[摘要] 对于有充裕资金的投资者来说，投资房地产，除了选择普通住宅、商铺外，稀缺物业因其有着不可复制的稀缺资源优势，加之居住环境优良，不仅保值而且升值幅度快，受到许多投资者的青睐。本次房交会期间，同德·锦江嘉园、同德·极少墅、百大野鸭湖·澜山墅三大稀缺物业也将亮相，有志于投资稀缺物业的可要上心了。
云南信息报 对于有充裕资金的投资者来说，投资房地产，除了选择普通住宅、商铺外，稀缺物业因其有着不可复制的稀缺资源优势，加之居住环境优良，不仅保值而且幅度快，受到许多投资者的青睐。本次房交会期间，同德·锦江嘉园、同德·极少墅、百大野鸭湖·澜山墅三大稀缺物业也将亮相，有志于投资稀缺物业的可要上心了。
高端物业因稀缺而增值
尽管对洋房和别墅的定义，至今业界争论不断，不仅官方没有明确的定义，许多开发商对于此也是模棱两可，但它们有共通的一个属性，即稀缺性，这也是它们价值的主要体现。
不管楼市怎样变幻，稀缺性始终是衡量物业价值的准则。抗跌、保值、，别墅洋房因其真正的稀缺，成就自住投资的双。别墅能保持高速的态势，不单因为市场助推，最重要的原因是，从2006年国家开始的“禁墅土地令”，国家对别墅用地的严格控制，用地成为了“零供应”，别墅势必越来越稀缺。从规划上看，别墅主要是两至三层，独门独院，这是其他物业难以提供的高品质居住享受。
从层高上看，洋房则比别墅要高。洋房要求低密度一般为8层以下建筑，要求外部自然环境及内部景观氛围营造出色，同时采用典型的板式结构，采光、通风、观景良好。从稀有程度上看，由于昆明出让土地建设规划容积率一般都要求在5以上，像洋房这种容积率一般小于1的楼盘将越来越少，这也体现出其稀缺性。
昆明西片区稀缺物业价值高
从昆明房地产市场的供应情况看，稀缺物业占比并不大。昆明风之铃房地产研究中心发布的7月份分析报告中就明确，昆明7月在售楼盘中，别墅仅占5%，混合楼盘物业中也有洋房和别墅，但占比也不多。
专门从事高端物业销售的昆明开石房地产经纪有限公司经理杨国鲁在接受记者采访时也表示，昆明现在的别墅集中分布在西贡码头滇池片区、呈贡野鸭湖片区及世博园金殿片区，其中又以西贡码头滇池片区最为成熟，也最集中。目前滇池片区的别墅总量占据了昆明别墅总量的60%左右。
据分析，滇池板块别墅房源的优势具体表现在以下三个方面：离市中心最近，别墅“成群”；配套设施日趋完善，市政府的特殊定位——旅游度假区；建筑品质是目前昆明的——基本上都是纯别墅住宅区。
而其他所谓的别墅区域并不纯粹，基本上是洋房、别墅甚至高层等混杂在一起，因此的空间小很多。
体现在价格上，差距也不小。具体来看，滇池板块联排、独立别墅，均价在1.3-2.5万元/m2，世博园片区别墅均价在1.3-1.8万元/m2，野鸭湖片区别墅均价在7000-15000元/m2。
■投资利弊
投资瞄准稀有性
对于昆明稀缺物业的投资特性，杨国鲁表示，该种物业的特性是它相对的“稀有性”，由于面积大、资源优势明显、总价高，这类物业的投资群体也相对窄众。也因为投资的群体小，国家在进行房地产调控时一般不会拿这类物业进行“开刀”。这类物业的政策风险相对小，所以对于资金充裕的投资者来说，还是有很大的潜力可挖。
洋房、别墅等稀缺物业的投资人群，主要是为了改善自身需求，或者留给下一代。因此，市场对其需求一直存在。
杨国鲁表示，稀缺性物业还有一个特点，价格与价值更为接近，的永远是卖得最贵的。这类物业受外在市场因素的影响很小，房价相对坚挺。而一旦市场回升，涨幅也是惊人的。据杨国鲁介绍说，曾经接过一单别墅物业的生意，卖家委托价是1200万元，当有买家想接手时，卖家将总房价一次性提了300万元。最终，两个月后，该房源还是以1450万元的高价卖出去了。
■投资要诀
稀缺物业投资要选品牌
对于稀缺物业的投资，业内的普遍共识是要做好长线的准备。虽然稀缺物业增值快，但由于其价格高，需要转手的话需要买家有足够的实力才能接手，卖家也才能实现投资增值。
受众群体相对小。特别是今年4月楼市调控政策出台以来，国家针对房地产行业频出重拳，尤其是空前严格的房贷新政，大大提高了购买第二套房、第三套房的门槛和压力，而购买稀缺物业的客户基本都是第二套、第三套甚至以上套数住房。业内人士表示，稀缺的投资显然要比普通公寓高，不过现在稀缺物业项目的总价越来越高，进入的门槛也高，投资的话投入很大，这对个人资金情况是严峻的考验，投资这类物业一定要做好长线的准备，资金不充裕的买房人应该考虑其他短期投资产品。
而投资稀缺物业如何才能提高呢？投资人士表示，在房贷新政执行严格、房产税征收呼声不断，投资稀缺物业更需要购房者具备较好的鉴赏能力。所以，购买稀缺物业时要选取地理位置或景观资源具有不可复制性的产品，尽量选择增值服务多的品牌开发商开发的产品，这样在回报的安全性方面会更加有保障。
投资普通住宅看高层和超高层
与高端物业相比，普通住宅物业具有对投资资金的要求较低、受众群体广泛等特点，投资把稳，很容易找到下家，正因为如此，普通住宅物业一直都是投资市场的主流。
