[摘要] “在过去十八个月，亚洲投资者已经成为欧洲第二大海外投资者，其中中国投资者投资在欧洲房地产的金额占亚洲投资者的比例最高。
“在过去十八个月，亚洲投资者已经成为欧洲第二大海外投资者，其中中国投资者投资在欧洲房地产的金额占亚洲投资者的比例。实际上，从2007年到现在，中国在欧洲房地产市场的投资增长了35倍。”专业投资欧洲房地产市场的基金公司——欧罗巴资本（EuropaCapital LLP) 创始合伙人Charles Graham近日在接受《财经日报》专访时说。
Charles Graham认为，对中国投资者来说，投资欧洲房地产不仅是分散投资组合的一个选择，而且还可参与流通量高而具透明度的市场，随着欧元区危机逐渐消退，对欧洲房地产市场的投资正逐渐加速上升。
财经日报：过去五年，欧洲经历了一系列经济和金融上的挑战，但现在似乎正在走出危机，你认为现在是投资欧洲房地产的好时机吗？
Charles Graham：尽管欧洲在过去几年里经历了不少挑战，但它仍然是世界第二大经济体，欧洲拥有成熟稳定的房地产投资市场，为全球的投资者分散投资组合的风险提供了巨大的机会。更重要的是，欧洲的房地产市场是全球流动性的跨境投资市场之一，特别是对于机构优质资产来说。限制供给的法律规划、强有力和透明的监管环境支撑了这些资产的价值。
目前，绝大部分经济学家都认为欧元区危机已经消退了，在与欧洲房地产相关的资本结构再平衡过程中，投资股市债市的机会已经开始增加，特别是在近年来由于资本约束导致资产管理不善的地区。
日报：你如何看待欧洲房地产市场的前景？
Charles Graham：欧洲的房地产投资市场已经从2009年的低谷显著复苏了，彼时投资总量仅仅为800亿欧元。而2013年预计会至1500亿欧元，但这仍然低于2007年2920亿欧元的峰值。
投资增长的限制并非是需求不充分，而是供给不充分。由于房地产投资者绝大部分都是风险规避者，他们的注意力都集中在伦敦和巴黎的避险资产上，然而这一趋势在2013年开始有所改变，特别是在欧洲房地产市场海外投资者竞争力有所提高的推动下，这些投资者的投资量占到2013年总量的20%，相比2009年，他们投资所占的比例还不到5%。
日报：你认为目前欧洲哪个城市投资潜力？
Charles Graham：从办公楼来看，一项欧洲首要租金指数显示，办公楼以名义价值计算租金比2009年低位时高出了16%，但是相比于2007年高峰期却低了8%。由于需求相对疲软，办公楼租赁在2013年小幅承压，但是由于近年来办公楼开发稀缺，预计会减轻办公楼空置率上升的压力，目前这比例为9.7%。
投资房地产市场的决策一直都需要基于资产的投资基本面，充分理解其位置、楼龄以及状态能够令投资者判断资产在其所在地区市场中的相对优势。在此基础之上，机会存在于能够从经济增长中获益的欧洲城市，例如伦敦，还有英国一些其他发展蓬勃的区域城市，例如爱丁堡（主要金融中心）、阿伯丁（北海（楼盘）石油服务中心）和曼彻斯特（多样化的服务中心），其他地区例如斯堪的纳维亚的一些城市，以及中欧地区的布拉格和华沙都可以关注。
至于其他近期遭受经济危机重创的城市，包括南欧地区，例如米兰、罗马、马德里和巴塞罗那，以及东欧的一些地区和爱尔兰，若要购买这些城市的房产则需要小心了，因为销售商的预期并不一定能够反映经济现实。有时候市场上涨是由于资本过量，而非经济基本面的推动。
巴黎是一个稳定且突出的办公楼市场，目前由于经济的滞缓，以及人才向税收更为优惠的地方流失，该市场正承受着租金下降的压力。尽管如此，国内和国际投资者对于房地产的投资兴趣仍非常强烈。
