熊市不要悲观,牛市不要亢奋!

由于2021年强力降杠杆药效过猛，于是2022年整体经济下滑、企业及个人收入下滑、口罩事件等多方面问题夹击下，导致很多人开始变得怨天尤人，牢骚满腹。

而很多手握多套资产的朋友，情绪更是跌至谷底、预期低落，如同热锅上的蚂蚁，变得浮躁不堪。

毫不客气的说，在我个人看来，这些行为无疑都等同于低段位的小白。因为真正的高手，经济好行情好时，在闷头苦干集中发力；经济差行情差时，在闭目养神修炼内功。

只有心浮气躁，觉得上天不公的穷屌丝，才有闲情雅致浪费时间来生命怼天怼地对空气。奉劝一下这类人，若觉得上苍不公，那就努力改变现状；若觉得见识浅薄，就多学习总结，提高认知与强者为伍。

学不会平心静气与精神成长，注定一辈子都只是个玻璃心。

①

周期与心态

2020年到2021年，从高层至地方同心协力挤楼市泡沫，于是信贷收紧利率上调、多城市二手房指导价出台；视高房价和房企如过街老鼠，全国房价统一回调无一幸免。

于是，大多人陆续加入看空大军之中，更有甚者为崩盘论声嘶力竭。在这些人中，往往不缺乏身陷其中，无法解套的悲观者；更有躺平，坐等国家分配发房的穷屌丝。

而2022年初至今，高层在不同场合大会上再三喊话要求“支持刚性和改善性住房需求，地方要一城一策用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。

于是，很多城市纷纷开始装模作样的表演；直到20大会后，高层再也看不惯地方的拙劣表演，高层直接果断出手，金融16条和防疫20条也随之到来。

金融16条后，各城停工停摆的烂尾楼陆续开始复工复产，保交楼和停贷风波得到有效缓解。而保交楼的最终目的，我之前历史文{买房，不要再误入歧途！}中已说过：一是稳民生，解决市场信心缺失的问题；二是不让资金在银行、房企之间空转，让楼市回暖。

直到12月份，强一二线逐步放开；同月15日刘鹤指出：

对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

这诸多政策的导向，之前我10月份原创文章{楼市力度再度加码，利好即将见底！}都说过了，就一个字“稳”；只是未来政策发力方向，由供给端集中转向需求端。这一点，现如今已再明显不过，相信接下来仍会继续，大家请做好准备，拭目以待即可。

其他12月份的方向性提法，都是之前高层多次喊过的，相信大家耳朵都起茧了，我不再废话！

综上所述，2021年拼命提高杠杆成本以及门槛，严查首付来源，引导资金流入实体，想开创经济增速新篇章；2022年，土地财政被再次从床下提出，多次降准降息无效后，置换税费减免到来，主动引导资金流入楼市。政策层出不穷，方法眼花缭乱。

其实，无论是政策、利率、货币等这一切的一切，之前都和大家说过，都只是经济和楼市周期而已，没什么新奇的，更无须感到恐慌或焦虑。唯一不一样的无非就是，有些人会在不断的轮回周期中进步和提高，而有些人只会逃避与被淘汰罢了。

万物无法逃脱生死，经济无法脱离周期，这就是事物发展的趋势和规律；熊市和牛市相互轮动，这是人类无法改变的客观事实。

生而为人，唯一能做或要做的无非就是：遵循掌握事物的周期与规律，切莫背道而驰即可。

所以，熊市时无需着急和焦虑，保持独立思考、提前做好发力部署，做个睿智的人。

人生在世，任何事物都有两面性；而成熟的人，不光要受得起繁华，更要经得起寂寞。这个道理，同样受用于楼市。

矫情无法接受延迟满足和享受的人，在楼市里，都将注定会徒劳无果或半途而废！

②

迭代与价值

自最初调控至今的熊市以来，不难发现无论是供给端还是需求端，无论是一线城市还是十线城市，房价的跌幅和顺序都出奇一致。那就是：远郊＞近郊＞硬伤＞主城＞核心板块＞稀缺。

其实早在2019年牛尾之时，2020年调控之初，我就不断给大家重复过：随持房率不断攀高，供需错配等问题不断加剧，房子会理性回归居住属性和居住品质；未来想在房产上赚二两文银，需选对片区、选对板块、选对楼盘、选对产品，缺一不可。

如今回头看看，各类房产的跌幅和顺序，已无需多言。

很多人都有个陋习，自身毫无主见和判断力可言，喜欢从众买涨不买跌；可无数次熊牛市证明，这个社会最不缺聪明人，可明智之人往往只有那么几个。

牛市时、房价升温，需求端着急恐慌入场，导致郊区烂房子都供不应求；而熊市时、房价下滑量跌价稳，供给端为迎合市场需求，产品力也会随之提升，质涨价稳。

房价上涨，首付30W只能买个位置较差，高密度筒子楼小三房或小两房；房价下跌，同样30W能够着大三房或紧凑小四房。从而，导致供给端都纷纷加入内卷大军，产品力自然也更上一层楼。