据记者了解，自有关部门日前发布了“关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知”后，昆明楼市十余年发展历程中，普通住宅物业以小高层、高层为主的物业模式即将改头换面，或许在不久后的一两年时间，高层、超高层将成为普通住宅物业供应的主力，成为寻常百姓购置的主流物业。
从即将开幕的秋交会上昆明主城参展的住宅项目90%以上都是高层物业也可以看出这一趋势。
高层和超高层将成为楼市最常见业态
近几年来，尽管经历金融危机、房地产调控，作为二、三线城市的昆明，房价始终未见大幅跌势，而是保持稳中有升。伴随着房价的波动式上行，许多市民依旧把房产投资重心放在普通住宅物业上。
普通住宅物业也一直是市场供应的重头。昆明风之铃房地产研究中心发布的7月份市场分析报告显示，昆明在售楼盘中仍然是以混合项目占到，占比到61%；其次是普通住宅项目，占到了23%。
事实上，普通住宅不仅售价在涨，其建筑高度也在往上涨。昆明关于城中村项目住宅建筑高度原则上不低于40层的相关规定，将直接致使未来昆明东、西、南、北片区区域涌现出大量高层、超高层住宅集中区。而这一趋势也已经在局部凸显出来了。去年新建的一些地产项目物业类型已经在往高层集中了。
地段有别高层售价从6000元-20000元/m2不等
昆明风之铃房地产研究中心发布的数据还显示，7月，昆明楼市普通住宅均价在6456.16元/㎡。但基于分布区域的不同，价格也有所区别。荣城房产常务副总毕永国在接受记者采访时就表示，一些地段优势明显的高层物业售价极高。以被称为昆明CBD区位的护国路一带为例，这一带主要以商业体为主，普通住宅很少，又由于是老城区，受到政府城区改造的影响，市场占有率只达到10%左右，二手房售价整体偏高，多数在1.2-1.5万元/㎡之间。又比如二手房价表现突出的顺城住宅，其高端物业已经达到1.8万元/㎡，部分房型甚至已经超过了2万元/㎡。
对比之下，一些市政配套设施尚不完善、商业氛围不足、居住氛围较浓的远郊区域，高层等普通住宅物业房价相对较低，每平方米单价主要集中在6000-8000元/m2的区间内。比如，高新开发区、东南板块的世纪城等区域。
■投资利弊
远郊大盘内普通物业投资价值高
进行高层、超高层的普通住宅物业投资，优势是刚性需求强，抛售时变现较快；众品类中涨幅；物业费低，民水民电；产权通常70年，是最长的。劣势则是购买者刚性需求强；受政策、舆论调控大，房价波动大；二套房约束多，短线投机风险大。但5年以上长线投资风险就小很多；毛坯居多，不宜出租；装修后出租，若租金不高，租不养贷。
此外，高层、超高层物业由于楼面地价较高，售价有时候还高于多层住宅。仍以护国路一带为例，由于地处城市的繁华中心，同时受到容积率和施工成本的限制，高土地成本造成了一些项目的高楼面地价，售价也相对较高，并且以小户型为主，但是，这类小户型的面积已经突破了适合长期居住的面积下限，且总价的值并不低，因此对于希望通过转手的投资者来说并不适宜，而如果进行出租投资则相对较好。毕永国也认为，该区域的投资特点主要以长期投资为主，因为市场比较成熟，空间不大，选择出租的长期投资方式，获得的投资比较突出，目前的租金水平普遍在50元/㎡左右（物业越大单价会相对便宜一些，在40元/㎡左右）。
相比之下，一些远郊大盘内的普通住宅物业，投资价值则更高。项目有自身的社区配套设施，同时依托城市中心的社会公共配套，生活消费及交通出行相对便利。且土地成本较低，容积率也相对低，加上建设成本等因素总体平衡以后，可以建造出综合成本较低的高层住宅，项目单套面积也相对较大，对于希望长期居住、首次置业或是投资需求的人群来说都非常合适。毕永国分析，对该类区域房产的投资受市政建设的影响明显，目前来说比较适合短期投资（流通速度快、高），不适宜长期投资，因为目前租价不高。
■投资要诀
长线投资看租价短线投资选新区
如果投资者购买公寓是用来出租的话，由于承租人群多是一些薪资高的白领大企业的中高层管理人员及其部分经商成功人士，所以对生活质量和居住舒适度有较高的要求，70㎡左右的两居室需求最为旺盛。
另一种方式则是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润。这类投资方式应选择在有潜力的区域置业，比如，未来几年内城市建设发展的重点区域、正在逐步形成和成熟的商圈周边、学校附近等，都是不错之选。
那么，在选定了投资物业的情况下，要怎么才能提高高层、超高层等普通住宅物业的呢？对此，荣城房产常务副总毕永国表示，可以从以下几方面着手：首先要根据投资方向选择投资区域，长投可选租价高的区域，短投新城区比较适合；其次，选择实力强的开发商，消费者品牌意识越来越强，大公司的项目质量相对稳定。
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