[摘要] 12万套！1千万平米！这是刚刚创下的2013年昆明商品房成交历史新高，远远超越2012年成交的8.22万套和721.28万平米，增幅近50%。然而，这种爆发式的增长在扑朔迷离的2014年还能持续吗？
12万套！1千万平米！这是刚刚创下的2013年昆明商品房成交历史新高，远远超越2012年成交的8.22万套和721.28万平米，增幅近50%。然而，这种爆发式的增长在扑朔迷离的2014年还能持续吗？
根据近日记者调查和专业机构、业内专家的综合分析，2014年昆明楼市的供求差距将继续拉大，很可能出现超过2534万平米的巨量供应，也就是说即使保持去年1千万平米的成交量，市场仍然是供大于求的局面。不过，本土地产界人士并非持有一边倒的悲观看法，大多数开发商仍然看好2014年。
今年昆明商品房供应量
预计在2534万平米以上
据昆明中原地产市场研究中心初步估算，2014年昆明新增商品房供应量预计将达到1000万平米以上。而记者也对2014年计划开盘的40多个新项目进行了粗略统计，新增预售面积约1400万平米。但这并非2014年全年的总供应量，因为还有上一年剩下的库存量，或者叫2014年初库存量。昆明房天下
那么，2014年初昆明商品房库存量是多少呢？记者进行了测算：根据往年的供求情况，业内人士保守估计，2013年初昆明商品房库存量至少有500万平米以上（上一年剩下的库存量），而2013年新增商品房预售面积为1651.5万平米，两者加起来，可以推算出2013年总供应量大约2151.5万平米。我们再用2151.5万平米的总供应量，减去2013年昆明商品房成交面积1017.63万平米，可以推算出2014年初库存量在1134万平米左右。昆明房天下
现在，我们把2014年的预计新增预售面积1400万平米，加上2014年初的库存量1134万平米，可以粗略推算出2014年昆明楼市商品房总供应量在2534万平米以上，比2013年2151.5万平米的总供应量增长约17.8%。昆明房天下
昆明中原市场研究中心分析指出，2013年昆明楼市的消化能力得到进一步的释放。未来随着城中村项目不断面市，供应量将继续大于需求量。在整体市场的供应中，2013年昆明楼市还是以住宅物业为主导，商业物业还未真正大量入市。2014年后随着各项目住宅物业逐步去化，各项目将陆续推出商业类产品，在今后1-2年快速投放市场。昆明房天下
2014年
或将出现量价齐升的局面
从昆明中原提供的数据看，在商业及商务类投资产品的成交备案数量上升和内购房源成交备案数量上升的共同作用下，2013年度昆明商品房成交备案均价的水平保持在7800元/平米左右，价格走势平稳。随着2013年度成交备案面积大幅上涨，成交备案金额也呈现出了激增的态势，环比增长36%，增长率较去年上浮了18个百分点。预计2014年成交量和成交价格或在平稳状态上有所上浮。昆明房天下
但是，不少业内人士也表示，2014年昆明楼市如果放量太大，还是存在市场能否消化的问题，后市是否存在需求不足的问题值得关注。主城中心区或成熟商圈区域的项目，将会产生“物以稀为贵”的价值效应。金产区、官南板块、北部山水新区等未来潜力巨大的区域，物业或将催生新的投资热潮。昆明房天下
西市南市供应剧增
边缘项目或将以价换量抢市场
■都市时报讯 （记者 马桂梅） 据记者不完全统计，计划在2014年开盘的新项目目前已有40余个，还有不少分期开发，分期推盘的项目未列入统计。从统计数据来看，西市区和南市区依然是2014年火热的区域，开盘项目多，产品丰富，几乎涵盖了住宅、公寓、写字楼等全系产品。昆明房天下
从昆明中原调查数据来看，备受瞩目的刚需类产品分化比较明显，开始由之前的舒适性两房转向了功能性更强的紧凑三房。这类客群，他们集中购买的产品面积集中在90平米以下，这主要是由于大量有经验的开发商开始入驻昆明，其对于产品的理解和开发的经验，对昆明房地产住宅市场的产品结构产生了一定的促进作用。另外刚需产品与改善类产品供求比间的差距开始缩小，也反应出昆明市场中虽仍以刚需类客户为主，但伴随消费升级的趋势、政策的调控客户的选择或将向部分弱改型产品变化。昆明房天下
