产等。此外，本土品牌企业由于多年的经营，品牌影响力也不输给外来房企，如俊发、银海、同德、官房等企业在本土号召力很强，大约30%的销售都来源于本土的口碑相传。这样看，其实并不是所有外来房企都比本土房企有实力、有优势。
对于最关键的资金实力，周大研则认为：“销售才是硬道理，不少本土房企让出利润空间，以优惠销售的名义回笼资金其实也是一种融资渠道。”
据相关统计的数据显示，2013年昆明销售金额前十强房企中，本土房企占据7席；2013年昆明销售面积前十强房企中，本土房企占据8席，其中俊发地产位居金额和销售面积企业十强首位，云南城投、诺仕达、子元集团、银海等本土知名房企均榜上有名。从销售来看，本土房企在昆明楼市仍占主导地位。
不难发现，在市场出现波动时，本土房企往往反应更为迅速，也更为灵活。从2008年的俊发金色俊园降价到2012年俊发金尚俊园、江东喜瑞都的斗法，还有去年打出二环边价5888元/平方米的米兰春天……本土房企在昆明楼市更多地主导了昆明楼市的价格优势，加之对本土市场的了解，进行精细化营销，本土房企往往也能出奇制胜。
在刚刚结束的春交会上，春城慧谷6000元/平方米起，东盟森林84~146平方米四居室直降17万元、三居室直降13万元、两居室直降10万元……无论是噱头还是真降，本土房企已对市场率先做出反应。
再回首去年昆明楼市，与万科学府、中海学府路8号、龙湖·水晶郦城同在学府片区的实力壹方城、莲花池畔等本土项目，就凭借自身优势和积极的应对，取得了不亚于一线房企的良好销售业绩。其中，实力壹方城的超值赠送、莲花池畔的高性价比等相较外来房企项目都极具优势。
“外来公司虽然实力强，但是它们对地块条件也会要求更高，所以我们还有机会。”一位本土开发商表示。
的确，土地储备是房企存货手段之一，也是衡量企业成长性或发展潜力的一项重要指标（其他指标还有销售增长率、总资产增长率、利润增长率等）。作为房地产开发的首要资源，土地的重要性不必多言。
昆明理工大学建筑工程学院副教授房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为：“利用本土企业对城市的了解和在本土市场的影响力，以及多年来的口碑和品牌沉淀，把企业做大做强，是本土企业突围的一大法宝。”而拿到更多的土地是做大做强的首要条件。
然而，在房企的战略保障FPMT四要素（资金、产品、管理、团队）中却并没有土地。可见地有优劣之分，去化率有高低之别，因此也就有了房企的业绩分化。在昆明楼市海量供应的当下，土地储备对于房企而言则是一把双刃剑。
与本土房企不同，在不明朗的市场环境下，万科始终保持着理性，谨慎出手，仍然坚守着以较低成本合作开发的模式，中海、龙湖则稳扎稳打，直至今年才公布入昆第二个项目的信息。而在今年土地市场降温的大背景下，据业内人士预测，一线房企又开始等待拿地甚至抄底的良机。
综合体开发考验本土房企
“与以往不同，面对市场的变化，本土房企能做大做强固然是好事，但是在资金实力要求不断提升的复杂环境下，盲目扩张或将导致企业更快灭亡。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远说。
周大研表示，本土开发商有自己的优势，但就现在的市场环境而言，战略眼光稍显短浅，大有“埋头拉车，却不抬头看路”之势。“在昆明，大多本土房企只注重学习战术，而忽视了战略的学习，对市场和经济形势缺乏分析，忙于应付政策，觉得土地资源稀缺，一味地急于拿地，存在很大风险。其次，地方政府卖地热情高涨，推动本土房企拿地热情。还有不少本土房企投机的心里仍然存在，梦想一夜暴富。现在看来，之前不少本土房企拿地都显得很盲目。”
对此，不少本土房企或许已有感觉。记者从春交会上了解到，今年不少本土房企改变了策略，做细做精成为一种趋势。清水佳湖·雅居相关负责人就表示，企业暂时不会考虑储备土地，拿一块开发一块，卖完再才会考虑拿新地。
一位不愿意透露姓名的开发企业负责人说：“现在已经不是以前那个市场好、好贷款的时代了，把有限的资金集中到一点，真正付出精力和成本为项目做好设计规划、引进好配套、创造好口碑是本土房企当下存活、发展的关键。如果还和以前市场好时一样，简单的以规模效应抢占市场，到出现问题时拆东墙补西墙，降价、降品质，容易导致更快被淘汰。”不难发现，在昆明楼市稳扎稳打的本土房企也不在少数，做精细化营销的同德、城建股份等本土房企在市场均享有较高口碑。
但面对未来日趋激烈的竞争，周大研提醒：“在昆明，主城区域内大多为城中村改造综合体项目，凭借地缘和心态等优势，本土房企涉足较多，这要求开发企业懂地产、懂商业、懂商务，强调的是资源整合能力。而实际情况是很多本土开发商无资源、缺乏学习，最终导致开发困难，这个问题已经显现。2015年，昆明将建成150个综合体项目，目前在建的就有40余个，昆明的人均商业面积已达到2.8平方米，这明显不合理，而很多本土房企还没有意识到，现在已经不是一套房子几个人抢的年代了。”
石远也认为：“对于综合体开发，本土房企仍欠缺经验，这种开发模式的转型对于没有经验的本土房企而言还面临许多问题，风险巨大，本土房企用开发住宅的模式做综合体项目，一定会出现问题，而产品出问题时，资金也就会连带出问题，企业的发展也就受到影响。未来，昆明主城房地产开发仍将以城中村改造为主，这也就决定了综合体业态仍是市场主力，本土房企不积极改变现状将终被淘汰。”
风之铃市场调查研究咨询机构数据显示，昆明382个城中村，已上市的项目有11个，已完成土地交易的项目12个，已完成专项规划的项目61个（其中有51个有参与企业，有10个暂无参与企业）……5年时间，城中村改造进度堪忧，而涉足城中村改造的房企绝大部分均为本土房企。
有业内人士坦言，对于不少市场向好时，投机性进入城中村改造的本土房企，根本没有能力完成开发，目前已不是怎么做项目的问题，而是怎么卖项目。
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