[摘要] 住建部6月7日发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《评估办法》），确定房屋征收补偿将完全按市场价进行，将成为《国有土地上房屋征收与补偿条例》重要补充法规。《评估办法》的亮点在于，明确了依照市场法评估被征收房屋、征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。
云南信息报讯（记者马力） 住建部6月7日发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《评估办法》），确定房屋征收补偿将完全按市场价进行，将成为《国有土地上房屋征收与补偿条例》重要补充法规。《评估办法》的亮点在于，明确了依照市场法评估被征收房屋、征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，不再综合政府定期公布的房地产市场价格。评估机构由被征收人选择、评估更多体现土地价值等原则。
■房屋征收评估新流程
●选定机构
被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。
●签订合同
一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。
●实地评估
估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。
●公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。
●交付报告
公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
●申请复核
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
●申请鉴定
被征收人或房屋征收部门对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
变化1评估价格完全依照市场
2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。前日发布的《评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
【解读】北京市房协副秘书长陈志表示，这表明对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格。
变化2评估机构由被征收人选择
《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
而《评估办法》明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。
【解读】陈志表示，由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现。不过如选定评估机构的办法，还需细化。
变化3评估更多体现土地价值
《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。
而《评估办法》明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
【解读】陈志认为，过去，在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。
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