[摘要] 本报9月27日理财周刊提出了国庆“小房换大房”策略，就在刊登后不久，就有读者反应，在现在昆明房市价位不明朗的前提下，先下州市投资一套房产，等昆明房市稳定之后再杀回来是否可行的建议。
本报9月27日理财周刊提出了国庆“小房换大房”策略，就在刊登后不久，就有读者反应，在现在昆明房市价位不明朗的前提下，先下州市投资一套房产，等昆明房市稳定之后再杀回来是否可行的建议。“毕竟现在新房贷调控政策刚出不久，对于一、二线城市的房价是否会有影响暂且还拿不准，加上金九银十的购房好时节也快要结束，年末昆明的房价是否还会上行现在很难看清。”业内人士表示。
据记者了解，相对于昆明房价的不稳定，云南部分州市的房价从下半年开始的确上涨较快，如腾冲，记者5月份去时，虽然有高端别墅已经卖到上万元，但是普通商品房均价也不过2500元/平米，可现在均价已飙升至近4000元/平米。大理也不甘落后，据了解，半年不到，均价也着实上升近千元，一些位置相对较好的商品房更是上涨超过2000元/平米。“3季度，云南的房价总体来看，几乎呈现了昆明上下波动而周边普涨的情况。”业内人士直言。
【案例】
来回折腾赚差价可行否？
年近30岁的吴先生，在昆明市一家企业已经工作了6年多，租住着一套30平方米的单人房。“一直都想在昆明买一套大房子，无奈房价太高，只能望而兴叹，上半年，一套100平米的房子首付也要21万元左右。”吴先生表示，最近，有朋友介绍曲靖、楚雄的房子很便宜且离昆明又不远。
“我想借现在昆明房价波动趋势未明，而州市房价涨势火爆，是否可以打个时间差，先买州市房价的涨，折回来再买昆明房价的跌呢，这样一去一来，可能就节约出十来万。”吴先生计算了一下，如果上半年在大理买一套100平米的房子，现在卖出可收入10万元。“但是这只是我的设想，想请专业人士帮我分析一下。”吴先生表示。
吴先生现在每月收入为4500元，房租每月500元，生活开支每月1000元，加上年终奖一年下来也有3-4万元的积蓄，现在银行里有大约10万元的储蓄。吴先生的父母是退休教师，有住房与固定收入，吴先生如要买房，父母可拿出5万元现金作为支持。
【理财诉求】
在如今一二线房价调控吃紧，三线房市宽松大涨的情况下，吴先生在州市昆明来回折腾赚取中间差价的计划是否可行？
如果先购买州市的房产，上涨后卖出回来昆明再买房产，是否还可以拿到一套房优待？假设来回倒腾不行，那现在趁昆明房市的波动机会杀入，是否更合乎吴先生的情况。
吴先生个人资产负债表（单位：元）
个人年所得项金额年支出项金额
工资收入 54000 房租 6000
银行储蓄（现）
100000 生活开支 12000
年终奖 30000
收入合计 66000 支出合计 18000
根据吴先生家庭财务分析可知，吴先生每年可结余6.6万元，在这样的情况下，除去每年的应急准备金6000元，还能有6万元可作为投资。吴先生刚30岁，在银行办理20年以上的按揭非常容易，所以贷款金额可以控制在30万元左右，加上吴先生双亲都有固定工作，所以没有后顾之忧。
【理财规划】
“针对吴先生的理财需求，我提两点意见，首先现在提出这样的思路是好的，打一个来回赚取差价，但是吴先生要考虑，下州市投资房产，必须有1年以上的暂住证才可能获得按揭贷款支持；其次，还要考虑，一旦发生信贷关系，虽然现在云南的房产交易中心还没有联网，但是信贷记录早已联网，像吴先生的这种情况，在昆明还没买房，所以建议不要在州市贷款投资（当然就目前吴先生的情况也贷不到），应该选择抵押父母所居住的房产，贷款3年期10万元，这样就有资金25万元，可在大理购买一套60平米左右的房产，每月月供3000元左右，就可完成投资计划，对于吴先生与其父母来说或可接受。”富滇银行大理州分行相关业务人士分析。通过这样的操作，就可以满足吴先生既要保住按揭一套房的优待政策，同时又下州市投资的双重要求，但吴先生也要注意，虽然3季度州市的房产，如大理涨价明显，但是毕竟是过去式，现在再投资一定要选好位置与户型，三思而后动。
对于吴先生的情况，中信银行曲靖分行理财经理徐伟则表示：“虽然目前房价处于调整态势，但国内消费者对购房的刚性需求依然强烈。尤其在昆明，随着城中村改扩建工程的持续推进，作为云南省会城市的昆明，其房价的调整可认为是顺应政策调控的阶段性的调整而已，放在同期相比，昆明的房价依然较州市房价上涨快很多。”
徐伟建议：在现在国家严厉打击多套房贷投资的风口浪尖，对于房产的投资需要十分的谨慎，特别是像吴先生这种没有太大的资金量，盲目投资很容易让自己背上沉重的负担。毕竟现在的房市行情不一定还会重演2-3季度的行情，在严厉的政策调控下，州市买房贷款记录一定会进入昆明的银行的系统，导致再回昆明买房时变为二套房。
“州市投资规划虽然有一定机遇，但是风险也不容忽视。所以不建议选择州市投资规划，建议直接购买昆明房产，刚性需求不用过多考虑房价的涨与跌，现在只要考虑是否有购买能力就可。”徐伟表示，按照现在昆明的房价，吴先生要想购买还是有一定压力，毕竟积蓄与父母支持相加不过15万，一套100平米的房产，现在昆明也要60万元左右，那30%的首付就是18万元，所以建议现在吴先生可以出手购买一套80平米左右的房产，按50万元的房价计算，贷款35万元30年期，每月月供不到2000元，吴先生完全可以承担，并且可以拿到一套房贷的优惠政策。
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云南十大理财团队（师）出炉
近日，2010云南金博会组委会之2010云南十大理财师、十大理财团队评选大赛在云南大学科学馆二楼报告厅进行决赛。
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