另外，传统的80平米刚需产品主要集中在昆明中心区的一至二环板块内和西市区，中心区内由于单价较高，打造小面积段产品意在控制总价；西市区内以本区域的地缘性的首置客户居多，小面积的刚需产品符合区域内客户特征。实用性更高的紧凑型产品及改善类产品主要集中在南市区内，体现出“南富”这一业内的区域定位。对此，昆明中原地产资源中心研究人员表示，目前整个市场的产品供应多元化、产品功能和价格均达到高性价比，因此准备置业的客户可以在市场中选择适合自己的物业进行置业。昆明房天下
一大批项目延迟到2014年开盘 刚需仍将是住宅市场主力军
■ 都市时报记者 马桂梅
对于2014年的昆明楼市，记者采访的近50位专家、机构、开发商、购房者发表了自己的意见，看空派、观望派和乐观派各执一词。不过，对于具体项目的销售，大部分业内人士表示，还要看开发商的品牌、产品和地段。一句话，好房子还是不愁卖。但是，对于投资者来说，商业、写字楼物业的投资风险在增大。
上半年
或将成为开发商抢客主频段
“在昆明，前十年市场600-800万平米算是常态成交量，2012年成交800多万平米，2013年成交1017.63万平米，与2012年相比超过50%的上涨率。随着大量城中村改造项目的上市，住宅、商铺、写字楼产品集中爆发，体量令人堪忧。”业内人士刘先生对2014年的昆明市场表示担忧。昆明房天下
在记者统计的40余个计划2014年开盘的项目中，预计上半年开盘的项目就占了一半，涵盖了住宅、公寓、商铺和写字楼全系产品，可谓都在争抢先机，想要步步为赢。针对此现象，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远分析，严峻的形势面前，跑在前面的胜算比较大，加快去化速度，尽快回笼资金，降低成本已是开发商的当务之急，抢时机开盘是关键一招。但是，也得看市场接纳情况如何，产品品质、蓄客情况也极大地影响着开发商开盘节奏。昆明房天下
抢跑者先赢 住宅将迎成交高峰
住宅方面，刚需群体仍将是主力军。从记者不完全统计的数据情况来看，大宥城、绿地香树花城、兆丰六千城、中天城·红郡、奥宸中心、瀚林澜山、南悦城、医大广场、南亚之门等原计划在2013上市的项目延迟到2014开盘，都将提供大批量可观房源以供选择，届时，继续发力的刚需仍将带来一波住宅成交高峰。
从昆明中原调查的数据来看，成交产品各面积段区域分布较为丰富，户型在80-120平米的住宅仍是抢手货，也是市场主要推广产品。2013年昆明住宅8000元/平米上下的均价来看，虽然2013年以量价齐升定论，但微涨已成趋势，且目前住宅市场不少项目抢抓刚需推出优惠也比较给力。锦悦四季8300元/平米起价，怡和景苑7700元/平米，朝九晚五首付5万元起，金尚俊园分期首付1成起……诸多住宅产品价格如此“亲民”，一些投资客和改善型购房者为高成交量做出不小贡献，加之刚需的不买不行，高去化率也就顺理成章地诞生。昆明房天下
地段为王 投资要经得住诱惑
“做投资，要素还是地段！风险的防范，从这里可以降低一些。”说到2014年地产投资话题，昆明市房地产开发协会秘书长刘践很赞同李嘉诚的地段理念。“区位地段好的产品，你的后期运营压力也会小很多，也会比区位环境较差的同类产品明显得多。这一点，相信成熟的地产投资客比谁都清楚。”
但是，目前市场上不少项目为了吸引客源，也大打牌，涌鑫哈佛中心公寓28万一套起价，安宁世贸广场商铺月租金每月可高达450元/平米，双城际Loft公寓6300元/平米，；中铁云时代广场SOHO个性商务公寓精装均价7000元/平米左右，中天城公寓8200元/平米……都是价格比较诱惑的公寓产品。昆明房天下
另外，商铺写字楼价位更是参差不齐，一环到二环区间的项目，汇都首誉均价13000元/平米，霖岚国际均价11500元/平米、人民路壹号广场写字楼均价11000元/平米。再远一些，西城时代写字楼均价仅7488元/平米，鑫都韵城均价9800元/平米。昆明房天下
