近期买卖房产,注意这些问题!

许久不见，十分想念；废话不多说，直接上干货！

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自春节后2月至3月，在政策的持续发力刺激下，全国新房成交量下滑，二手房成交量上涨，而价格仍在阴跌；而4月初至今，二手房看房量成交量下滑，新房成交量反涨。

4月中下旬或6月前，在二手房持续低价换量，以及即将出台的新政双重作用下，新房和二手房价格会开始止跌横盘；5月中上旬期间，新房和二手房将会迎来新一轮成交量再次上涨。

行情总结就是：在接下来的4月至6月，刺激政策还要出，6月前价格不一定会涨，但成交量势必会接着上涨。量变才会质变的道理，大家都懂我无需多言！

所以，无论有没有上车都无需着急焦虑或迷茫；根据自身实际情况客观看待理性操作，切莫人云亦云盲目跟风即可。

②

2024年4月12日央行公布数据显示，截止3月末M2余额304.8万亿元，同比增长8.3％；M1余额68.58万亿元，同比增长1.1％。一季度人民币存款增加11.24万亿元，贷款增加9.46万亿元。

M2突破300万亿大关，已远超漂亮国，可见央行放水有多明显。一方面是洪水漫灌，钱都淤积在银行空转；一方面是国内楼市股市萎靡不振，大家都只存钱不花钱。

2024年至今5年期LPR只有一次降息，那就是2月份时下调25个基点；据个人了解，近期多家银行取消3年期以上大额存单，5年定期存款利率低于3年存款利息。未来存款利率越来越低，让存贷息差越来越大。

2024年4月1日，敢为人先的广东率先取消首套房贷款利率下限，至今已有40多个城市取消首贷下限，而最低的青岛来到了3.45％。

综合整体形势来看，上半年一定还有一次降息或降准；刺激政策还要出，公积金端政策也还要松，二手房交易税费仍要减。而扭扭捏捏的昆明，目前首贷BP优惠仍是35个基点，执行利率仍是3.6％；会不会与青岛齐头并进不得而知，完全看地方意识觉悟。

③

很多房产小白都有个误区，他们认为只要房价没上涨，那就是一直在跌，其实不然。

房价上涨一般分为三个阶段，一阶段跌幅收宅，也就是常说的筑底阴跌，这时不一定是政策底，但一定是价格底。比如房主挂牌价就亏50万，见面后你再砍15万他也愿意卖；是二手捡笋，新房捡漏的最佳时机。

第二阶段成交量上涨，成交周期缩短，跌幅开始缓慢回暖。比如之前你200万挂牌一年都无人问津的房子，突然看房客增多，挂牌3个月就175万卖了。

此时，行情在横盘或止跌阶段，80％的人也都仍在观望；需要等待政策的发力，但经验丰富的卖家，已经开始高于同期市场价交易了。

第三个阶段，新房二手房量价双涨，房东开始频繁跳价卖房，新房原有优惠折扣收回。此阶段，对市场体感强的人已经意识到房价即将上涨，开始到处看房；但此时，政策仍会继续出，口号也仍会继续喊，只是成交价对比一阶段时，已明显高出很多。

所以，什么时候是底什么是底，什么时候该买什么时候该卖，市场底重要还是政策底更重要；想必你已心知肚明，我无需多言。

④

3年前，首付30万只能买昆明远郊，40万只能买呈贡新房或次新；可如今30万首付能买到主城区刚改品质的三房，首付45万可以买到主城地段和品质都不错的四房。

这不光是周期和踏节奏的力量，更是国人智慧的伟大之处；所以之前我曾反复告诫过大家，只要首付和月供足够无风险，坚决不要买躺着都买得起的房子，只买跳起来才能买得起的房子。

只要你还相信祖国的未来，就不要满打满算墨守成规，只懂得一根筋拉车的活着。目前的经济收入下滑、消费意愿降低、楼市股市下跌这些都只是暂时的；你该想和该做的一是扩宽渠道提高收入，二是想办法跟上改革队伍享受红利。

所以，只要工作稳定首付和月供足够，能买一套核心品质大平层，坚决不买多套主流三房；能买四房，就坚决不要买三房；能买主城区优质三房，就别贪图便宜，买远郊小别墅和远郊大平层。

否则，即便房价再怎么回调跌多少，时光倒流给你再多的机会，于你而言只是背了30年的负债，其它P用没有。几十年后仍然穷得很彻底，人生仍然很失败。

楼市里，切记一定要杜绝爱慕虚荣一时享乐，当经济回暖房价上涨时，你就会发现当初的一切问题，都不是问题。

⑤

社会进步的真相就是，钱只会流向不缺钱的人，爱只会流向不缺爱的人，旱的旱死涝的涝死，楼市亦是如此。

从疫情影响开始，很多人都在抱怨大环境不好，经济收入严重下滑，恨不得房子能白送，祈祷价格瞬间跌回08年买得起房之时。

从2021年五一开始房价下跌至今，无数买房人的惨痛亲身经历告诉我们，越便宜的房子就越坑，越是烂房跌得就越快越恨，越是核心优质房产抗跌能力就越强，越是豪宅就越受追捧。

穷人越来越穷，富人越来越富；普宅跌无止境，豪宅逆势而上。而导致这一切的根源，一是三年以来央行持续放水，M2连续屡创新高功不可没；二是穷人无法赚到的钱富人赚到了，最后去持有核心优质房产，锁定财富积累和社会地位而已。