熊市房价下跌或横盘，导致更多需求进入观望状态，行情由卖方市场转变为买方市场，有钱有需求就是大爷。原首付30W的实际能力，想搏首付50W万的房子；牛市只能买筒子楼，熊市踮起脚尖能买洋房。

因此，熊市期间远郊烂房无人问津，普通刚需降价促销，品质改善微跌或横盘；加之供需错配问题的白热化，需求在趋之若鹜的本性下被无限放大，于是你追我赶愈演愈烈，直到被彻底分化。

熊市造就需求迭代升级，促使产品力发生变化；产品力迭代迎合大众市场，推高需求再次升级。两者相辅相成，不断推进着大家和社会一起进步。这就是，真实且残酷的现实社会和楼市真相。只是，看谁会被淘汰出局罢了。

这些，其实都不光只是市场的客观规律，更是人性需求的迭代升级。

所以，若想吃到红利，不但要学会抢跑，还必须要跑在大部分人前面；不然，注定只有汤都喝不上的命运。

这就是为何，高手买房，越换越大越买越富；小白和半瓶子买房，越买越穷越换越小的认知差所在。

③

侥幸心理

这里，随便分享一点这些年的高阶心德吧。送给有缘人，只意会不言传，能领悟多少全凭自己。

房产投资这个行业里，有幸见过很多牌臭技术烂，还瘾大贪得无厌之人。在我接触的粉友中，咨询投资的朋友居多，一般都是已有两套房或多套房的人。可详细了解情况时，半数人的买房思路，简直让人为之震惊。

很多人的思想总是千奇百怪，都快2023年了，仍有手握几套远郊大，还沾沾自喜的；买新房两居室做纯投资，还整天幻想着房价翻倍找小白接棒的；还有入手老破旧，还如获至宝的。

这些人，多少都有同样的共性，都抱有对赌楼市的傲娇心态，都企图在楼市里频出频进赚得锅满钵满，可结果却让人大失所望。毫不客气的说，当他们抱着所有身家性命，开始对赌楼市，想杀红眼之初，就早已注定会输光所有。

说实话，对这些惊掉下巴的骚操作，再下钦佩不已；他们总是吃肉之时跟不上，挨打之时却一棒都没少。主要是依然能屡试不爽，把人类走出痛苦便忘却痛苦这一点，体现得活灵活现。

当然了，在此轮熊市中，产品端和需求端的升级迭代，分别给房企和很多靠耶稣庇佑买房的人都狠狠上了一课。也只有如此，他们才学得会对楼市，对市场产生敬畏心理，别无他法。

此外，还有部分半调子玩家，更是让人哭笑不得。他们想方设法腾房票、搞资金赌上毕生所有家当，尾随他人杀进陌生城市，前期操作猛如虎，后期全部被套住。

说这话，并非是阻碍谁去发家致富；而是房产投资虽公平且大众化，但需要考验理智与现实。决策错一次两次，只要愿意付出时间和金钱为代价，都尚有修正的机会；可只要连续错3次或以上，就意味着一个中产家庭将会回到解放前，直至身陷其中万劫不复。

天时地利人和，这类简单的废话就不再赘述；简而言之，房产投资这条路上的弃坑玩家，大多都是输给了时间、输给了心魔、输给了自己的贪婪。

就像2019年、2020年时，我明确告诉过大家：不要再对赌巫家坝，但总有人抱有侥幸；不要再高价囤顶配学区房，但仍有不到黄河心不死之人。这类人，都是拿着身家性命在假装投资。

此刻，他们的命运就是站在山顶放风筝，还默默安慰自己难能可贵。

真正的高手，不光需要知道何时入场，何时离场；更需要敏锐的逆向思维，和具备一定的自身欲望克服能力。不然，注定只是个该买时不敢买，该卖时舍不得卖的半吊子。敢不敢只有自己知道，甘不甘心也只有自己清楚。

但话说回来，昆明确实只是个二线城市，不单是产业级能和房价仍需任重道远，就连房产投资水平和认知，也仍缺乏调教和成长。

迄今为止，可以负责任的说：短期持有借鸡生蛋，遍地开花频进频出都已是过去式，持有3~5年才是最为稳健安全的投资思路。

这一点，适用于任何城市；不然、你不是在投资，而是在玩火！

所以，请好好反思下，阻碍自己的究竟是什么？

是房产不能投资，还是根本就不懂房产投资；是自己水平太菜，还是审时度势太差，还是社会进步太快？

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此文完！