日报：未来几年欧洲房地产市场面临的风险会是什么？
Charles Graham：其中一个的风险可能会是欧元区的经济表现或者说经济波动性。许多评论家对2014年欧洲经济增长的预期仅略超0.5%，通胀预期也低于目标值，同时强势的欧元也会对区内的竞争力造成影响。这些因素会反过来影响办公楼的需求以及零售表现，而这恰恰是欧洲房地产投资的两个主要方面。伴随不确定而来的则是投资机会，若想规避未来的不确定性，选择一个有良好组织又拥有专业知识和丰富经验的伙伴，将会成为关键因素。
另外一个风险则是建筑物内部的老化。这会让环境的使用效率变低，房东和租客的花费增多，或者无法在这个移动和通信与日俱增的年代提供良好的工作环境。在零售投资方面，互联网对于传统商业街和零售业态的影响是显而易见的。物流的便利性也有同样的趋势。
日报：你是否观察到中国的机构投资者对欧洲房地产兴趣越来越大？
Charles Graham：在过去的18个月里，亚洲投资者已经成为了欧洲的第二大海外投资团体，并且还将有望继续增长，而中国的投资者在其中的占比是的。亚洲投资者在欧洲尤其关注英国，特别是伦敦，在法国、德国甚至波兰的投资活动也日益增多。
中国在房地产市场上的海外投资总量从2010年的9亿美元已经增长到了2012年的56亿美元，并且保守估计会在接下来的十年里以每年20%的速度增长。中国在欧洲的投资总量已经从2012年的7.5亿美元到了2013年三季度末的15亿美元，四季度末的数额预计会更高。实际上，2014年1月我们已经看到了很多来自中国的新投资。
很多中国的机构，比如一些保险（放心保）公司，已经获得了投资海外房地产市场的资格，但是他们仍然在规划如何实现真正的投资。位于伦敦金融城的劳埃德保险大厦出售予中国平安(601318,股吧)保险集团就是一个例子，但是其他机构可能在与有经验的当地基金经理一起寻求间接投资途径，从而达到分散风险以及了解当地市场的目的。
此外，私人财富投资也开始在欧洲活跃起来了，他们专注于住宅和休闲地产，而欧洲房产的额外好处就是用来交换相对温和投资的可能性。由投资管理公司和中国的银行管理的私人财富，在投资的规模和侧重点中更加机构化，可能会直接或者间接地投资欧洲房产。
日报：投资者如何决定是直接投资房地产还是通过一个房地产基金进行间接投资呢？你对个人和机构投资者有何建议？
Charles Graham：一个的考虑就是投资者是否有“内部”实力，来执行一项复杂的直接投资策略，包括从行业选择和组织、承销、执行、持续的投资管理，到最终撤资这一整个过程。每一项能力都需要深刻理解房产所位于的市场以及当地的布局。建立这样的“内部”实力需要很长的时间，代价很高，所以需要大量水平的直接投资额才划算。除了一些世界上的大型机构投资者外，这样的付出超出了绝大多数投资者的实力范围，因此通过房地产基金间接投资是一个强有力的替代方案，仍能使投资者取得海外投资主体的多元化。
其中一个不需要建立“内部”实力就可以实现直接投资房地产的方式，是向投资经理开设一个单独账户。这能使投资者充分参与到投资决策中，也需要基于房地产基金投资的不同费用结构，但这同样需要巨大的启动资金。
对个人或者机构投资者来说，最终的选择就是和当地的投资经理建立合资企业，对于直接投资房地产和间接投资房地产基金来说，这是一个非常受欢迎的选择。
此外，还需要考虑的是投资者所寻求的风险调整后的回报。回报越高，商业计划的实践就会更复杂，也需要来自当地管理团队更广泛的经验。
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