[摘要] 房地产市场属于政策市，从今年出台的被称为“史上最严厉的房地产调控”一路走来，目前的房地产市场调控暂时转入缓和阶段，尽管有关房地产调控利剑将再次高悬的传言依旧甚嚣尘上，一会是将加息炒得沸沸扬扬，一会又传来取消首套房贷优惠政策可能全面铺开的消息，但进行理性房地产投资的机会点一直存在。
房地产市场属于政策市，从今年出台的被称为“史上最严厉的房地产调控”一路走来，目前的房地产市场调控暂时转入缓和阶段，尽管有关房地产调控利剑将再次高悬的传言依旧甚嚣尘上，一会是将加息炒得沸沸扬扬，一会又传来取消首套房贷优惠政策可能全面铺开的消息，但进行理性房地产投资的机会点一直存在。
进入目前的后新政时代，房地产投资的大时代已经站在了启幕的关口。昆明主城房地产投资市场亦是如此。
市场需求的大量释放很容易成为刺激投资需求的导火线。随着近段时间楼市反弹格局的出现，不少城市爆出投资客卷土重来的消息。与这股势头一致，包括五华区、西山区、盘龙区、官渡区在内的昆明主城四区房地产市场日前涌现的购买力中，也不乏投资客。
事实上，不管处于房地产市场的任何阶段，投资客都不可能全部离场。业内人士分析，新政之初，连续的政策重拳在一定程度上击溃了楼市投资客的神经，但房产投资群体不小，想要在这么短的时间内真正实现卷土重来的范围不会太大。
■投资扫描
投资需求未全面复苏
近段时间，昆明主城房地产市场成交数据出现复苏。据记者对昆明市房产信息网的统计数据显示，昆明主城四区8月份成交面积为41.16万平方米，环比7月涨幅为15%；成交套数更是高居5000大关，达到了5081套，环比增幅超四成。此外，9月1日至10日的十天内，昆明主城四区共成交各类商品房1696套。单从成交量上看，昆明楼市金九开局不错。业内人士分析，近期市场面转向上行，在一定程度上刺激了部分首次置业及改善型需求的释放。此外，也不乏部分投资需求的带动。
事实上，即使在4月份新政连续出台不久，昆明主城四区房地产市场上的投资需求一直并未全面撤离。以二手市场为例，尽管新政组合拳的陆续出击加快了二手房市场的洗牌速度，出现部分投资型客户大量抛售二手房的情况，但仍有部分投资客选择了“持房”观望，并且在碰到“合适的房源”时仍继续押宝。
投资客在这一轮反弹中及时出场，这一举措的连锁效应是可能引发国家出台更为严厉的调控政策，这种担心在市场上并不少见。而据记者对近期推售的部分新盘开盘情况的了解，其中投资客所占的比例并不高，在国家调控政策压力依旧存在的情况之下，市场上仍以刚性的自住型购房为主。
一份来自至祥置业（昆明）研究中心的调研显示，近半年来，包括自住和投资需求在内的置业偏好区域依旧集中在一、二环等离市中心较近的区域；户型以两房、三房为主，其中三房两厅的实用性房型青睐；从面积上看，为71-130平方米不等，特别是91-110平方米。
一般来说，专职的投资客的是面积较小的房型。结合以上数据可见，昆明房地产市场上的投资需求并不是十分明显，还未占到主流地位。
再以8月28日开盘的奥林匹克记者村为例，项目相关营销负责人透露，投资客的比例仅在一成左右，数量并不多。业内人士分析，就昆明主城市场而言，目前投资需求尚未全面复苏，担心投资客大举入市实属多余。
房产投资向主城外转移
受预售证收紧以及新增供应量多来自城中村改造项目等因素影响，目前昆明主城房地产市场的供需矛盾比较明显，这可能引发对市场投资、置业需求转移的间接影响。比如，投资、置业区域从主城向郊区甚至远郊转移。
“昆明房地产市场供给不仅需要满足昆明购房人群的需求，同时也需要应对州市的巨大市场需求。”黄雷分析，在市场需求不断扩大，而新增供给有限的压力之下，容易对昆明主城房地产市场产生“挤出效应”，即昆明市场无法满足的购买力，陆续向昆明远郊甚至周边的卫星城分散开来。
其他业内人士也表示，目前的昆明正在大规模扩容，未来的昆明将有诸多个区域中心组成，置业以及投资需求向外分散，是一种必然趋势。
■投资优势
软硬件共同提升带来投资机遇
