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两百万能在昆明买到什么样的房子?

昆明特价房 2018-03-13 11:26:48

来源:昆明楼市动态

导语

 “高不成低不就”,曾用于相亲、找工作,如今,同样可以用在正在买房的你身上了。

本文关键词

1、预算200万,你想要什么样的房子

2、可以考虑的小高层/地铁盘/学位房

3、哪些需求适合考虑二手房?

预算200万——最纠结的买房人

昨天,小陈文中提到了适合首付20-30w的首套房门槛价附近的买房三种选择,相对简单。毕竟可选择的余地就不是特别大。也可查看更早些的文章《一百万在昆明能买到什么样的房子》

(这类需求,其实最简单不过了——“房子不差,并且最重要的是我买得起”)

而如今买房最纠结的一类人,则是总预算在150-200w之间的这一类改善型/首改需求购房者。

其实在前三四年,150-200万的房子基本是个小豪宅,户型起码是大三房,小区环境不错,并且还可以是英伦/西班牙式建筑风格的洋房(比如公园1903/九夏云水之类,现在二手房单价1.8-2w左右)。

如今能够拿出这类预算购房的客户,却在经历了房价上涨的2017之后,秒变成【高不成低不就】的那一类了。

大家请来看几个例子,也反映了购房者的真实购房意愿:

1、要求特定区域或交通,比如临近滇池/地铁/某条道路;

2、对小区环境要求较高,需要是小高层或洋房;

3、需要优质教育配套。

假设,以上一二三点要求,只选其一,那么,很好买房;同时满足三项的,很少。

当然,在后续的沟通过程中,还会发现大家更多的购房限制因素,比如较好的升值潜力、要求客厅或者花园/露台面积、周边规划、户型要求等等。

最后,完全符合自己的心意又没有,肯定也不愿意将就,纠结来纠结去,结论是——昆明房子不咋地,昆明楼盘可选择的太少了。

(虽然确实,昆明真正好房子还没出现)

假如,你要的是小高层/洋房

第一:洋房/小高层/板楼

重点关注两个区域:滇池会展片区、呈贡。

由于受土地的容积率和项目整体规划等多重因素要求,6-8层洋房越来越少,慢慢的,12层也开始算入洋房范畴,后来15层也是,现在18层的也叫“小高层洋房”。

(18层这我也忍了,昨天打电话去某售楼部,置业顾问管12层叫洋房,29层叫小高层,名字还就是“小高层洋房”?!)

你可以理解为,多层洋房成本太高,房价不一定能让大众接受,房企是要盈利的。最终,舒适度还是向房价低了头。(也可参考前文《致昆明12层的假洋房 》)、

假设你偏要6-8层的洋房,咳咳,这不是200万内能干到的活。(当然,小一点的户型、经开区、安宁除外)

项目名

所属片区

户型/产品

洋房/小高层单价

整体容积率

楼层数

融创春风十里

泛亚新区

125-143㎡/高层/小高层

1.4w(带装修)

3.2(御风苑)

12层

碧桂园kcc云南映象

铂金大道

119-250㎡/小高层

1.3-1.5w(带装修)

2.03

18层

美的顺城府

金瓦路

127-234㎡/小高层/别墅

1.3-1.4w(带装修)

1.2

12层/18层

东旭御山湖

果林水库

86-312㎡/洋房/别墅

8500-9300

1.1

8层

实力山语间

虹桥路

89-105㎡/洋房

1.2w左右

1.39

7层/11层

万科银海泊岸

环湖片区

85-143㎡/小高层

1.5-1.7w(毛坯房)

2.19(3号地块)

12层

招商海公馆(二期)

环湖片区

69-167㎡/小高层

1.3-1.6w(带装修和毛坯均有)

1.7

11层

招商雍景湾

环湖片区

140-669㎡/洋房/别墅

1.6-1.7w

1.05

8层

中海半岛华府

环湖片区

115-165㎡/洋房

1.3-1.5w不带装修)

1.6

11层

中交锦绣雅郡

呈贡新区

74-143㎡/小高层/高层

预计1.1(小高层价)

2.5

11层

骆驼湾

黑龙潭

80-303㎡/洋房/别墅

预计1.3w

1.02

8层

滇池俊府

环湖片区

115-150㎡/洋房

1.8w

1.26

8层

海东俊园

环湖片区

90-300㎡/洋房/别墅

2.1w

1-1.2

6层

以上,由于环境好不好,没有具体指标,这里以容积率为标准。上图只列出纯板楼,当然还有假板楼,比如北大资源颐和1898,这类会展片区最低价楼盘,部分户型低至1.1w。

假如,你要的是四室以上户型

当然,如果要求户型面积大,比如生二胎了,家里至少需要四室,预算又有限,那么你同样可以选择普通高层住宅。

我们来算一下,四室户型大都130-150平米左右,按照目前市场均价1.2-1.3w,总价预算同样在150w以上,大品牌开发商还往往都是带装修住宅,价格还稍高一些。

那么,我建议你优先选择1-5号地铁线沿线楼盘吧。

(可以重点关注以下区域)

以8条地铁规划和昆明重点建设/改善区重合的区域,当然,五里多和巫家坝价格太高,买不了大户型,可以看二手,且6号线以后只是规划。

(1)1号线4号线起/终点站的呈贡新区(吴家营片区)

(2)2号线5号线8号线起/终点的会展中心片区(三个半岛片区)

(3)2号线8号线交汇处霖雨桥站(北仓片区)

(4)4号线6号线8号线交汇处菊华站(五里多片区)

(5)1号线8号线交汇处巫家坝站(巫家坝片区)

(6)1号线4号线交汇处斗南站(斗南片区)

(7)4号线7号线交汇处大塘子站(王家桥片区,也就是西北泛亚片区)

这几种情况,适合买二手

这两类购房需求,需要优质学校、要求带花园/露台,对于这一部分购房者,我依旧建议购买二手房。

认清两个现实:

1、现在的行价,200万很难买得到一手带花园的住宅的,150万就更别想了。

2、一手住宅配套的学校,只能说有,谈不上好,优质学校还真得至少十年的沉淀和积累。

当然,受评估价影响,你得先打个预防针再说,如果能够解决房产证、高首付的问题,我觉得你能够淘到好房子。

不过,新房楼盘有捂盘情况,二手房交易也有房主坐地起价的情况,大家都在相互试探,并不是诚心买卖:

很多买家一听哪里哪里的小区二手房价比原来一手购入价翻了将近一倍,撇撇嘴说“有价无市”,多半其实也会暗自后悔为何当初没买一手;

而当卖家得知,原来有这么多人要买自家的房子,总会暗自怀疑自己是不是卖便宜了?“这么好的房子,我是真的舍不得卖哦”,或多或少还有些惜售心态。

买方看中房子后,明明要果断出手,却要装作出犹豫不决/嫌贵的表情,累得很。再加上不透明的个人征信问题、房产证问题,无论是对买方还是卖方,交易难度直线上升。

其实真正的好小区,还没等你听到有房出售的消息,就被“蹲点”守候许久的买房人直接下定了。

这里更没有别的捷径,锁定某小区,蹲点守候吧。



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