[摘要] 近日，中国多个重点城市房屋租赁价格持续上涨。据中央人民广播电台“中国之声”报道，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好的房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。
近日，中国多个重点城市房屋租赁价格持续上涨。据中央人民广播电台“中国之声”报道，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好的房屋租赁价格涨幅甚至达到20%。今年5月、6月，北京平均租赁价格为每月3000元，同比上涨20．3%。广州市中心五羊新城普通社区，一套70平方米两居室房的每月租金也从2000元左右涨到2400元。另外，成都、长沙等地，房租也有不同程度上涨。这种现象会否向二三线城市蔓延，现在还很难说。
房租上涨，给一些中低收入者带来了明显压力，特别是大中专毕业生。以北京为例，北京2009年应届毕业生的月平均工资为2472元，目前的租金已经高出应届毕业生收入的2成左右。即使两人拼租，租金也占去月收入的一半以上，这是一个沉重负担。
相比各地新楼盘、二手房成交量的直线下跌，为何房屋租赁价格却一路上扬呢？有专家为这种现象找了一些原因。一是所谓“季节”说。现在正是大中专毕业生走向社会的“旺季”，租的人多了，价格自然就涨了。二是所谓“补涨”说。这几年商品房价格上涨了好几倍，而房租却没有多少变动，现在要“补”。三是所谓“捣乱”说。中介机构故意捣乱，抬高租金，以谋取高额利润，等等。
专家们对市场的研究可能更专业，找出的理由也许更贴近现实。然而，在我看来，这次房屋租赁价格的上涨，主因还是“供需”不平衡，具有一定的必然性。租房需求的增加，是两方面原因造成的。一是不久前国务院出台的遏制房价过快上涨的政策起了作用，人们预计未来的房价会往下走，于是一部分有刚性需求的消费者，原来准备勒紧裤带购房的，现在想通过租房暂时解决眼前的困难。二是不排除一部分消费者转变了住房观念，不求所有，但求所用，坚决不做“房奴”了。这两个原因叠加起来，住房租赁市场的需求一下子就增加了许多。而供给方面，中央政府出台了一系列包括公租房建设在内的保障性住房建设政策，地方政府也陆续加快保障性住房（包括公租房）建设的步子。但从出文件，到筹集资金，到规划土地，到施工建设，有一个不短的周期。其间还可能发生一些其他周折，比如阳奉阴违啦，推诿扯皮啦。一句话，面对突然增加的需求，供给一下子还跟不上，价格就这样涨起来了。至于“季节”说，年年有“旺季”，以前怎么就没有像今年这样涨得厉害呢？至于“补涨”说，怎么早不补涨，晚不补涨，到国务院出台政策遏制房价过快上涨时才来补涨呢？至于中介机构为了谋取高额利润而进行的“捣乱”，那是任何时候都存在的。现在这种“捣乱”可能更厉害一点，那不过是利用了求大于供这样一个赚钱的机会而已。
找对原因才能想对办法。按“季节”之说，我们完全不用理它，过了这个“旺季”，房租自己就会下来。按“补涨”说，我们不必采取任何措施，因为“补涨”有一定的合理性。按“捣乱”说，我们只要严厉打击中介机构的不良行为，租金就会下来。事情恐怕没有这么简单。最有效的办法，我以为是加快保障性住房特别是公租房的建设，增加可租赁住房的供给。从一些城市已经出台的政策来看，公租房的租金是市场价的30%—60%。还以北京、广州为例。北京今年5月、6月房屋租赁均价是每月3000元，30%是900元，60%是1800元，取一个平均值，1350元。广州市中心一套70平方米的两居室住房，现在的月租金是2400元，30%是720元，60%是1440元，取一个平均值，1080元。如果两人合租，北京一人的月租金是675元，广州则是540元，应当在可以承受的范围之内。而且公租房的推出，必将对房屋租赁价格产生影响，房租的过快上涨肯定会得到遏制，下降的可能性也会增大。
解决任何问题都要着眼于治本。增加可租赁住房的供给，就是解决租金上涨的治本之策。
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日前，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。而目前，在大开发商的降价带动下，楼市降价潮越来越大。二手楼市在这一冲击下也迎来了全面下降。
调控不会半途而废
住建部政策研究中心副主任王珏林表示,中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备,调控政策不会半途而废。王珏林表示,目前包括部分地方政府在内,各方主体对此次楼市调控能力多少存在一些疑虑。有的甚至还认为之前的几次楼市调控最终都以“放松”或“救市”告终,并推断下半年或者明年初中央可能会救市。
王珏林透露,事实上,中央已对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。他分析,本轮调控和之前的几次房地产调控存在不同。,这次调控由国务院亲自“操刀”,国务院出台具体的措施,由地方政府落实。第二,本轮调控呈现差别化,即打击投资性、倾斜自住型、增加保障性住房,刚性需求不会受影响。第三,本次调控抓住了市场问题的根源,一是供给不足,二是管理不完善。第四,本次调控对房价上涨过快的一线城市影响大,但对600多个中小城市影响较小。
开发商酝酿价格战
5月初恒大地产高调宣布旗下在售楼盘8.5折销售，初时在业界引起极大反响，万科、绿地等地产巨头当即表示不会跟进。但5月的成绩单彰显了降价策略的成效，恒大地产成交金额、销售面积双双飘红，而没有实施降价销售的万科同期销售出现双降。
地产专家表示，销售业绩一增一减，对开发商的定价策略极具启示性，随后不难想象，佳兆业率先在深圳试探性降价，进入6月绿地集团急不及待地宣布41个城市的100个楼盘优惠促销，就连万科总裁郁亮近日也喊话“万科也绝不会硬扛着不调整”，并高调宣布上海新开盘项目琥珀臻园以底价销售。
业内人士认为，自新政出台后，房企融资遭遇“十面埋伏”，首先是银行对开发商贷款进行审查，贷款拿地受到严格限制；随后开发商的信托贷款融资渠道遭到封杀；6月初上市房地产公司增发融资夭折。开发商一面受融资困扰，另一面则受到税务部门清算土地增值税的考验，对房企资金流形成剪刀差压力。出于对规避风险考虑，大型开发商倾向于快速销售回笼资金，由此降价促销成为必然选择。
据记者了解，近日北京、上海、深圳等地的开发商已开始降价行动，其中深圳新房房价降幅较大，再一次走在市场前头。由此推断，房价过高泡沫积聚过大的地区将率先回调。由于广州房价相对处于较低水平，因此波动预期较小。
新房降价倒迫二手房
随着绿地、万科等标杆式房企加入降价行列，将对中小开发商造成极大的影响。值得注意的是，近日深圳、杭州等新房价格撕开了下跌裂口，根据美联物业()研究中心数据分析，上 圳新房成交均价跌至15563元/平方米，环比下跌14%。
美联中国广州区市场研究表示，由于政策导向，购房者可选择房源增多，而现时市场的成交主体为自住需求，其可视为一个短期的恒定值，当需求不变，一二手房源的成交将出现此消彼长的格局。现在开发商实施强势的降价促销，势必影响到二手房市场。
该公司负责人认为，对于二手房的影响，首先就是挤占二手房市场成交量，随后从量变到质变，将对二手房价形成倒迫机制。由美联物业(广州)公司反馈，包括广州市场在内，现时二手楼放盘价出现了松动，议价空间增大。当然，现时价格松动还只是分散性分布，但在市场环境没有大改观的情况下，假以时日二手房价将迎来整体下跌。
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