[摘要] 昆明市很多老旧居民小区，物业公司依然按照上世纪90年代由物价部门核定的标准来收取物业费。由于收费标准偏低，而物价、劳动力价格在上涨，物业公司运作困难的现象逐渐凸显，不过这个现象在新小区中却不多见。
“物业费入不敷出”、“公司每年都在亏损”……在记者就物业费公示问题走访多个小区时，一些物业公司也在大吐苦水。
昆明市很多老旧居民小区，物业公司依然按照上世纪90年代由物价部门核定的标准来收取物业费。由于收费标准偏低，而物价、劳动力价格在上涨，物业公司运作困难的现象逐渐凸显，不过这个现象在新小区中却不多见。
物业费究竟该按照什么标准来收取才合理？昆明市发改委相关工作人员表示，从2005年后，小区物业费的收费标准不再由物价部门核定，而是放开来由市场调控，一般由物业公司和业主协商定价。
物业费收高还是收低了？
业主质疑
公示的账目为何年年都亏
日前，记者获得一份某物业公司2007年公示的物业费收支表，这家物业公司全年收入总额为180万余元，包括综合服务费、车辆停放服务费、卫生费等6项费用收入，其中，综合服务费占收入总额的67%，停车费用占30%左右。
支出一栏中，20个支出项目共计支出总额为190万余元，其中，工资支出约92万余元，占支出总额的48%。除垃圾清运费、绿化费用、庭院管理人员费用外，还有会务费、公证费、福利费、职工教育经费、折旧费、业务招待费等12项费用，占支出总额约23%。利润一栏显示该物业服务公司当年共亏损17万余元。
怀疑公示内容有猫腻
记者就“物业费公示”问题随机采访了30名业主，虽然大家都一致认为希望“明明白白消费”，可当问及是否相信公示结果时，大家又都摇头。
王丽（化名）在新迎小区住了5年多，虽然每年300元左右的物业费并不高，但对于物业公司提供的服务，王丽说很失望。
王丽表示，小区每年都会公示物业费收支情况，但“没有心肠看”，因为“看了也白看”。她认为，公示内容上漏洞太多，一些只有物业公司才能解释的“项目”，肯定存在很多猫腻。
要让公示内容真实、可信，王丽建议，可以请相关部门介入物业费收支过程并进行监督，而进行监督的部门，“要与物业公司没有任何瓜葛”。
因为质疑所以无所谓公示
在记者走访的10余个小区中，大多数业主和王丽持相同看法，都认为即使物业费收支情况进行公示了，结果无外乎“亏损”这一结果，而其中各项支出项目，也是“物业公司自己说了算的”。
业主们认为物业公司不公示或公示结果难以让人信服的原因有三：，物业费收支情况存在猫腻，物业怕公示出来有业主去找麻烦；第二，业主怕麻烦，也形成不了力量坚持把问题弄清楚；第三，业主对公示内容虽持有怀疑态度，但“问了也改变不了什么”，“是亏是赚都是物业自己说了算”，索性不放心上。
此外，也有业主觉得小区住户杂乱、素质不高，也会让物业公司在工作中遇到难题，最终形成劝说某些恶意拖欠物业费的业主无效后，干脆不管的“恶性循环”。
物业释疑
物业费低 确实存在亏损
“新迎小区北组团这两年的物业服务费确实是入不敷出。”昆明承杰物业服务有限公司办公室主任陈晓芸说。
新迎小区北组团建成于1995年，昆明承杰物业服务有限公司于小区建成后，受开发商委托进驻，服务该区6个组团的3799户住户。
“1995年，承杰公司收取的物业费为每户180元/年，1996年调整至每户196元/年，从2000年开始，物业费按照每月0.23元/㎡收取，该收费标准一直沿用至今，而现在管理成本在上涨，怎么能盈利？”陈晓芸向记者诉苦。
老旧小区入不敷出
“之前公司归开发商管理，后来改制后，公司独立出来，当时开发商分给了公司一些房产，公司方面就把它租出去，用租金来弥补物业费的亏损部分。”对于亏损却还在经营，陈晓芸给出解释。
记者近日走访发现，昆明市很多老旧小区，物业公司运作困难的现象逐渐凸显，物业费入不敷出，不过这在新小区中倒不多见。
“也想过涨物业费，但是实施难度很大。”陈晓芸说，“对于业主，降物业费，大家肯定都拍手称好，现在是涨，每年多掏些钱出来，大家肯定都不愿意。再说，物业费要涨价，必须要召开业主大会，但是把小区70%的业主召集到一起，也是有难度的。”
不提价自身难维持
关于物业费涨价的问题，昆明纪风物业公司物管处主任曾艳也考虑过多次。
曾艳说，“我们管辖的4个小区（环南新村180户、永安路250户、南窑小区1020户、南坝小区580户），其中南窑小区和南坝小区，每平米的物业费才0.15元，物业费亏损现象也存在，不过还好，4个小区每年平均下来，公司收支基本持平。”
“其实，现在昆明不少物业公司都是依靠小区商铺租金以及车位费等收入来支撑的。”一不愿透露姓名的某物业公司负责人认为，物业费再不上涨，物业公司就很难再维持下去了。
业内爆料
管理成本正在上升