良莠不齐的市场行情面前，石远建议，购房者买涨不买跌的心理，会使楼市更加火热。另外，银行资金额度受限、资格审核程序缓慢等因素势必会对未来楼市产生一定的影响买房者要谨慎买房，不能仅从价格出发，要全面考虑房屋的地段、环境、品牌等因素。昆明房天下
2014年昆明新增开盘项目（部分）
项目 业态 预开盘时间
东市区
南市区
西市区
北市区
中心区
瀚林澜山 普通住宅 55 2014年4月
阳光俊园 住宅、公寓、商铺 10.65 2014年
南悦城 住宅、商铺 42.68 2014年
双城际 公寓、写字楼 17.3 2014上半年
汇荣时代广场 写字楼、商铺、产权式酒店 6.64 2014上半年
海源·高新天地 公寓、商铺、写字楼 21.35 2014上半年
羲辉·城峰国际 公寓、商铺、写字楼 1.37 2014上半年
绿地·海珀澜庭 别墅 46 2014年
中铁云时代广场 商铺、写字楼、公寓 35.29 2014上半年
中天城·红郡 住宅、商铺、写字楼、公寓 16.85 2014年中
银河北庭 普通住宅 36.01 2014上半年
天阔 普通住宅 24 2014上半年
山水润城 普通住宅 37.82 2014年中
学府·协信天地 公寓、商铺 12.16 2014上半年
兆丰六千城 住宅、商铺 23.8 2014上半年
都市时报记者 马桂梅 （注：本表为不完全统计，仅供参考）
专家观点
风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：
昆明写字楼的挑战系数
目前，房地产项目产品规划已经形成住宅50%、商业30%、写字楼20%“三分天下”的普遍格局，尤其昆明的城市综合体项目，都做了全系产品规划。单个综合体项目一多，整个市场上住宅、商业、写字楼的产品总量就比较多。
2014年，昆明楼市的焦点不应该是住宅，而是商业和写字楼！尤其写字楼的挑战系数！客观来讲，住宅市场依然能靠刚需群体依然稳住，形势会是比较平稳。但是商业和写字楼的危机就不那么容易化解，巨大的存量又是大考。
昆明商业的价格被虚高，商铺的租售比已经失衡，现在，15年能收回投资回报，租金能到150元/平米的铺面已经很难得，不少项目出现较高的空铺率、或者较低的租金，也是行业发展的一个瓶颈现象。
昆明楼市出现不少项目以X%的投资、X年返租的营销手段，这不仅是年关钱紧，加快去化回本周期的做法，2014年，不少大体量的商业项目，这种营销会更密集。尤其一些销售方式不当、区位条件不突出的项目产品，资金流动力较弱，矛盾也将会更突出。
对于专注商业的投资者来说，还是那句话：投资有风险，2014年要更谨慎。在出手之前，充分进行项目的实地考察，看其运营环境是否成熟、商圈发展情况、周边环境等，不要盲目被高额的投资吸引。总之，看地段！看开发商！看产品！
大理嘉逸集团总经理李继峰：
整个楼市今年不会有太大变化
以昆明的城市化进程来看，除去城市居民本身需求外，还有不断入昆的农村人口的住房需求，所以，昆明的市场需求一直在往上走。我国十三亿多的人口，农村人口就占了百分之七八十。但是现在还有多少人呆在农村？父母进城打工，很多小孩也会随着父母一起外出上学。百分之七八十的人到城市里上大学，大学毕业之后留在城市工作，这些群体他们就有很大的住房需求。像那些工作时间不久的年青人，准备结婚的，刚好有点闲钱的，都是楼市的需求群体。
对地产商操盘来讲，政府对开发商的管控作用，使得房产商对资金的需求更进一步加大，银行房贷政策加紧，随着融资成本的增加，开发商也在做出转变，与其承担高额的融资成本，不如将实惠让给购房者，推出优惠的价格，两厢得益。
2014年，整个楼市不会有太大的变化，因为国家对地产的方向和口径不可能一下就变得很大，所以大部分人都不要抱很大希望说楼市一下子就很好，或一下子就很糟糕。目前昆明有很多大体量的综合体项目，分期开发、以价换量，不同项目区域不同，项目周边配套、环境等因素最终决定了它的产品性能，好与坏，品质高与低。市场需求、推广计划、客群等方面也需要分别对待。
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