大家一定要切记我早说过的老话，货币放水，豪宅先涨带动普宅涨，政策放水则普宅先涨，促使豪宅水涨船高；而在这轮大刺激中，高品质改善或豪宅可以反复多次吃到上涨红利，可普宅却只有一次小高潮。

而如何区分刚需普宅、品质改善和豪宅，请根据各自城市级能，各城人均收入以及阶层划分来判别，无统一标准。比如以昆明为例，总价130万至200万刚需和刚改的划分线，250万至350万又是一个分水岭。

往后房屋的增速价值洗牌重来，你持有远郊或县城三套房，不如别人主城一套小三房；洼地新区三套主流户型，不如一套核心地段的优质大平层或洋房。

这一点，不光是昆明如此，所有城市也都如此。

⑥

目前二手市场中，最难卖的房子是老破旧和一房两房，特别是不带稀缺性或任何学校的，我用几个月都无人问津来形容丝毫不过分。

而导致难出的原因主要有两个：一是房价回调了，别人都去买三房或次新了；二是差行情下中介找客户更难，加之房屋总价较低，中介觉得1个点中介费太少，根本就没用心推你的房子。

如何解决？

一是多家中介挂牌，至少每周追踪中介推盘情况，盘点看房后的买家反馈；二是和中介维护好关系，承诺鼓励他收到房款后，出中介费外可适当给点奖励；三是你除了只会一个劲降价外，还要学会同小区同户型，高于同期成交价卖房。

第三点，如果你觉得我在唱高调，此行情怎么可能高于同期成交价卖，那我只能说你还是个彻彻底底的小白。

我可以明确的告诉你，熊市卖房卷价格不一定是唯一的出路，更不一定就能卖出去；自己好好想想，你已从去年降到如今，可为何还是没脱手。

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无独有偶，春节后至今各城二手看房量成交量上涨，想跳价卖房的房东不光只是北上广深，昆明也开始出现了。

近期多个购买二手房的粉友反馈，交了定金过户当天房主各种理由推迟过户，甚至交易大厅现场要求加几万才过户，更有甚者伙同中介一起给买家下套。

在此，提前给计划购买二手房的粉友提个醒，交定金前务必要谈好价格和交易付款流程；最好提前拿到中介梳理好的居间合同，约定好的事项亲自逐一查阅一遍，把不合理的条款或约定删除或修改，不要给中介和房主可乘之机。

奉劝下诸位，文明规范交易需要大家共同维护，害人之心不可有，防人之心不可无。

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近期，某头部房企股债双杀的新闻满天飞，网上各路砖家分析更是语不惊人死不休，可没一个分析到点子上的，后台有粉友留言担心住进烂尾楼，咨询我怎么办。

个人愚见是，暴雷倒下步恒大后尘不太可能，但一定会调兵遣将换几个营销总或城市总解解恨。话说回来，但凡是个懂人情世故的操盘手或营销总，势必会新官上任三把火，价格上一定会有意想不到的惊喜。

此刻关注他家书包房的粉友，中介小哥和售楼美女的苦心劝解可以听，但一定暂缓去做，请耐住寂寞等时机即可。

⑨

众所周知，3月初香港新政“撤辣”后楼市火上热搜，内陆诸多富豪排队买房。

当时刚好在上海看房，一起同行的老大哥，被砖家高租金加未来高房价的一顿洗脑后，酒店里连续开导了我两个晚上，让我陪他一起去香港梭哈。

香港楼市火爆，高租金比我们都不否认，内陆富豪想和首富做邻居也好，做资金避险也罢，这些都合乎情理也能理解。可在下实在费解，一个家庭资产只有几千万，北上广深优质豪宅都玩不转的普通中产，是梁静茹给的勇气吗。

奉劝下诸位房产投资爱好者们，少于1个亿的资金量，就别整天盲目跟风瞎凑热闹，总想着去香港抄底梭哈全世界，更不要不切实际祈祷靠租金回本。

别一顿操作猛如虎，入场几年后想抛又抛不掉，白白错过内陆的上涨行情；老老实实在内陆买点优质核心资产，才是最该做的。

不然，你不是在抄底投资，而是在玩火自焚。

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熊市买房牛市卖房，最差的行情里捡漏上车，最好的行情里套现离场，这是楼市中亘古不变的铁律，一定要刻在脑子里。

你在原地踏步越买越小越换越穷时，别人却在弯道超车跨越阶层壁垒。你穷极一生努力奋进，不如别人吃准一次红利；埋头苦干辛苦付出几年的收入，远不如他人正确买对一套房，贫富差距也由此而来，这就是你无法接受的现实与真相。

牢骚满腹不如多点学习，埋头苦干也需抬头看天，刻苦专研阅人无数，都不如高人指路；只要社会在进步，就不会有公平可言，绝对的公平反而才是最大的不公平，人生和楼市都亦是如此。

我也很清楚，克服人性的过程会很痛苦也很艰难，可事物发展的规律往往都是反大众的，能让人成功突围的东西，往往都是逆人性的。

当然了，今天给大家分享这些干货知识，并非是教大家炒房抬房；房住不炒我们必须拥护，理性捍卫资产和财富，防止阶层滑落也合情合理。

最后，感谢阅读，如果有所帮助；请转发或点击右下角在看分享给更多朋友，毛毛在此谢过！

此文完！