无论是包括交通设施等硬件配套的不断完善，还是在绿化等方面对软环境的大量投入，正处于快速上升阶段的现代新昆明，到处是一派忙碌的景象。也正因为城市的提升，昆明房地产市场投资优势才能凸现出来。
交通等基础配套设施的完善，已经给昆明带来了巨大的变化。以二环快速通道通车为例，以前在东二环段从小庄立交桥开车到金马立交，走走停停，至少半个或40才能到，现在也就几的时间；以前从西园路上的西二环到金星立交桥，跨越半城的，可能一堵就是一两个，现在也就三十左右的事。
交通等硬件配套的改善也让人们的生活方式发生改变。原来受交通等因素限制，人们的生活半径短。而现在，人们完全有条件在短时间内实现跨主城四区甚至到远郊的卫星城消费。与此同时，随着人们生活半径的扩大，对应的是多个区域中心的形成。在这个过程中，昆明房地产市场也开始开疆拓土，进军到了主城以外更远的区域，一些品牌房地产开发企业甚至“走出省内，到省外发展去了”。
抛开桥头堡、城市化等大背景不说，昆明近一两年屡次在乃至全球范围内斩获的诸多大奖，无疑是对昆明软环境提升的肯定。它们在给昆明带来好名声、宜居环境的同时，也为昆明招商引资等经济活动提供了便利。
■投资劣势
政策的不确定性带来较大投资风险
在采访过程中，不少开发商和投资客对昆明房地产市场投资劣势，最常见的表达就是“政策的不确定性。”事实上，我们看到了政府在本轮昆明城市发展大潮中的诸多务实做法，又是大搞基础设施建设，又是各地到处招商引资。在这样的快速发展过程中，政府适当放缓脚步，并对房地产市场等进行调整，显然是抑制泡沫大量衍生的重要举措，这些都理应被理解。
为了吸引更多的投资商进入昆明，留下已经进来的投资商，将投资劣势转为优势，我们认为相关政府部门完全可以通过增加信息公开、及时制定明确的时间表等举措，让更多的人安心留在昆明。
■业界点拨
投资购买转让指标风险大
在进行房地产投资前，有一些基础理念需要首先建立。比如，在出手前，要对项目的风险进行全面了解，否则介入一个有风险的房地产项目投资，又有什么意义呢？在目前的昆明房地产市场上，存在大量团购及转让购房指标等行为，其间的投资风险非常大。介入这样的楼盘，很可能被套牢，甚至弄得血本无归。所以，遇到这样的楼盘，即使对方承诺的空间很大，也要慎重出手。又比如什么是投资？什么行为属于投机？看清楚再选择自己的站队。了解不同站队的优劣势，并做出正确的选择。只有把一些基本问题了解清楚了，才能在进行更为深入的房地产投资时，不至于那么容易栽跟头。
这里特别将目前房地产市场上两个比较常见的问题梳理出来，并请业内人士解剖，希望能够对部分购房者正确投资理念的确定起到作用。
问题1短线投机多
解决方案：房地产市场长期看好，可以试试长线投资
投资选择的是“绩优股”，遵循物业的资金；投机做的是短线，只简单地进行买进卖出，赚取其中的差价。
黄雷认为，短线的房地产投机行为不可取，它可能带来积累楼市泡沫的恶果，甚至可能引发进一步收紧的房地产调控政策的出台。此外，房地产市场在短期内难免会出现波动，短线投机风险很大。
从长远来看，房地产市场呈曲折性波动上升走势。土地资源的稀缺，房地产市场新增地块供给的减少，已是必然。与此同时，房地产产品较长的供应周期，也是由其报批、建设周期较长等产品特性决定。再加上仍在不断提升的城市化率，未来的城市对房产需求的大幅度提升可以预见。相比之下，长线的投资行为更为可取。
问题2 盲目投资
解决方案：立足理性，选择真正有投资价值的楼盘
刘天旸表示，在昆明房地产市场上，一些资金实力较强的潜在购房者，他们对后市总体表现乐观，但其中不乏夹杂着一定的投机的盲目情绪。有一点很明显，就是不少购房者是冲着价格去的，大多抱着“买点便宜的房产，未来潜力大”的想法。
相比之下，省外的房地产投资人群更为理性。他们在购房前，大多会对房产进行全面了解，比如，购房是否存在风险、投资多大、楼盘内在的价值支撑点有多大等问题。他们购买房产更多的基于看好楼盘的真实价值。
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