“许多人会认为，物业公司是无本尽利的行业，但随着人工成本、物料成本的增加，公司的支出也是逐年递增。”昆明某小区物业公司负责人陈杰认为，“物业服务费的收费标准，主要取决于几大方面，首先要看项目本身的规模，规模越大的项目，其成本就越低；反之，规模越小，成本就越高，因为麻雀虽小五脏俱全。另一方面，项目户型的组成情况——小户型居住人群的管理要比大户型的难度大，因此收费也会较高。小户型的楼盘，一般多是用于投资和租赁，单位人口密度大，人数流动性大，这就造成了居住人群素质的参差不齐，因而也会造成管理成本的上升。”
看似繁荣只是表象
为何物业不赚钱，却给了外界繁荣的表象呢？
相关人士透露，表象上看，昆明市的物业服务企业都在正常运作，但实际上，整个行业都在拼物业（包括配套的设备设施）的老本，“都存在搞短期行为的问题”。
其称，物业项目比较新、不需要物业服务企业在维修修缮方面投入大的资金期间时，物业还能保本或微利运营，一旦项目老化，需要物业投入较大资金进行修缮时，物业将因为拿不出资金而不得不退出项目管理。
业内人士杨先生认为，“儿子亏损老子补贴”的现实，也是形成该行业虚假繁荣的重要原因。开发商拥有自己的物业公司，往往只是要求其管理好自己所建筑的项目即可，并不要求其所属的物业公司参加行业竞争为其创收盈利。
这样，为了更好地销售房屋，开发商往往会打出物业服务费用低的招牌吸引购房者。而物业公司即使亏损，也有开发商为其补助。
物业公司和业主如何双赢？
各家之言
多方原因造成物业公司亏损
就物业公司亏损现象，记者采访了一些从事物业服务工作的人员。“物业服务公司亏损经营，不完全是物业费标准低而导致的。”物业服务人员刘世昌认为。
自身管理存在问题
“当然了，大多数物业公司自身管理有问题，服务不到位，影响了服务费用的收缴，造成人力、物力资源的浪费，加大了物业服务成本。”刘世昌认为，“一些无资质的公司也进入了这个行业，加之昆明的物业收费无下限标准，低价恶意竞争时有发生，有时资质良好的企业，出于竞争和市场战略考虑，也不得不把物业费定在较低水平。”
经营性亏损
“昆明市绝大部分物业服务公司是由房地产开发企业组建，物业服务企业仍属于开发企业的子公司，停留在谁开发谁管理的旧有管理模式上。”物业服务人员王凯分析道，“同时，各物业服务企业出于其母公司的制约或观念的守旧，没有扩大自己管理规模的意识。这样物业服务市场就难以形成，物业服务企业难形成规模效益，人员、设备等企业资源存在浪费现象，企业效益较低，形成经营性亏损。”
房地产遗留问题多
“住宅小区居民和业主的思想还停留在计划经济时代，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来，有些业主日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是认为质价不符。”物业公司负责人陈杰认为，“目前市政公共设施与住宅公共设施的管理界线不清，物业承担着过多的市政公共设施的维护、管理和垄断行业的部分维护责任，如楼内供暖管道、上水管道等维护，在某种程度上物业扮演了为政府分忧、为百姓解难的角色。还有，物业承担了部分公用部门的收费任务，基于目前公用事业的垄断性，有些物业代收代缴电、垃圾等费用，不仅如此，拒交、欠交现象普遍存在。”陈杰承认自己说话有些偏向，“但这些也都是事实。”
解决建议
自身强化管理是首要
降低管理成本
“物业服务企业自身要强化管理，建立企业成本分析制度。”对于物业亏损问题，物业人员刘世昌建议，“物业的人力成本占总成本的35~50%左右，应通过人力的合理利用进一步降低管理成本，提高经济效益。另外，物业应大力提倡开源节流的思想观念，如应对水、电进行测算，防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，通过更换声光控开关、改进线路等办法节约水、电。”
利用好业主资源
“在企业的服务过程中，不管业主以前的满意度如何，业主的需求都是不断变化的，不断调整服务内容，提高服务水平，才能确保业主对物业服务企业的认可，这样一来，还怕有业主拒交物业费？”物业人员王凯建议，“物业是一种综合性服务行业，可以深挖以业主为主的客户资源，培育以物业服务为基础的专项、特约、中介等多种经营，实现物业服务企业的利益化。”
合同最为重要
“物业服务归根到底是物业公司和业主之间的合同关系，物业公司提供什么服务，收取多少费用，最终还是取决于双方协商、博弈后形成的契约关系。”鑫金桥律师事务所主任律师刘爱国认为。(应受访者要求，文中部分人名为化名)
小区问题你来说
居住在小区，图的就是安逸，可是，不安逸的事情时常发生。
业主、业委会、物业的纠纷经常见诸报端，同在一个“宅院”，为何矛盾频发，为何不能安安逸逸地生活？
本报“小区物业费系列报道”所针对的不仅是关于物业费所带来的“焦头烂额”，更多的发生在小区内的事情，我们同样关注。只要与小区居民生活相关的矛盾和问题，都可以反映，欢迎提供新闻线索，电话（0871）4155304。
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