[摘要] “这十几年我一直看好中国房地产的发展，坚定看多，称得上是个‘死多头’，但现在我已经由多转为中性。2014年部分一二线城市还会稳中有升，但大多数的三四线城市不崩盘将是万幸。”
“这十几年我一直看好中国房地产的发展，坚定看多，称得上是个‘死多头’，但现在我已经由多转为中性。2014年部分一二线城市还会稳中有升，但大多数的三四线城市不崩盘将是万幸。”一券商首席经济学家一接《投资时报》电话就明确表示不接受采访，但谈及楼市，他还是控制不住表达出自己的观点。
2014年中国楼市怎么走？这个话题在岁未已引发无数争论，从格林斯潘到任志强，从谢国忠到聂梅生，聚诉纷纭，莫衷一是。房天下
诺贝尔经济学奖得主罗伯特?希勒对中国房价过高的评论，让看空楼市者找到了理论依据，沉渣泛起。但仁者见仁，智者见智。2013年年末，中国银行(601988,股吧)业协会和普华永道联合发布《中国银行家调查报告2013》，该报告显示，有2/3的受访者认为，未来一年一线城市房价将继续上涨，还有超四成银行家认为二三线城市房价未来一年内也会继续上升。报告受访者为76家银行的1604位银行高管。房天下
可以看到，以任志强为代表的地产商对未来的中国楼市抱有信心，同时作为地产商的支持者—银行，也是看多者居多。这些最了解和关注中国房地产的一线人士尚不紧张未来发展趋势，外人又何必说三道四？
事实果真如他们所言，中国房地产没有泡沫吗？未必，也许只是当局者迷。房天下
是利器也是凶器房天下
无可否认，过去十几年的中国楼市是一个大众投资市场，起初的参与者带着资金蜂拥而至，伴随着价格上涨，越来越多的人积极进入，而后是越来越多的投资人因为外力被迫退出，市场逐渐收窄，但价格直上云霄。
推动中国房地产价格上涨的动力无非就是两点，一是土地，二是资金。房天下
这十年是中国房地产调控的十年，各项政策不仅限制了供应，也同时将一个市场化的商品变成了行政主导的稀缺性商品，价格因素也在一定程度上被扭曲，逢调必涨的结果购房者对政府丧失信心。同时，这十年也是货币超发的十年，加上超级大国美国一轮轮的量化宽松，也让市场中资金充沛，投机盛行。房天下
现在，这种情况或正在改观。房天下
从2013年的地方政府房地产调控手段来看，除了限购、限贷等常规措施，更注重土地供应，尤其增加了商品住宅和保障房土地供应。显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需失衡。房天下
土地供应量影响着房地产的价格。2013年的土地供应量增加由负转正，意味着2014年的市场供应量会增加，每一次土地高速增长或增加的过程中，房价增幅都会放缓。房天下
国家统计局公布的数据显示，2013年11月，70个大中城市平均新建商品住宅环比平均涨幅为0.6%，较10月的环比平均涨幅降低0.1个百分点。同比涨幅扩大的势头则自9月以来连续3个月减弱。房天下
目前，在已有十多个城市提出“要扩大土地供应”。如南京、长沙、厦门等市，都对增加供给做出明确规定。房天下
一旦某一城市土地供应量大增，其结果不言而喻。温州就是典型性事例，统计数据显示，2013年11月，温州是新建商品住宅价格同比下滑的城市，且自2010年以来下滑近20%，该市从2013年初至12月初共出让土地超过2900亩，创历年新高。房天下
一直酝酿退出的美国量化宽松货币政策正式启动，也会挫伤中国房地产。因为，资本流向的转折会直接触及各类资产价格，引发房地产价格的波动。而房地产价格的波动与影子银行和地方债务的联动则会引发金融领域的系统风险。房天下
谢国忠认为，中国的影子银行已经成为持续的投机活动的主要融资来源，2013年一半的信贷都是通过这种方式完成。这样的融资方式通常时间较短，投机游戏通常是通过发新债还旧账得以延续，“人们之所以还愿意玩这种投资游戏，是因为对资产的价格还有上升预期。”房天下
如果对后期价格不看好，就会有人不断抽离市场，使得这种以新还旧创造的流动性无法延续，如果将来有一个信托或房产基金崩盘，就会导致整个投资信心崩溃，大部分投资者就无法套现脱身。房天下
或正如任志强所言，二套房首付比例已达70%，杠杆率极低，中国房地产不可能有泡沫。如果是自己全款付，还有什么泡沫？要赔也是赔自己的钱。房天下
任志强的这番话有道理，但他更多考虑的是开发商和银行的利益，那些承担了70%风险的购房者则只能自认倒霉。现在很多有钱人在抛售物业，转移资产去境外，而国内很多普通老百姓却在接盘，如果楼市泡沫破裂，最终埋单的肯定不是政府，而是普通老百姓、中产阶层。房天下
一二线稳守三四线苦撑房天下
当然，我们也不能说因为土地增加、资金减少就会造成中国房地产崩盘，风险的汇聚也需要过程。房天下
信贷紧缩会有助于遏制房价上涨的步伐，但供需条件仍然是影响房市的主要因素。尽管一线城市的房价泡沫会变得更加严重，但供给量的短缺也意味着市场需要更长时间才能消除泡沫。在住房供给量更为充足的部分小城市，2014年房价将开始下跌，这是来自摩根大通中国首席经济学家朱海斌的观点。房天下
“中国房地产已进入非理性繁荣”—持这种观点的人并不少。房天下
这一阶段中国楼市有以下三个特征：1.房价走势如同冰火般分明。极少数金融中心城市价格飞涨，过度开发城镇相继崩盘。豪宅与“鬼镇”齐飞，癫狂与落寞同在；2.楼市价格呈现结构失衡。新建房与二手房的价格倒挂，可比区域的新房地价超过二手的现房市价，住宅价格超过的商铺价格；3.房价上涨背离真实需求。房产的租金远低于国债率，住宅均价远高于居民的可支配收入，驱动房价上涨的主要力量是资金流动与致富欲望。房天下
2014年的中国房地产市场热点将更集中在中心城市。这从2013年的土地出让和十大房企的动向就可见一斑。房天下
截至2013年10月底，国内十大房企拿地合计花费2387亿元，创下历史新高，较2012年同期865亿元的拿地金额更是大涨了176%，但同时标杆房企前10个月购入的土地中，三四线城市土地占比首次低于20%，仅为15%，同比下滑37%。房天下
目前，三四线城市的周转率已经在下降，特别是商业项目销售下滑，大户型和别墅等已无人问津。这些城市的泡沫已十分明显，开发商拿地收缩，特别是不再到三四线城市建综合体，并且改变产品定位，回避大户型等高端产品，更关注刚需和改变型买家。房天下
由于三四线城市前期造城运动产生大量住房供给，在人口外流、楼房滞销的条件下，“鬼城”现象也正在不断扩大。房天下
现在，“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题，不确定因素也让它们不敢冒进，更多采用一种防御性战略。人流和资金流越聚集的城市自然安全，回归一线已成必然选择。
那些被开发商所抛弃的三四线城市，2014年的日子将极为难过。不崩盘就已是万幸。而当块多米诺骨牌倒下后，这种蔓延之势也一定会波及一线城市，区别只是时间的快慢。房天下
综合以上分析，《投资时报》预测，买房的时代在2014年必然结束，如果目前还有高风险投资产品，建议在2014年上半年前抓紧套现。房天下
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